??中房網(wǎng)訊 2020年突如其來的疫情，沖擊了全球及中國經(jīng)濟，宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化。房地產(chǎn)市場也隨之面臨各類壓力。以“新形勢下房地產(chǎn)發(fā)展趨勢與特征研討會”為主題的易居論壇近日在上海舉行。與會的房企和研究機構(gòu)代表認(rèn)為，7月24日召開的房地產(chǎn)工作座談會的重要講話指明了方向，只有精準(zhǔn)分析市場形勢，在當(dāng)前特殊背景下，始終依靠改革，才能穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。論壇由上海易居房地產(chǎn)研究院、上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院聯(lián)合舉辦。

??中國物業(yè)管理協(xié)會名譽副會長、原上海市住房保障和房屋管理局巡視員龐元在演講中表示，需要將房地產(chǎn)置于全國宏觀經(jīng)濟等大環(huán)境下精準(zhǔn)分析。從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)看，相關(guān)經(jīng)濟指標(biāo)逐漸回暖，其對房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展將產(chǎn)生較為積極的作用，也有助于后續(xù)把握房地產(chǎn)市場的走向。在當(dāng)前研究房地產(chǎn)市場的過程中，需要重點關(guān)注幾個重要領(lǐng)域和內(nèi)容，包括廣義貨幣M2的增速、信貸發(fā)放的規(guī)模、舊區(qū)改造力度、農(nóng)村“三塊地”的改革等。當(dāng)前中國經(jīng)濟發(fā)展依靠改革，房地產(chǎn)市場也依靠改革，在改革中不斷完善長效發(fā)展和監(jiān)管機制。堅持房住不炒，繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦，真正促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展，這對于全國穩(wěn)增長都有積極的作用。

??上半年樓市先降后升

??上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院副院長嚴(yán)榮在致辭中表示，上半年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出獨特的一面，可以概括為“先降后升、穩(wěn)步復(fù)蘇”。隨著疫情防控和各項工作的統(tǒng)籌開展，政策效應(yīng)在逐漸釋放，房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營逐漸走出低谷，大部分指標(biāo)在上半年都實現(xiàn)了正增長。當(dāng)前市場運行表現(xiàn)出“市場分化、冷熱不均”的突出特征，主要體現(xiàn)為幾個方面。第一、在市場分化方面，部分區(qū)域存在供不應(yīng)求的現(xiàn)象，但也有部分區(qū)域的去化周期較長，面臨去庫存壓力。第二、在冷熱不均方面，租賃市場顯得較冷，尤其是商業(yè)辦公租賃市場方面?？傮w上說，對于下半年房地產(chǎn)市場工作，要保持政策定力，注重穩(wěn)定市場預(yù)期，避免房地產(chǎn)市場的大起大落。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭在論壇上分享了《新形勢下房地產(chǎn)發(fā)展趨勢與特征》報告。報告認(rèn)為，分析市場需要重點關(guān)注當(dāng)前政策走向，近期地方政策總體平淡，個別城市升級調(diào)控。尤其是“甬十條”、“深八條”、“寧九條”等政策的出臺，說明繼去年西安、蘇州后，部分熱點城市政策全面升級。在既有政策的判斷基礎(chǔ)上，可以重點分析市場的短期走勢和中長期走勢。其中，短線看，全國大勢今年筑底，年度數(shù)據(jù)偏弱，但月度數(shù)據(jù)由年初的很弱逐步趨于中性。而明年全國樓市強于今年。從中線看，中國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)新常態(tài)特征，體現(xiàn)為五方面：第一、全國經(jīng)濟增速預(yù)計為3-5%，低平形態(tài)，其對房地產(chǎn)依賴度平穩(wěn)。第二、貨幣與財政總體偏寬松，松緊中略有波動，對房地產(chǎn)態(tài)度略偏負(fù)面。第三、房住不炒和三穩(wěn)目標(biāo)（穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期）不變。第四、城鎮(zhèn)化進入第三階段的背景下，全國房地產(chǎn)總盤平穩(wěn)，但冷熱不均，部分人口流入較快的城市群、都市圈、中心城市等樓市相對活躍。第五、房地產(chǎn)短周期弱化，波長擴大，波幅收窄。

