??一場(chǎng)整治行動(dòng)正在遼寧省房地產(chǎn)市場(chǎng)展開(kāi)。

??近日，遼寧省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合多個(gè)部門(mén)印發(fā)《遼寧省持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序行動(dòng)方案》通知（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“行動(dòng)方案”）。行動(dòng)方案強(qiáng)調(diào)，分3年時(shí)間對(duì)遼寧省房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范整治，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋買(mǎi)賣(mài)、住房租賃、物業(yè)服務(wù)四大領(lǐng)域，重點(diǎn)整治群眾反映集中、社會(huì)關(guān)注度高的問(wèn)題。

??根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年遼寧全省商品房交易面積3743萬(wàn)平方米，商品房交易量達(dá)44.513萬(wàn)套，在2020年全國(guó)各省房地產(chǎn)銷(xiāo)量排名中位于中等水平。但據(jù)遼寧消費(fèi)者維權(quán)網(wǎng)顯示，截至2020年12月31日，消費(fèi)者投訴熱點(diǎn)行業(yè)中房地產(chǎn)投訴1041條，排在通信行業(yè)之后位居第三，屬于高投訴率行業(yè)。

??11月20日至22日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，違建、房屋質(zhì)量是投訴“重災(zāi)區(qū)”，租賃市場(chǎng)亂象叢生等問(wèn)題時(shí)有發(fā)生。

??對(duì)于上述情況，遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，市場(chǎng)急需整治，通過(guò)3年整治行動(dòng)，會(huì)集中解決遼寧省多年來(lái)樓市高速發(fā)展中累積下來(lái)的弊病。

??目前，遼寧省整體房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度不高，從整個(gè)10月份遼寧省新房市場(chǎng)來(lái)看，遼寧省房?jī)r(jià)呈現(xiàn)兩極分化，處在高速上升勢(shì)頭的只有大連、沈陽(yáng)，但整體呈下滑態(tài)勢(shì)。以沈陽(yáng)為例，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的10份70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，70城中有13城新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)環(huán)比上漲，比9月的27城少了14個(gè)；36個(gè)城市環(huán)比下降，沈陽(yáng)下降了0.3%。沈陽(yáng)中原研究部數(shù)據(jù)顯示，沈陽(yáng)樓市去化周期達(dá)到了24個(gè)月。

??樓市調(diào)整期，抓好市場(chǎng)建設(shè)管理也是重中之重，行動(dòng)將凈化市場(chǎng)，為行業(yè)有序發(fā)展提供良好環(huán)境。

??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：違建、房屋質(zhì)量是投訴“重災(zāi)區(qū)”

??進(jìn)入10月，大量項(xiàng)目進(jìn)入“交房季”，有較多投訴圍繞交房出現(xiàn)的各類(lèi)問(wèn)題顯現(xiàn)，比較集中體現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商未按規(guī)定交房，或房屋質(zhì)量出現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題。

??在遼寧省消費(fèi)者維權(quán)網(wǎng)站上，一位購(gòu)買(mǎi)了遼陽(yáng)寶林地產(chǎn)房子的業(yè)主投訴稱(chēng)：“買(mǎi)了近兩年的房子至今無(wú)法入住，看房時(shí)就發(fā)現(xiàn)廚房下水管道滲水等問(wèn)題，現(xiàn)在已經(jīng)漏得很?chē)?yán)重，開(kāi)發(fā)商一直推諉，導(dǎo)致至今無(wú)法辦理驗(yàn)房入住等手續(xù)?！?/p>

??另一案例是，幾名購(gòu)房者分別從昊華置業(yè)有限公司購(gòu)買(mǎi)了禧瑞長(zhǎng)河項(xiàng)目的房子，反饋其銷(xiāo)售中存在捆綁銷(xiāo)售違規(guī)問(wèn)題，房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，樓盤(pán)土層松動(dòng)滑坡、地梁斷裂等。

??一位葛先生投訴鞍山恒營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，其項(xiàng)目交房時(shí)不能公開(kāi)三書(shū)一證一表。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商交房時(shí)必須向業(yè)主提供三書(shū)一證一表：三書(shū)是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》《住宅使用說(shuō)明書(shū)》《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)》；一證是指《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》；一表是指《竣工驗(yàn)收備案表》。

