??隨著房地產(chǎn)金融調(diào)控不斷升級,銀行對房地產(chǎn)貸款發(fā)放的審慎度增強,開發(fā)貸、信托等融資渠道全面收縮,融資成本不斷提高,房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨較大資金壓力。

??8月16日，湖南省住建廳發(fā)布《關(guān)于2021年上半年湖南省房地產(chǎn)市場形勢的通報》指出，部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈高度依賴于銷售回款,一旦銷售情況不理想,資金鏈緊張局面將會加劇,相關(guān)風(fēng)險隱患值得關(guān)注。

??今年上半年,湖南省房地產(chǎn)市場整體發(fā)展態(tài)勢良好,總體表現(xiàn)為投資、銷售呈恢復(fù)性高速增長,房價平穩(wěn)可控,土地供應(yīng)量減價升。

??據(jù)湖南省住建廳、省統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，1—6月,該省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2419.70億元,同比增長21.4%,高于全國平均增速6.4個百分點,較2019年上半年增長29.6%,兩年平均增長13.8%。

??分城市看,上半年長沙市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1081.37億元,同比增長29.1%。三四線城市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1338.33億元,同比增長15.9%。上半年全省14個市州房地產(chǎn)開發(fā)投資均實現(xiàn)正增長,其中,增幅較大的為長沙市、婁底市、郴州市,分別增長29.1%、28.9%、24.0%。

??房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長的同時，全省新建商品房成交活躍。1—6月,該省新建商品房銷售面積4395.57萬平方米,同比增長23.5%,比2019年上半年增長23.2%,兩年平均增長11.0%。

??其中，長沙市新建商品房銷售面積1195.13萬平方米,占全省的27.2%,同比增長33.2%,高于全省增速9.7個百分點;銷售額1195.25億元,同比增長49.6%。三四線城市新建商品房銷售面積3200.44萬平方米,同比增長20.3%;銷售額1690.88億元,同比增長19.7%。

??商品住宅價格方面，也表現(xiàn)總體平穩(wěn)。上半年全省新建商品住宅均價6465元/平方米,長沙市新建商品住宅均價9976元/平方米,在30個直轄市、省會城市(除拉薩外)中排名第21位。

??值得注意的是，湖南省房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)回落。截至6月末,全省房地產(chǎn)貸款余額15971.3億元,占全部貸款余額的29.7%,同比增長11.2%,較去年同期回落3.7個百分點,增速已經(jīng)連續(xù)三年放緩。上半年,全省房地產(chǎn)貸款新增906.6億元,同比少增154.3億元。

??從貸款投向來看,房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額4084.9億元,同比增長3.7%,增速較去年同期回落1.6個百分點;個人住房貸款余額11167.6億元,同比增長15.3%,增速較去年同期回落5個百分點。

??6月,該省首套房貸款平均首付比例、利率分別為33.5%和5.45%,分別低于二套房貸款9.43個和0.27個百分點。

??湖南省住建廳、省統(tǒng)計局認(rèn)為，當(dāng)前該省雖然新開工保持一定規(guī)模增長,大規(guī)模在建項目持續(xù)推進(jìn),保障性租賃住房加快建設(shè),均將對開發(fā)投資起到一定拉動作用，但“三道紅線”政策持續(xù)倒逼房企去杠桿降負(fù)債,房地產(chǎn)貸款集中度管理制度限制銀行對房地產(chǎn)的貸款額度,房企資金壓力進(jìn)一步凸顯,市場投資將愈發(fā)謹(jǐn)慎,房地產(chǎn)開發(fā)投資保持較高增長水平動力不足，預(yù)計下階段全省房地產(chǎn)開發(fā)投資保持繼續(xù)增長的同時，增速將逐步放緩。

??上述兩部門還認(rèn)為，隨著以人為核心的新型城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)和改善型住房需求增加,該省商品房銷售規(guī)模整體仍有保障。但考慮到房地產(chǎn)金融監(jiān)管的持續(xù)強化,下半年新增貸款額度或?qū)⑹芟?加上部分城市房貸利率上行,整體信貸環(huán)境收緊將對購房者置業(yè)節(jié)奏產(chǎn)生一定影響,預(yù)計全省商品房銷售面積增幅將逐漸回落。

??此外，全省各城市間市場分化也將加劇。長沙市經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢好,人口吸引力強,住房需求旺盛,房地產(chǎn)市場有望繼續(xù)保持較快增長,房價長期上漲壓力大。但部分城市產(chǎn)業(yè)支撐不足,市域人口持續(xù)流出,城鎮(zhèn)人口增長緩慢,市場大多延續(xù)以價換量,房價下行壓力加大。