市場克而瑞租售 2022-01-14 08:56:47 來源:丁祖昱評樓市
??2021年是“十四五”的開局之年,“租賃住房”上升到國家戰(zhàn)略層面,7月2日國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》,首次明確了以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體住房保障體系頂層設(shè)計,明確保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題,以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主,租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金。
??在此之后,許多相關(guān)的會議和精神陸續(xù)出臺,也有不少城市在土地支持、審批流程簡化、資金支持、稅費(fèi)減少、金融支持等方面給了相關(guān)的規(guī)定。全年來看,中央及地方發(fā)布了超150條與住房租賃相關(guān)政策?!凹涌彀l(fā)展保障性租賃住房”成為高層定調(diào),是黨中央、國務(wù)院為緩解新市民、新青年住房困難作出的重要決策部署,也成為了“十四五”時期住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)。
??展望2022年,我們認(rèn)為,保障性租賃住房發(fā)展的大目標(biāo)已定,但具體實(shí)施仍待觀察。未來,更多針對實(shí)操的政策性建議會逐步出臺,助力保障性租賃住房建設(shè)平穩(wěn)、精細(xì)發(fā)展。
??01
??新增保障性租賃住房占比達(dá)30%
??保障性租賃住房是住房保障體系的重要組成部分,黨中央、國務(wù)院高度重視保障性租賃住房工作,并把發(fā)展保障性租賃住房作為“十四五”時期住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)。
??中央規(guī)定“十四五”期間,新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量的比例力爭達(dá)到30%以上,緩解住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供給不足。各地方政府積極響應(yīng)中央號召,紛紛提出保障性租賃住房發(fā)展目標(biāo)。
??目前上海、廣州、深圳已明確在“十四五”時期保障性住房供應(yīng)目標(biāo),計劃新增保障性租賃住房均占新增住房供應(yīng)總量的45%左右。其中上海市確定“十四五”期間新增建設(shè)籌集保障性租賃住房47萬套(間)以上,2021-2022年計劃建設(shè)籌集24萬套(間),達(dá)到一半以上,其中,2022年計劃建設(shè)籌集17萬套(間)以上。
圖:“十四五”時期新增保障性租賃住房供應(yīng)計劃(萬套/間)
??杭州、成都、西安等新一線城市及部分二線城市也提出計劃“十四五”期間新增保障性租賃住房占比達(dá)30%以上。在決策層的重視下,大城市保障性租賃住房建設(shè)明顯加速,有望成為解決大城市新市民、青年人住房問題的重要渠道。
??02
??全國主要城市房租平均漲幅7.57%
??從目前來看,國內(nèi)租賃市場中,個人房源出租房屋在住房租賃市場上占比近九成,是目前市場房屋供給的最大來源。2021年,部分城市個人房源租賃產(chǎn)品租金上漲過快受到政府關(guān)注。
??2021年開年以來,全國主要城市房租均呈現(xiàn)連續(xù)上漲趨勢,平均漲幅接近7.57%,多地房租價格已經(jīng)創(chuàng)下歷年來新高。2020年到2021年上半年,房地產(chǎn)市場開啟了一輪牛市,二手房房價的日益高企使得一些原本用于出租的二手房,被房東出售,或者處于觀望市場的狀態(tài),直接導(dǎo)致了市場上可用于租賃的房源減少,二手房價格傳導(dǎo)推動租房成本上升。
圖:2020年及2021年(1-11月)全國55城個人房源租金變動 單位(元/平方米/月)
??數(shù)據(jù)來源:CRIC 城市租售系統(tǒng)
??分地域看,2021年上半年個人租賃房源租金坪效中,絕大多數(shù)城市和去年相比租金都呈現(xiàn)上漲趨勢,整體同比上漲5%左右,整體租賃市場較為活躍度。其中,成都、杭州作為新一線城市,近年來人口吸附力較大,2021年租金上漲明顯,高達(dá)27%左右。其次天津、深圳、上海、武漢、廣州、北京等城市,個人租金上漲也超15%。
??由此可見,長三角和珠三角兩大城市群對人口的吸引力依舊很強(qiáng)。下半年隨著畢業(yè)季后租賃市場逐漸走入淡季,各個城市的三類型房源租金相對較穩(wěn)定,整體波動不大。
??以上海為例,2021年以來,上海個人房源掛牌量超過60萬間,較前兩年整體來看,掛牌量顯著下滑,主要由于上海加強(qiáng)對于群租房監(jiān)管,同時上海啟動了舊改,部分房源拆除,使得供應(yīng)量下跌顯著。
??根據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)來看,上海目前的個人房源租賃產(chǎn)品面積段以40-60平米為主,這與政府提倡大力發(fā)展保障型租賃住房,提供面積小于70平米住房的政策相符。其次為80-100平米,兩部分面積段產(chǎn)品占據(jù)全部面積段產(chǎn)品近半,這部分多為家庭型客戶需求。
表:2021年上海個人房源成交各面積段租金坪效漲幅情況
??數(shù)據(jù)來源:CRIC 城市租售系統(tǒng)
