市場丁祖昱 2020-11-17 10:47:49 來源:丁祖昱評樓市
??11月16日,國家統(tǒng)計局公布了2020年1-10月國民經(jīng)濟運行情況以及房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。1-10月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資116556億元,同比增長6.3%,增速比1-9月份提高0.7個百分點。其中,住宅投資86298億元,增長7.0%,增速提高0.9個百分點。
??整體來看,前10月隨著國民經(jīng)濟的穩(wěn)定回復,房地產(chǎn)開發(fā)投資也出現(xiàn)了一定的增長,主要是因為,每年的九、十兩月是房地產(chǎn)傳統(tǒng)旺季,隨著“銀十”的的銷售增長,前10月全國商品房銷售面積累計回正。
??具體數(shù)據(jù)來看,1-10月份,商品房銷售面積133294萬平方米,同比持平,1-9月份為下降1.8%。其中,住宅銷售面積增長0.8%,辦公樓銷售面積下降14.5%,商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降14.0%。商品房銷售額131665億元,增長5.8%,增速提高2.1個百分點。其中,住宅銷售額增長8.2%,辦公樓銷售額下降12.8%,商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降15.8%。
??同時,受今年8月底推出的“三條紅線”新規(guī)影響,房企土地購置明顯放緩,1-10月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積17775萬平方米,同比下降3.3%,降幅比1-9月份擴大0.4個百分點。
??我們認為,房地產(chǎn)開發(fā)投資在建安投資強力支撐下仍有較強韌性。
??01
??10月銷售面積環(huán)比下降13%
??國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示:2020年10月全國商品房銷售面積16221萬平方米,環(huán)比下降13%,銷售金額16018億元,環(huán)比下降14%。同比來看,2020年10月銷售面積與金額分別比2019年10月增加15%和24%,今年的“銀十”發(fā)力明顯。
??細分來看,各區(qū)域分化明顯,1-10月份,東部地區(qū)商品房銷售面積54532萬平方米,同比增長4.0%,增速比1-9月份提高1.8個百分點;銷售額73165億元,增長11.1%,增速提高2.2個百分點。西部地區(qū)商品房銷售面積37155萬平方米,增長1.0%,1-9月份為下降1.0%;銷售額27565億元,增長3.6%,增速提高1.5個百分點。
??但另一方面,中部及東北部的新房銷售市場則明顯較冷,1-10月份中部地區(qū)商品房銷售面積36053萬平方米,下降5.0%,降幅收窄2.0個百分點;銷售額26325億元,下降2.9%,降幅收窄2.8個百分點。東北地區(qū)商品房銷售面積5554萬平方米,下降8.8%,降幅收窄0.1個百分點;銷售額4611億元,下降4.8%,降幅收窄0.2個百分點。
??由此看來,東部、西部地區(qū)商品房市場的火熱是全國新房規(guī)模得以快速增長乃至持平2019年的主要支撐,近期臺州、衢州、無錫、徐州、南京、東莞、咸陽等熱點地市也出臺了一定政策以防止熱市下的炒房現(xiàn)象。另一方面中部、東北地區(qū)新房銷售規(guī)模遲遲未恢復同期水平,部分二三線城市甚至出現(xiàn)降價滯銷現(xiàn)象。
??02
??各能級房價環(huán)比漲幅收窄
??據(jù)全國商品房銷售面積、金額估算來看,10月商品房銷售均價已降至萬元以下,為9875元/平方米,較9月環(huán)比再降2%。
??據(jù)了解今年6-9月,全國新建商品住宅單月成交均價分別為10113、10263、10540和10191元/平方米,連續(xù)四月穩(wěn)站一萬關口,其中8月單價最高為10540元/平方米,在9月單價出現(xiàn)了一定的回調(diào)后,2020年10月,全國商品房銷售均價再次降至萬元以下,我們曾說過,考慮到疫情影響及“三條紅線”的壓力,進入第四季度許多房企會有降價促銷的動作,全國房價也存在均價再次回到1萬以下的可能。
??從2020年10月的數(shù)據(jù)來看,可見在部分城市以價換量、加緊回款已成為廣泛銷售手段和目標。
??從全國70個大中城市商品住宅銷售價格來看,10月除一線城市同比漲幅繼續(xù)擴大外,其余二三線城市新房及二手房房價均同、環(huán)比漲幅收窄。具體來看,10月份,4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%,漲幅比上月回落0.1個百分點。其中,北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.2%、0.3%、0.5%和0.2%。
