??2020年新冠疫情的爆發(fā)，使得商辦市場陷入低谷，隨著國內疫情長期穩(wěn)定受控以及各行業(yè)的復蘇和發(fā)展，2021年經濟大環(huán)境較去年明顯改善，商辦市場行業(yè)整體也開始逐步進入新一輪發(fā)展周期。

??從目前來看，“橫盤”企穩(wěn)成為目前市場主要特征，短期內難恢復至疫情前水平。目前核心典型城市甲級寫字樓市場租金降幅收窄或小幅回升是主要趨勢。商業(yè)方面社會消費品零售總量已恢復至疫情前水平，在基數效應和突發(fā)局部性疫情影響下，增速逐漸回落，但總體恢復的勢頭穩(wěn)定。

??01 2021年重點城市商辦市場開始恢復

??從商辦土地成交市場看，2021年1-9月重點城市商辦土地成交總面積同比略微下降4.6%，平均樓板價同比上升0.7%，總體保持平穩(wěn)態(tài)勢。其中，一線城市商辦土地成交面積均呈現(xiàn)不同幅度的下降，深圳同比降幅最大達47%；核心二線城市除南京外，成交總面積均呈現(xiàn)上升趨勢，杭州表現(xiàn)最為突出成為熱點，前9月共成交約374萬㎡。

圖：重點城市商辦土地成交

數據來源：克而瑞資管整理

??從辦公銷售成交看，2021年前9月重點城市辦公銷售成交總額同比上升3%，成交總面積同比上升13.4%，成交均價下降4.6%。總體上看，二線核心城市辦公銷售市場的表現(xiàn)優(yōu)于一線城市，多數城市在均價同比基本持平的情況下迎來了成交面積的提升，其中杭州成為熱點城市，量價均有不小幅度的提升。

圖：重點城市辦公銷售市場

數據來源：克而瑞資管整理

??從商業(yè)銷售成交看，一線城市的成交均價同比均呈現(xiàn)不同幅度的提升，二線城市同比波動幅度有限維持穩(wěn)定；深圳市場較為特殊，在成交量極為有限的情況下價格依然領跑全國，一方面其人口聚集產業(yè)發(fā)展帶動消費增長，另一方面其優(yōu)質零售物業(yè)的空置率為一線城市最低，疫情前后供需結構策的調整具有一定成效。此外，廣州、杭州和福州成為前9月量價均有小幅提升的城市。

圖：重點城市商業(yè)銷售市場

??02 “橫盤”企穩(wěn)為目前辦公市場主要特征

??從2021上半年看，核心典型城市甲級寫字樓市場租金降幅收窄或小幅回升為主要趨勢。疫情前，北京甲寫平均租金領跑全國，受疫情影響，近8個季度降幅最為顯著；同時近期出臺的雙減政策對其租賃市場也造成較大沖擊，在線教育猿輔導、作業(yè)幫以及線下教培新東方、高思教育等K12教育龍頭企業(yè)總部均聚焦于北京，此輪面臨新政調整，相關企業(yè)不得不采取縮減規(guī)模、轉型以及控制租賃成本而遷址等因素。

??根據CAIC最新監(jiān)測數據顯示，北京三季度凈吸納量仍保持穩(wěn)定，CBD和麗澤為目前租賃交易熱度最高的商務區(qū)。

圖：重點城市甲級寫字樓租金走勢

??上海整體商辦市場呈現(xiàn)出較好的活力，凈吸納量呈現(xiàn)連續(xù)攀升態(tài)勢，但隨著供給的增加，辦公市場的空置率仍持續(xù)走高。廣州寫字樓市場憑借其一直處于一線城市最低位的租金保持著較高且穩(wěn)定的出租率；深圳零售物業(yè)市場表現(xiàn)較好，辦公由于持續(xù)供大于求的結構，市場景氣度期內仍處于下行通道。

互聯(lián)網科技與金融行業(yè)為提升租賃需求主力的趨勢不變

??03 全國商業(yè)新開項目數量超越疫情前

??從商業(yè)方面來看，社會消費品零售總量以恢復至疫情前水平，在基數效應和突發(fā)局部性疫情影響下，增速逐漸回落，但總體恢復的勢頭穩(wěn)定。

??根據統(tǒng)計局9月15日公布的8月社會消費品零售數據，8月份，社會消費品零售總額34395億元，同比增長2.5%，比2019年8月份增長3.0%，消費已超疫情前。從增速上看，在基數效應看下，增速有所回落。

