??受經(jīng)濟增速放緩、貿易爭端的影響，自2018年四季度起，一線城市整體辦公市場便處于下行態(tài)勢，進入2020年，隨著新冠疫情的爆發(fā)，進一步加重了辦公市場的下跌態(tài)勢。

??商業(yè)方面，過去十年，由于受到電商的沖擊，整體零售業(yè)態(tài)大幅度削減，近幾年逐步發(fā)展出的體驗式商業(yè)業(yè)態(tài)也在疫情洶涌來襲中受到重創(chuàng)。

??所幸的是，隨著國內疫情長期穩(wěn)定受控以及各行業(yè)的復蘇和發(fā)展，2021年經(jīng)濟大環(huán)境較去年明顯改善，截止至2021年4月，商辦土地市場和銷售市場均恢復增長，商業(yè)銷售市場反彈力度更大。

??目前商辦市場行業(yè)整體開始逐步進入新一輪發(fā)展周期，市場活躍度也將穩(wěn)步提升，但從長期來看，多數(shù)重點城市仍面臨較大的去化壓力，因此無論是對于辦公還是商業(yè)運營來說，仍需要努力拓展新租戶，確保出租率保持在較高水平。

??01

??整體市場恢復增長，商業(yè)銷售成交出現(xiàn)反彈

??從商辦土地市場成交看，2021年前四月重點城市商辦土地成交總面積同比上升9.9%，平均土地成交價16610元/平方米，同比上升7.8%，市場重回增長態(tài)勢。

??其中，廣州2021年前4月商辦土地成交面積80.17萬平方米位列第一，且平均樓板價顯著提高；除北京和上海外，平均樓板價均呈上升趨勢；北上核心地段土地資源日益稀缺，成交主要集中于非核心區(qū)域。

??從辦公成交看，2021年前4月重點城市辦公銷售成交總額同比上升5.0%,成交總面積同比上升31.8%，其中武漢同比上升幅度最大，疫情危機解除后需求迎來集中釋放，北京成交總面積最多，超40萬平方米。

??從成交均價看，一線城市同比均出現(xiàn)不同程度的下降，深圳成交均價為全國最高，上海同比降幅最為明顯，主要原因為主力成交區(qū)域的轉移：2020年1-4月上海的主力成交于黃浦，長寧和浦東的相對核心區(qū)域，2021年前4月則集中于閔行和青浦。

??

??從商業(yè)成交看，2021年前4月重點城市商業(yè)銷售成交總額同比上升48.9%，成交總面積同比上升31.5%。

北上廣深4個一線城市的商業(yè)成交均價均同比上升，其余重點城市在總體成交面積放大趨勢下，成交均價同比相對穩(wěn)定，僅有小幅波動。武漢再次成為成交面積提升最多的城市，疫情恢復后的迅速反彈充分體現(xiàn)其市場韌性。

??租金降幅持續(xù)收窄，上海和重慶出租率上升

??全國重點城市甲級寫字樓經(jīng)歷了2020年四個季度的下行趨勢后，于2021年一季度降幅收窄明顯，基本企穩(wěn)。北京租金仍占據(jù)首位，但與上廣深的租金差進一步縮小。

??

??CAIC監(jiān)測重點城市中，2021一季度與2020一季度同比空置率上升為普遍趨勢，其中武漢和廣州上升幅度較大，武漢受疫情影響，租戶退租現(xiàn)象最為嚴重導致2020全年凈吸納為負，廣州則源于近期的供應高峰；

上海和重慶為僅有空置率下降的城市，連續(xù)5個季度增長且創(chuàng)近年高峰的單季凈吸納量體現(xiàn)了上海辦公市場的強韌性，而重慶主要由于近4個季度幾乎未有新增供應入市，供需壓力得到一定緩解。

??內地大宗總額同比上漲25.7%，北京領跑全國

??2021年一季度，中國內地大宗物業(yè)成交總額457.1億元，同比上升25.7%；總成交單數(shù)共27筆，同比上漲17.4%，交易頻率提高，市場活躍度較高。與此同時，外資持續(xù)加碼內地投資市場，凈投資額同比大幅上升74%。

??2021年1月，黑石集團于以40.62億元完成對廣州國際機場綜合物流園的收購，2020年對工業(yè)/物流的投資熱度仍在延續(xù)；同年3月，鐵獅門以21億收購北京輝盛閣國際公寓，標的位于北京朝陽區(qū)CBD的核心地段。

??在內地大宗仍以辦公和綜合體為主要成交業(yè)態(tài)的形勢下，兩筆收購體現(xiàn)了外資對內地不動產(chǎn)多元化的布局及未來發(fā)展?jié)摿Φ目春谩?/p>

??從城市維度看，京滬繼續(xù)成為大宗交易絕的對主力城市，占全國總成交額逾80%，其中北京總成交額213.6億元，占比46%居首；上?？偝山活~第二為175.7億元，占比近37%。