??二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.5%,漲幅比上月回落0.4個百分點。其中,北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.4%、0.5%、0.6%和0.9%。
??31個二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.1%,漲幅比上月回落0.2個百分點;二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%,漲幅與上月相同。
??35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比均上漲0.2%,漲幅比上月分別回落0.3和0.4個百分點。
??由此看來,各線城市一二手房房價基本延續(xù)了同比漲幅持穩(wěn)、環(huán)比漲幅回落的整體趨勢,具體到城市而言牡丹江新房及二手房銷售價格已連續(xù)3個月以上環(huán)比回落。此外,鄭州、濟南、安慶等新房銷售價格出現(xiàn)同比回落,其中10月安慶降幅達3.2%。
??03
??開發(fā)投資額同比增速擴大至13%
??開發(fā)投資方面,2020年1-10月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資116556億元,同比增長6.3%,增速比1-9月份提高0.7個百分點。
??分區(qū)域來看,1-10月份,東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資61714億元,同比增長7.1%,增速比1-9月份提高0.6個百分點;中部地區(qū)投資23372億元,增長2.4%,增速提高1.5個百分點;西部地區(qū)投資26636億元,增長8.3%,增速提高0.2個百分點;東北地區(qū)投資4834億元,增長5.6%,增速提高1.2個百分點。
??我們認為,這主要得益于房企對于房屋新開工為主的建安投資的投入。與此同時,出于備貨沖刺年底銷售回款的準備,房企加大了房屋新開工面積。
??04
??“三條紅線”下土地購置降幅擴大
??1-10月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積880117萬平方米,同比增長3.0%,增速比1-9月份回落0.1個百分點。其中,住宅施工面積621836萬平方米,增長3.8%。
??房屋新開工面積180718萬平方米,下降2.6%,降幅收窄0.8個百分點。其中,住宅新開工面積132481萬平方米,下降3.3%。
??房屋竣工面積49240萬平方米,下降9.2%,降幅收窄2.4個百分點。其中,住宅竣工面積35443萬平方米,下降7.9%。
??受中央融資“三條紅線”限制,房企迫切需要資金節(jié)流,但由于每年九、十兩月為傳統(tǒng)推盤旺季,再加上即將到來的年底銷售節(jié)點,項目新開工與加大建安投資也成為了各大房企的必然決策,因此10月房屋新開工面積同比單月由負轉正。
??但由于今年整體市場分化明顯,部分房企資金面的緊張并未能通過銷售回款緩解,因此房企對建安投資仍保持謹慎,預計全年難將回正。
??據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示:前10月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積17775萬平方米,同比下降3.3%,降幅比前9月份擴大0.4個百分點,連續(xù)4個月降幅擴大。受資金面監(jiān)管收緊影響,房企對于土地購置更加審慎,土地購置面積規(guī)模逐月降低,但房企對核心熱點地塊依舊迫切爭奪,土地地價持續(xù)攀高,前10月土地成交價款同比增14.8%。
??我們認為,前10月房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)揮經(jīng)濟穩(wěn)定器作用,但中央“三條紅線”下融資收緊,房企對資金管控明顯收緊,土地購置連續(xù)4月放緩,建安投資也趨于審慎。
??商品房銷售來看,前10月全國整體商品房銷售面積、金額均回正,但區(qū)域間分化明顯,部分城市房價同環(huán)比回落、銷售去化困難。從CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)來看,10月全國商品住宅供應面積同比降超15%明顯下滑,因此預計后續(xù)兩月新盤貨量可能不足,房企年底銷售回款仍有一定壓力,但全年商品房銷售面積、金額增速保持為正難度不大。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風險
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2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應市場變化,4城取消地價限制。最高發(fā)放3萬元!鄭州高新區(qū)發(fā)布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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