??上述地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士表示，“三書(shū)一證一表”缺一不可，如果開(kāi)發(fā)商不能提供說(shuō)明房屋質(zhì)量沒(méi)有通過(guò)相關(guān)部門(mén)檢測(cè)驗(yàn)收，業(yè)主完全有理由拒絕收房，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。同時(shí)如果在交房過(guò)程中發(fā)現(xiàn)房屋出現(xiàn)問(wèn)題，有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商免費(fèi)進(jìn)行修復(fù)，如出現(xiàn)房屋主體結(jié)構(gòu)不合格等嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，可要求退房并賠償相應(yīng)損失。

??住房租賃：市場(chǎng)亂象叢生

??租房市場(chǎng)同樣存在較多違規(guī)亂象，被投訴最多的是房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，沈陽(yáng)有幾千家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，在大眾點(diǎn)評(píng)上搜索“房產(chǎn)中介”，查詢(xún)有6874個(gè)商戶(hù)登記在冊(cè)，小型房屋中介數(shù)量眾多，從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，不少中介機(jī)構(gòu)都存在違規(guī)甚至侵害消費(fèi)者權(quán)益行為。

??在消費(fèi)者維權(quán)網(wǎng)上，一名投訴人稱(chēng)，他在沈陽(yáng)合晟寓房產(chǎn)中介租住了一套房子，房子到期押金卻不能如期退還，以各種理由克扣押金，不少租客因此受損。另有一名投訴者反映，疫情期間租住了一套房子，由于無(wú)法返回租住處，在退押金時(shí)中介公司以“衛(wèi)生”為由扣了他近千元。

??一位房產(chǎn)中介人士透露，在出租房屋押金問(wèn)題上，中介公司對(duì)租客普遍存在違規(guī)克扣押金的現(xiàn)象，這似乎已成為行業(yè)潛規(guī)則。

??在遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)三年整治行動(dòng)中，住房租賃領(lǐng)域存在的違規(guī)現(xiàn)象將會(huì)得到有效整治，整治對(duì)象包括住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員。

??有評(píng)論人士分析稱(chēng)，沈陽(yáng)二手房成交量大漲這幾年，也是沈陽(yáng)中介機(jī)構(gòu)開(kāi)店最瘋狂時(shí)期，這些連鎖中介機(jī)構(gòu)過(guò)快擴(kuò)張，人員培訓(xùn)跟不上，存在較多問(wèn)題；自今年開(kāi)始由于樓市轉(zhuǎn)淡，大量中介公司面臨洗牌，連鎖加盟擴(kuò)張方式已經(jīng)走到了盡頭，此時(shí)如果只追求店面數(shù)量忽視服務(wù)質(zhì)量，遲早會(huì)被市場(chǎng)淘汰。

??物業(yè)服務(wù)：收費(fèi)不透明，少作為

??物業(yè)服務(wù)關(guān)系著居民實(shí)際居住體驗(yàn)，也是本次三年整治行動(dòng)中的重點(diǎn)內(nèi)容。在遼寧消費(fèi)維權(quán)網(wǎng)站上，關(guān)于物業(yè)方面的投訴也同樣突出，尤其是在物業(yè)收費(fèi)以及服務(wù)質(zhì)量上，投訴問(wèn)題較集中。

??如一名消費(fèi)者投訴沈陽(yáng)城中城物業(yè)亂收費(fèi)，收取電梯費(fèi)不規(guī)范，拒開(kāi)收據(jù)和發(fā)票。除亂收費(fèi)外，收取物業(yè)費(fèi)的合理性也是業(yè)主和物業(yè)公司爭(zhēng)議較多的話(huà)題，例如大連一位業(yè)主投訴萬(wàn)象物業(yè)，要求物業(yè)公司公示物業(yè)費(fèi)使用詳細(xì)款項(xiàng)，物業(yè)公司提供的相關(guān)公示材料卻無(wú)法獲得業(yè)主認(rèn)可。

??一些物業(yè)公司不作為或選擇性忽視，這些都侵害了業(yè)主的權(quán)益。調(diào)查期間，記者發(fā)現(xiàn)很多園區(qū)內(nèi)違建問(wèn)題嚴(yán)重，如中糧錦云天成項(xiàng)目處，頂樓有嚴(yán)重違建現(xiàn)象，物業(yè)方面遲遲沒(méi)有做出有效行動(dòng)。