??根據(jù)上海個人房源各面積段租金坪效漲幅來看,大于200平米和小于20平米的戶型租金漲幅最為顯著,分別為22.3%和20.54%。
??小面積段產(chǎn)品主要針對單身客群,需求量較高,但產(chǎn)品稀缺,因此租金整體漲幅較為明顯,而大面積段產(chǎn)品,隨著租賃客群對于租住產(chǎn)品品質(zhì)的提升,也存在一定的改善類需求,從而使得這部分產(chǎn)品的租金坪效漲幅明顯。
??03
??房企從被迫到主動布局住房租賃
??為了滿足不同人群租住需求,2021年政府確立大保障性租賃住房體系,在房源籌建過程中以國企、房企為主的經(jīng)營主體發(fā)揮著重要作用。其中國有企業(yè)作為政府調(diào)節(jié)市場發(fā)展的重要力量,充分發(fā)揮國有資本的穩(wěn)定器和壓艙石作用,積極落實(shí)國家“房住不炒”的政策,堅決杜絕租賃市場上存在的亂象,致力于讓廣大租戶住有所居的同時,更承擔(dān)著規(guī)范住房租賃市場、穩(wěn)定租賃市場秩序的社會責(zé)任,為各個城市住房租賃行業(yè)樹立標(biāo)桿。
??房企系從之前的被迫做租賃狀態(tài)轉(zhuǎn)向積極主動布局租賃業(yè)務(wù)?!凹泄┑亍闭吆?,22城的供地成交情況來看,涉租賃土地成交高度集中,TOP30房企租賃相關(guān)用地成交規(guī)模占總租賃用地比重超總量的60%。
??對于租賃行業(yè)而言,2021年是由“量變”到“質(zhì)變”的一年。行業(yè)整體增速在第三季度開始觸底反彈,市場進(jìn)入洗牌期,頭部企業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng),部分中小企業(yè)在競爭中被淘汰出局。隨著競爭格局的演變,行業(yè)過剩產(chǎn)能出清,企業(yè)開始將重心轉(zhuǎn)向有質(zhì)量的經(jīng)營。
??細(xì)分市場方面,企業(yè)員工賽道值得關(guān)注。企業(yè)員工宿舍賽道不僅需求大,競爭少,政策積極鼓勵,未來也可能逐步打開市場,步入規(guī)模化發(fā)展階段。從目前來看,作為細(xì)分賽道的企業(yè)員工宿舍,運(yùn)營商不僅僅為企業(yè)提供住宿產(chǎn)品,從開始的運(yùn)營 “空間”逐漸走向運(yùn)營“人”,為新時代城市基層奮斗者帶來全新的租住體驗(yàn)。在城市產(chǎn)業(yè)升級的推動下,其潛力巨大,藍(lán)領(lǐng)公寓市場也有望迎來新的發(fā)展契機(jī)。這些產(chǎn)品的興起也將提升租賃住房行業(yè)整體的產(chǎn)品水平,讓運(yùn)營商回歸產(chǎn)品本身的打造。
??未來內(nèi)功扎實(shí)、經(jīng)營穩(wěn)健的企業(yè),一定能在未來的住房租賃行業(yè)的競爭中占有一席之地。
??中國絕大部分城市住房租賃產(chǎn)業(yè)尚處于初級階段,發(fā)展不平衡、不充分。但隨著國家政策的大力扶持、新增租賃用地的不斷入市,租金的管控、市場需求的不斷釋放等因素的影響,行業(yè)品牌化、標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化正在形成過程中,行業(yè)前景美好、未來可期。
??從目前來看,租賃行業(yè)面臨的問題還是盈利難題,在整體市場走出分化格局的當(dāng)下,已具備領(lǐng)跑優(yōu)勢的頭部企業(yè),將通過強(qiáng)化外部資源優(yōu)勢并轉(zhuǎn)化為企業(yè)內(nèi)在核心競爭力,通過產(chǎn)品、服務(wù)的升級,提升品牌影響力和競爭優(yōu)勢。
??在行業(yè)開啟下半場,向精細(xì)化運(yùn)營管理階段過渡的進(jìn)程中,重資產(chǎn)模式或?qū)⒊蔀橹π袠I(yè)及企業(yè)提“質(zhì)”的突破口。運(yùn)營能力卓越的運(yùn)營系企業(yè),則通過往更輕的模式轉(zhuǎn)型大幅提升規(guī)模,或許可以助力運(yùn)營企業(yè)通過規(guī)模優(yōu)勢上市。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
- 12:48
- 12:21
- 11:56
- 11:54
- 11:45
- 11:45
- 11:34
- 11:09
- 11:01
- 10:57
- 10:49
- 10:46
- 10:37
- 10:27
- 10:19
- 10:10
- 10:02
- 09:59
- 09:50
- 09:48
- 09:39
- 09:08
- 09:05
- 08:58
中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢
- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 4央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險
- 5陣地丨前三季度代建項(xiàng)目超過去2年水平,浙系占半壁江山
- 69月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
- 7開創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國家統(tǒng)計局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅實(shí)的支撐
- 9全國首個國土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場的不當(dāng)言論