??上海鼎銘房地產(chǎn)總經(jīng)理張志遠以上海部分區(qū)域為例，分析了近期市場的表現(xiàn)。從市場表現(xiàn)的最顯著特點看，以中心城區(qū)黃浦為例，一手房價格上升幅度明顯。一方面，或與預(yù)售證管控放松有關(guān)。過去很多高價項目批不出來，而今年政策明顯放松了，自然也會影響區(qū)域市場的供應(yīng)和價格結(jié)構(gòu)。另一方面，由于區(qū)域動拆遷力度大，拆遷戶購房需求大，這也容易帶動相關(guān)樓盤的價格上漲。當(dāng)然，若從量的角度看，對比2015－2016年的歷史高規(guī)模，今年上半年黃浦區(qū)的成交規(guī)模并不算大，市場并未出現(xiàn)強勢回暖。

??房企應(yīng)冷靜看待市場

??新力地產(chǎn)助理總裁金衍結(jié)合集團自身發(fā)展，對當(dāng)前各大企業(yè)戰(zhàn)略擴張?zhí)岢隽艘恍┬碌呐袛唷Ｐ铝ψ鳛榉浅Ｄ贻p的企業(yè)，是從江西市場逐漸發(fā)展和成長的，2016年開始進行了全國化的布局。通過立足江西大本營，不斷聚焦全國優(yōu)質(zhì)城市，尤其是粵港澳大灣區(qū)和長三角等市場?；诋?dāng)前疫情帶來的沖擊，全國各大房企更加科學(xué)考慮城市布局和項目開發(fā)，尤其是注重近期市場動態(tài)包括地價的變動等。過去幾年，全國有部分房企投資過度，尤其在中西部地區(qū)，在2018年高位拿高價地的，當(dāng)前面臨的壓力是比較大的。各大房企不宜亂拿地，拿地王一定要特別謹(jǐn)慎。

??綠城中國華東區(qū)副總經(jīng)理田軍平表示，今年房地產(chǎn)業(yè)實際上再次扮演了國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的重要角色，其對于宏觀經(jīng)濟穩(wěn)增長等發(fā)揮了積極的作用。實際上從一些具體房企的經(jīng)營情況看，今年上半年銷售業(yè)績反而是不錯的。第一、疫情把需求給壓制了，隨著疫情壓力的減小，購房需求釋放，尤其是高端置業(yè)需求在積極釋放。第二、在全球貨幣放水和通脹預(yù)期之下，人們對房產(chǎn)保值增值的需求是在增加的。當(dāng)然目前市場也有一些壓力，需要冷靜對待。比如說部分城市二手房低迷，進而影響了想要買新房的置換需求。就綠城而言，當(dāng)前在優(yōu)質(zhì)二線城市，注重深耕戰(zhàn)略，即便地價高、賺錢不多，但通過較好的控制成本，也能實現(xiàn)微利、穩(wěn)健經(jīng)營。

??金茂地產(chǎn)上海區(qū)域副總經(jīng)理費英卓表示，今年一季度全國房地產(chǎn)市場雖然面臨降溫，但部分房企比如恒大，在銷售和互聯(lián)網(wǎng)營銷等方面有較好表現(xiàn)，其在推動產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇方面扮演了重要角色，也帶動了相關(guān)房企紛紛跟進，積極探索疫情下的促銷和經(jīng)營新思路。應(yīng)該說，疫情后出現(xiàn)了很多變化，比如說消費心理出現(xiàn)了變化，購房者對于產(chǎn)品的舒適度和體驗度等有了更深入的感受與思考，近段時間大城市改善需求比較活躍即為此理。此次疫情后，一批強二線城市成為投資熱土，成為近期房企積極投資的重點。很多房企實際上土地儲備并不足，今年上半年開展了積極的土儲工作，也推動了相關(guān)土地市場的復(fù)蘇。

??不確定下尋求新機會

??華東師范大學(xué)房地產(chǎn)系主任胡金星表示，從大的環(huán)境來看，市場在不斷發(fā)生變化，不確定性在增加，所以相關(guān)企業(yè)的經(jīng)營也需要考慮此類不確定性，積極尋求新常態(tài)的發(fā)展。當(dāng)然，在當(dāng)前社會經(jīng)濟環(huán)境等發(fā)生變化的情況下，實際上也帶來了很多機遇。房地產(chǎn)業(yè)在過去的發(fā)展過程中，更多的強調(diào)了房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容，而當(dāng)前會有很多新的轉(zhuǎn)型機會，包括和金融、物業(yè)、信息、科技等結(jié)合，這樣就會使得房地產(chǎn)市場和業(yè)務(wù)的內(nèi)涵更加豐富。當(dāng)前仍然是房地產(chǎn)企業(yè)加速轉(zhuǎn)型的階段，房企應(yīng)在這個過程中積極做好戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，以培育更大的市場競爭力。