??一季度單筆大宗最高成交額位于北京，佳兆業(yè)以130億元完成對北京輝耀國際城（長安8號）的收購，此前該項目已頻繁易主。據(jù)收購方佳兆業(yè)表示，此筆交易符合其投資發(fā)展戰(zhàn)略，為繼上海陸家嘴，廣州天河區(qū)，深圳中心區(qū)等核心城市核心地段后進入北京CBD值得看好的一筆運作。

??值得注意是，2021年一季度，全國大宗逾80%的成交金額共來自于金融和房地產(chǎn)兩個行業(yè)，其中金融業(yè)依然以42%占比第一；2020年金融企業(yè)集中收購總部大樓發(fā)展總部經(jīng)濟的趨勢仍在延續(xù)，中泰證券，平安信托，百年人壽紛紛在一季度里完成了對優(yōu)質辦公物業(yè)的買入交易。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)在大宗交易市場也較為活躍，黑石集團，遠洋集團和佳兆業(yè)集團均通過股權收購的方式完成其對標的資產(chǎn)的交易。地產(chǎn)行業(yè)進入后開發(fā)時代，一線城市的核心土地資源日益稀缺，通過城市更新盤活存量資產(chǎn)，積累運作經(jīng)驗成為地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展和轉型的重要方向。

??1. 招商蛇口

??日前，滬深交易所聯(lián)合發(fā)布首批公募REITs試點申報項目情況, 深交所接受申報的2個項目中，招商蛇口主導的“博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金”亦在其列，項目底層資產(chǎn)為招商蛇口持有的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，作為首單以園區(qū)項目作為底層資產(chǎn)的公募REITs引發(fā)市場關注。

??據(jù)CAIC數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計，招商蛇口旗下的辦公項目共48個，總建面超650萬平，商業(yè)項目共24個，總建面超500萬平，除包括總部深圳在內的北上廣深一線城市重點配置外，在南京、杭州、成都、廈門等經(jīng)濟活力較強的新一線、二線城市均有布局。

??據(jù)招商蛇口公告，此次公募REITs項目資產(chǎn)包主要為位于深圳蛇口網(wǎng)谷的萬融大廈和萬海大廈，總建面分別為4.17萬平方米和5.36萬平方米，均為辦公業(yè)態(tài)。

??與2019年12月在香港上市的REITs資產(chǎn)包相比，此次公募REITs的資產(chǎn)包縮水不少。

??2019年成立的招商局商業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金即招商REITs，持有包括位于招商網(wǎng)谷區(qū)域的四個寫字樓和一個購物中心，總租賃面積達到25萬平，總評估值為65.79億元。

??值得注意的是，無論公募REITs項目還是赴港上市的REITs項目均位于招商網(wǎng)谷核心區(qū)域，產(chǎn)業(yè)主要聚焦在移動互聯(lián)網(wǎng)、電子商務、物聯(lián)網(wǎng)三大領域，均為國家大戰(zhàn)略發(fā)展的重點領域。招商蛇口此次選擇將規(guī)模不大的優(yōu)質園區(qū)項目納入試點資產(chǎn)包，也顯示了企業(yè)對于此次公募REITs的推行審慎的態(tài)度。

??2. 凱德集團

??凱德集團作為亞洲知名的大型房地產(chǎn)集團，側重于商辦領域地產(chǎn)運作，于1994年進入中國，隨著集團不斷調整戰(zhàn)略及業(yè)務模式，目前已經(jīng)形成集投資與運營為一體，采用“私募基金+REITS”雙基金的模式進行輕資產(chǎn)擴張與基金化運作。目前中國已是集團核心市場之一，在全國40多座城市擁有/管理200多個項目，總開發(fā)規(guī)模約2300萬㎡，管理的總資產(chǎn)約2700億人民幣。

??2018年，凱德集團向印力出售了20個購物中心后將重點布局在國內一、二線城市的優(yōu)質住宅及商辦資產(chǎn)，此外還于2019年收購星橋騰飛，此舉標志著凱德開始進軍產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)級物流等領域，同時成為亞洲最大的多元化房地產(chǎn)集團之一。

??2021年3月22日，凱德集團宣布將與淡馬錫集團旗下全資子公司凱騰控股共同實施集團業(yè)務重組計劃，將加深凱德向輕資產(chǎn)、高效資本運作方向轉型。一方面將凱德集團旗下的投資管理平臺和旅宿業(yè)務整合為“凱德投資管理（CLIM），另一方面將集團的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務私有化，并在該計劃實施完成后，由凱騰控股所持有。其中凱德投資管理所管理的資產(chǎn)規(guī)模約為 1150億新元，預計將成為亞洲最大的房地產(chǎn)投資管理公司。私有化業(yè)務通過參與更多項目開發(fā)或培育凱德投資管理及旗下基金中的項目，為其儲備資產(chǎn)，在有效把握房地產(chǎn)開發(fā)周期的同時進一步支持凱德投資管理業(yè)務發(fā)展。