圖：社零增速（%）

??隨著疫情的穩(wěn)定，全國新開項目數量超越疫情前；從區(qū)域分布看，市場進一步向華東、華南、西南集中。

??2021年擬開業(yè)數量同比大幅增長超24%，一是受疫情影響，原計劃2020年開業(yè)項目往后延期至今年開業(yè)；二是2020年擬開業(yè)量同比下滑，基數相對較小，導致今年的增速更為顯著，三是存量改造項目重新開業(yè)量逐年增加。

??從新增項目分布看，華東區(qū)域仍然是商業(yè)地產聚焦的重點區(qū)域，上海、寧波、南京、杭州項目新增數量保持了穩(wěn)定的增長；西南地區(qū)中，重慶項目扎堆入市，新增面積和數量都遠超其他城市。

圖：2018-2021年擬開業(yè)項目個數及增速

數據來源：克而瑞資管整理

圖：2021年新開業(yè)項目分布

數據來源：wind、克而瑞資管整理

圖：新開業(yè)項目城市分布

數據來源：克而瑞資管整理

??1、商業(yè)地產公司業(yè)績表現(xiàn)優(yōu)異

??從主要商業(yè)地產公布半年業(yè)績可見，各企業(yè)租金水平都有明顯的大幅增長。其中以華潤為代表的重奢業(yè)態(tài)項目和以萬達、新城為代表的大量新項目入市企業(yè)，租金增長幅度巨大。

圖：2021年H1主要商業(yè)地產公司租金收入及增速

數據來源：企業(yè)年報、克而瑞資管整理

??2、市場活力進一步恢復，開關店比超越疫情前

??從開關店情況來看，23城1000家購物中心各業(yè)態(tài)品牌門店均呈小幅擴張態(tài)勢，新關店25000余家，新開店27000余家，整體開關店比1.07，相比2020年以及疫情爆發(fā)前均有明顯提升。

圖：2021年h1品牌開關店比

數據來源：克而瑞資管整理

??3、新消費將進一步促進商業(yè)零售市場的轉型

??9月27日，商務部對8月社零數據及未來消費領域發(fā)展做出了明確指示，其中“支持傳統(tǒng)商業(yè)場所、閑置廠房等改造為新型消費載體，打造沉浸式、體驗式、互動式消費場景”發(fā)展首店首發(fā)經濟，鼓勵老品牌傳承創(chuàng)新，促進品牌品質消費。

??2020年全年共有200余起新消費品牌投融資事件。而據不完全統(tǒng)計，2021年自年初以來近半年內，新消費領域就已發(fā)生了300余起融資事件，融資總額超過500億人民幣，規(guī)模已超過去年整年。

??從具體業(yè)態(tài)開關店比來看，新能源汽車展示、IP主題店、禮品玩具、數碼體驗等新型消費品表現(xiàn)活躍，新消費品類正在主導購物中心業(yè)態(tài)結構的轉型。

圖：2018-2021h1新消費公司融資金額

數據來源：wind、克而瑞資管整理

圖：2021h1購物中心業(yè)態(tài)開關店比

數據來源：克而瑞資管

??從目前來看，商業(yè)地產正成為房企越來越重要的陣地。一方面在新一輪房地產調控背景下，傳統(tǒng)地產開發(fā)的邏輯已經轉變，持有物業(yè)投資運營能力正成為房企的必備能力；另一方面，在雙循環(huán)戰(zhàn)略下，新消費正成為拉動經濟增長的新驅動力。商業(yè)地產不僅是有力的投資觸角，更是房企經營理念向長期主義轉變的載體。

與此同時，辦公市場并不樂觀，目前只有上海、北京的辦公相對穩(wěn)住租金下滑的趨勢，且空置率在去年分別達到高點后沒有進一步上升，未來整體市場仍將出現(xiàn)長期供大于求的局面，租金、出租率和售價都將進一步承壓。