??上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所副所長江莉表示，從上半年房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)看，市場先是比較低迷和降溫，然后逐漸恢復(fù)了基本的增長。除了房地產(chǎn)市場本身具有的韌勁以外，實際上也和外部環(huán)境尤其是穩(wěn)增長的大環(huán)境有關(guān)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場整體向好，比如說部分區(qū)域樓盤出現(xiàn)了認(rèn)籌率超過100%以上的交易現(xiàn)象，部分城市也出現(xiàn)了土地價格上漲、房企積極拿地的現(xiàn)象。這些現(xiàn)象表明，房地產(chǎn)市場各參與主體的入市信心在增強，其對于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展具有積極作用。但是對于不同房企來說，其面臨了不同的情況。比如說在當(dāng)前融資環(huán)境相對寬松的大背景下，頭部大房企可以得到更多優(yōu)惠措施，其在獲取投資新機會方面優(yōu)勢也更為明顯。

??易居研究院綜合研究中心總經(jīng)理崔霽表示，后疫情時代需要關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的新情況和新機會。第一、今年城市更新和舊改等節(jié)奏是在加快的，尤其是微更新等會成為重點，這是房企所需要把握新內(nèi)容。第二、從城市發(fā)展紅利來說，要注意軌道交通建設(shè)等帶來的利好。在城市群、都市圈發(fā)展的大背景下，更是需要注意軌交沿線的相關(guān)項目開發(fā)機會。第三、當(dāng)前部分城市在預(yù)售許可證發(fā)放方面放松了要求，客觀上使得項目銷售具備了高周轉(zhuǎn)的可能。在對未來銷售行情看好的情況下，部分房企會積極去拿地，這也會推動土地市場的活躍和發(fā)展。

??依靠改革是最大紅利

??上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院經(jīng)濟所黃程棟研究員表示，上半年，本市房地產(chǎn)市場總體保持平穩(wěn)運行，呈現(xiàn)出“在穩(wěn)步恢復(fù)中出現(xiàn)分化”的特征，對下半年的市場運行，預(yù)判“在保持定力中關(guān)注變化”。年初以來，國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈現(xiàn)了“V”字型，而且這個“V”字型，下跌時間沒有持續(xù)很長，角度也沒有很大，因此，整個的國民經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場獲得了較好的恢復(fù)。縱觀98年房改前后以來的四次沖擊，新冠疫情的影響是前所未有的，在這樣的背景下，既要保持發(fā)展的定力，也要保持政策的定力，既要積極應(yīng)對，又不能將陷阱當(dāng)潛力，避免像美國次貸危機一樣，將陷阱當(dāng)做潛力，越陷越深。當(dāng)前，應(yīng)該重點關(guān)注M2數(shù)據(jù)、商辦出讓大幅增加、買房時機指數(shù)和買房時機預(yù)期指數(shù)均達到高值等情況。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，今年上半年土地交易市場表現(xiàn)好于預(yù)期，其為上半年房地產(chǎn)復(fù)蘇創(chuàng)造了較好的條件，也為下半年房地產(chǎn)穩(wěn)發(fā)展創(chuàng)造了機會。樓市改革的步伐不會停滯，但要防范相關(guān)市場風(fēng)險。比如說，在這一波土地交易后，產(chǎn)生了很多問題，至少可以從短期、中期和長期的角度來分析。短期看，要防范金融風(fēng)險，尤其是部分違規(guī)資金進入土地市場，推高了地價或增大了土地資產(chǎn)泡沫。中期看，要防范庫存壓力，預(yù)測當(dāng)前交易的土地會在明年上半年形成一波新庫存。長期看，此類項目對應(yīng)的目標(biāo)客群在變化，比如說00后正逐漸步入社會，相關(guān)企業(yè)投資端和銷售端都需要注意此類變化。

??上海易居房地產(chǎn)研究院院長、華東師范大學(xué)終身教授張永岳總結(jié)認(rèn)為，疫情在帶來各類沖擊和壓力的同時，必然要求宏觀經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟積極轉(zhuǎn)型升級，必須求改革謀發(fā)展促進步。當(dāng)前中國經(jīng)濟提出“內(nèi)循環(huán)”為主，如何做好對內(nèi)經(jīng)濟和穩(wěn)增長，就顯得更為關(guān)鍵。從今年上半年的市場數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)了底部反彈、逐漸復(fù)蘇的態(tài)勢，且屬于恢復(fù)較好的行業(yè)。在堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”大方向下，應(yīng)該更加寬容地對待中國房地產(chǎn)市場。根據(jù)“因城施策”的原則，更好地促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，這對于國民經(jīng)濟穩(wěn)增長將具有良好的支撐作用。