??2003年《物業(yè)管理?xiàng)l例》正式頒布，確立了一系列重要的物業(yè)管理制度，之后物業(yè)管理才進(jìn)入企業(yè)主導(dǎo)時(shí)代，物業(yè)服務(wù)這些年一直在完善發(fā)展，但仍有許多需要提升的地方，集中體現(xiàn)在物業(yè)收費(fèi)、資金使用、服務(wù)規(guī)范以及服務(wù)質(zhì)量等方面。

??房屋買(mǎi)賣(mài)：學(xué)區(qū)概念仍是賣(mài)點(diǎn)

??房屋買(mǎi)賣(mài)不同于一般商品，涉及金額數(shù)量較大，一旦出現(xiàn)問(wèn)題百姓利益受損嚴(yán)重，因此在房屋買(mǎi)賣(mài)交易環(huán)節(jié)需要更嚴(yán)格的監(jiān)管。

??但開(kāi)發(fā)企業(yè)在售樓過(guò)程中仍存在較多問(wèn)題。記者暗訪招商觀園1872項(xiàng)目時(shí)發(fā)現(xiàn)，售樓員在介紹項(xiàng)目時(shí)，將雙學(xué)區(qū)概念作為其項(xiàng)目主要賣(mài)點(diǎn)，并向購(gòu)房者承諾已簽署了相關(guān)“文件”，可以作為未來(lái)孩子上學(xué)的保障。

??今年，沈陽(yáng)市房產(chǎn)局、沈陽(yáng)市互聯(lián)網(wǎng)信息辦公室、沈陽(yáng)市市場(chǎng)監(jiān)督管理局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)銷(xiāo)售宣傳的通知》，要求不得對(duì)規(guī)劃和建設(shè)中的文化教育設(shè)施做誤導(dǎo)宣傳，但實(shí)際上仍然有很多開(kāi)發(fā)企業(yè)將學(xué)區(qū)教育作為項(xiàng)目宣傳賣(mài)點(diǎn)，甚至在入學(xué)問(wèn)題上為購(gòu)房者作出“承諾”，售樓員對(duì)于學(xué)區(qū)教育配套宣傳的營(yíng)銷(xiāo)話(huà)術(shù)，在通知文件發(fā)布后并沒(méi)有作出實(shí)質(zhì)性改變。

??另外，部分項(xiàng)目收取“團(tuán)購(gòu)費(fèi)”也飽受質(zhì)疑。在位于沈北新區(qū)的匯置公園City項(xiàng)目售樓處，售樓員告訴記者，買(mǎi)房除了付款之外，還需要繳納一筆2萬(wàn)元“團(tuán)購(gòu)費(fèi)”。一位地產(chǎn)渠道銷(xiāo)售人士稱(chēng)，這筆“團(tuán)購(gòu)費(fèi)”主要是應(yīng)用在項(xiàng)目推廣營(yíng)銷(xiāo)上，比如項(xiàng)目需要雇傭中介或其他經(jīng)紀(jì)人帶客等，購(gòu)房者無(wú)論在售樓處還是通過(guò)其他銷(xiāo)售渠道，都無(wú)法繞過(guò)這筆“團(tuán)購(gòu)費(fèi)”。另?yè)?jù)了解，沈北新區(qū)有大量在售樓盤(pán)收取“團(tuán)購(gòu)費(fèi)”。

??三年整治行動(dòng)

??通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋買(mǎi)賣(mài)、住房租賃、物業(yè)服務(wù)四個(gè)領(lǐng)域，遼寧各地房產(chǎn)市場(chǎng)存在諸多問(wèn)題需整治規(guī)范。

??2022年—2024年，遼寧省各城市每年將通過(guò)檢查、督查、整改三階段，及時(shí)消除房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)違法違規(guī)行為不良后果，每年檢查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要在當(dāng)年整改完畢，并總結(jié)推廣整治行動(dòng)做法。通過(guò)3年整治讓市場(chǎng)行為更加規(guī)范，市場(chǎng)環(huán)境不斷凈化，最終讓遼寧房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn)健康發(fā)展。

??上述業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，近幾年沈陽(yáng)、大連一些地區(qū)樓市的火爆掩蓋了一些問(wèn)題，2021年是樓市發(fā)展的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，在“房住不炒”政策背景下，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入一個(gè)新階段。通過(guò)3年整治行動(dòng)，會(huì)集中解決多年來(lái)遼寧各地樓市高速發(fā)展所累積下來(lái)的弊病，凈化市場(chǎng)。