??隨著房地產(chǎn)金融調(diào)控不斷升級(jí),銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款發(fā)放的審慎度增強(qiáng),開(kāi)發(fā)貸、信托等融資渠道全面收縮,融資成本不斷提高,房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨較大資金壓力。

??8月16日，湖南省住建廳發(fā)布《關(guān)于2021年上半年湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的通報(bào)》指出，部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈高度依賴于銷(xiāo)售回款,一旦銷(xiāo)售情況不理想,資金鏈緊張局面將會(huì)加劇,相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)隱患值得關(guān)注。

??今年上半年,湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展態(tài)勢(shì)良好,總體表現(xiàn)為投資、銷(xiāo)售呈恢復(fù)性高速增長(zhǎng),房?jī)r(jià)平穩(wěn)可控,土地供應(yīng)量減價(jià)升。

??據(jù)湖南省住建廳、省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，1—6月,該省完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2419.70億元,同比增長(zhǎng)21.4%,高于全國(guó)平均增速6.4個(gè)百分點(diǎn),較2019年上半年增長(zhǎng)29.6%,兩年平均增長(zhǎng)13.8%。

??分城市看,上半年長(zhǎng)沙市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1081.37億元,同比增長(zhǎng)29.1%。三四線城市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1338.33億元,同比增長(zhǎng)15.9%。上半年全省14個(gè)市州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資均實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng),其中,增幅較大的為長(zhǎng)沙市、婁底市、郴州市,分別增長(zhǎng)29.1%、28.9%、24.0%。

??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)的同時(shí)，全省新建商品房成交活躍。1—6月,該省新建商品房銷(xiāo)售面積4395.57萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)23.5%,比2019年上半年增長(zhǎng)23.2%,兩年平均增長(zhǎng)11.0%。

??其中，長(zhǎng)沙市新建商品房銷(xiāo)售面積1195.13萬(wàn)平方米,占全省的27.2%,同比增長(zhǎng)33.2%,高于全省增速9.7個(gè)百分點(diǎn);銷(xiāo)售額1195.25億元,同比增長(zhǎng)49.6%。三四線城市新建商品房銷(xiāo)售面積3200.44萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)20.3%;銷(xiāo)售額1690.88億元,同比增長(zhǎng)19.7%。

??商品住宅價(jià)格方面，也表現(xiàn)總體平穩(wěn)。上半年全省新建商品住宅均價(jià)6465元/平方米,長(zhǎng)沙市新建商品住宅均價(jià)9976元/平方米,在30個(gè)直轄市、省會(huì)城市(除拉薩外)中排名第21位。

??值得注意的是，湖南省房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)回落。截至6月末,全省房地產(chǎn)貸款余額15971.3億元,占全部貸款余額的29.7%,同比增長(zhǎng)11.2%,較去年同期回落3.7個(gè)百分點(diǎn),增速已經(jīng)連續(xù)三年放緩。上半年,全省房地產(chǎn)貸款新增906.6億元,同比少增154.3億元。

??從貸款投向來(lái)看,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額4084.9億元,同比增長(zhǎng)3.7%,增速較去年同期回落1.6個(gè)百分點(diǎn);個(gè)人住房貸款余額11167.6億元,同比增長(zhǎng)15.3%,增速較去年同期回落5個(gè)百分點(diǎn)。

??6月,該省首套房貸款平均首付比例、利率分別為33.5%和5.45%,分別低于二套房貸款9.43個(gè)和0.27個(gè)百分點(diǎn)。

??湖南省住建廳、省統(tǒng)計(jì)局認(rèn)為，當(dāng)前該省雖然新開(kāi)工保持一定規(guī)模增長(zhǎng),大規(guī)模在建項(xiàng)目持續(xù)推進(jìn),保障性租賃住房加快建設(shè),均將對(duì)開(kāi)發(fā)投資起到一定拉動(dòng)作用，但“三道紅線”政策持續(xù)倒逼房企去杠桿降負(fù)債,房地產(chǎn)貸款集中度管理制度限制銀行對(duì)房地產(chǎn)的貸款額度,房企資金壓力進(jìn)一步凸顯,市場(chǎng)投資將愈發(fā)謹(jǐn)慎,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持較高增長(zhǎng)水平動(dòng)力不足，預(yù)計(jì)下階段全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持繼續(xù)增長(zhǎng)的同時(shí)，增速將逐步放緩。

??上述兩部門(mén)還認(rèn)為，隨著以人為核心的新型城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)和改善型住房需求增加,該省商品房銷(xiāo)售規(guī)模整體仍有保障。但考慮到房地產(chǎn)金融監(jiān)管的持續(xù)強(qiáng)化,下半年新增貸款額度或?qū)⑹芟?加上部分城市房貸利率上行,整體信貸環(huán)境收緊將對(duì)購(gòu)房者置業(yè)節(jié)奏產(chǎn)生一定影響,預(yù)計(jì)全省商品房銷(xiāo)售面積增幅將逐漸回落。

??此外，全省各城市間市場(chǎng)分化也將加劇。長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)好,人口吸引力強(qiáng),住房需求旺盛,房地產(chǎn)市場(chǎng)有望繼續(xù)保持較快增長(zhǎng),房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲壓力大。但部分城市產(chǎn)業(yè)支撐不足,市域人口持續(xù)流出,城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)緩慢,市場(chǎng)大多延續(xù)以價(jià)換量,房?jī)r(jià)下行壓力加大。