??2021年是“十四五”的開(kāi)局之年，“租賃住房”上升到國(guó)家戰(zhàn)略層面，7月2日國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，首次明確了以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體住房保障體系頂層設(shè)計(jì)，明確保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題，以建筑面積不超過(guò)70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金。

??在此之后，許多相關(guān)的會(huì)議和精神陸續(xù)出臺(tái)，也有不少城市在土地支持、審批流程簡(jiǎn)化、資金支持、稅費(fèi)減少、金融支持等方面給了相關(guān)的規(guī)定。全年來(lái)看，中央及地方發(fā)布了超150條與住房租賃相關(guān)政策。“加快發(fā)展保障性租賃住房”成為高層定調(diào)，是黨中央、國(guó)務(wù)院為緩解新市民、新青年住房困難作出的重要決策部署，也成為了“十四五”時(shí)期住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)。

??展望2022年，我們認(rèn)為，保障性租賃住房發(fā)展的大目標(biāo)已定，但具體實(shí)施仍待觀察。未來(lái)，更多針對(duì)實(shí)操的政策性建議會(huì)逐步出臺(tái)，助力保障性租賃住房建設(shè)平穩(wěn)、精細(xì)發(fā)展。

??01

??新增保障性租賃住房占比達(dá)30%

??保障性租賃住房是住房保障體系的重要組成部分，黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視保障性租賃住房工作，并把發(fā)展保障性租賃住房作為“十四五”時(shí)期住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)。

??中央規(guī)定“十四五”期間，新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量的比例力爭(zhēng)達(dá)到30%以上，緩解住房租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性供給不足。各地方政府積極響應(yīng)中央號(hào)召，紛紛提出保障性租賃住房發(fā)展目標(biāo)。

??目前上海、廣州、深圳已明確在“十四五”時(shí)期保障性住房供應(yīng)目標(biāo)，計(jì)劃新增保障性租賃住房均占新增住房供應(yīng)總量的45%左右。其中上海市確定“十四五”期間新增建設(shè)籌集保障性租賃住房47萬(wàn)套（間）以上，2021-2022年計(jì)劃建設(shè)籌集24萬(wàn)套（間），達(dá)到一半以上，其中，2022年計(jì)劃建設(shè)籌集17萬(wàn)套（間）以上。

圖：“十四五”時(shí)期新增保障性租賃住房供應(yīng)計(jì)劃（萬(wàn)套/間）

??杭州、成都、西安等新一線城市及部分二線城市也提出計(jì)劃“十四五”期間新增保障性租賃住房占比達(dá)30%以上。在決策層的重視下，大城市保障性租賃住房建設(shè)明顯加速，有望成為解決大城市新市民、青年人住房問(wèn)題的重要渠道。

??02

??全國(guó)主要城市房租平均漲幅7.57%

??從目前來(lái)看，國(guó)內(nèi)租賃市場(chǎng)中，個(gè)人房源出租房屋在住房租賃市場(chǎng)上占比近九成，是目前市場(chǎng)房屋供給的最大來(lái)源。2021年，部分城市個(gè)人房源租賃產(chǎn)品租金上漲過(guò)快受到政府關(guān)注。

??2021年開(kāi)年以來(lái)，全國(guó)主要城市房租均呈現(xiàn)連續(xù)上漲趨勢(shì)，平均漲幅接近7.57%，多地房租價(jià)格已經(jīng)創(chuàng)下歷年來(lái)新高。2020年到2021年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)啟了一輪牛市，二手房房?jī)r(jià)的日益高企使得一些原本用于出租的二手房，被房東出售，或者處于觀望市場(chǎng)的狀態(tài)，直接導(dǎo)致了市場(chǎng)上可用于租賃的房源減少，二手房?jī)r(jià)格傳導(dǎo)推動(dòng)租房成本上升。

圖：2020年及2021年（1-11月）全國(guó)55城個(gè)人房源租金變動(dòng)  單位（元/平方米/月）

??數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC 城市租售系統(tǒng)

??分地域看，2021年上半年個(gè)人租賃房源租金坪效中，絕大多數(shù)城市和去年相比租金都呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，整體同比上漲5%左右，整體租賃市場(chǎng)較為活躍度。其中，成都、杭州作為新一線城市，近年來(lái)人口吸附力較大，2021年租金上漲明顯，高達(dá)27%左右。其次天津、深圳、上海、武漢、廣州、北京等城市，個(gè)人租金上漲也超15%。

??由此可見(jiàn)，長(zhǎng)三角和珠三角兩大城市群對(duì)人口的吸引力依舊很強(qiáng)。下半年隨著畢業(yè)季后租賃市場(chǎng)逐漸走入淡季，各個(gè)城市的三類型房源租金相對(duì)較穩(wěn)定，整體波動(dòng)不大。

??以上海為例，2021年以來(lái)，上海個(gè)人房源掛牌量超過(guò)60萬(wàn)間，較前兩年整體來(lái)看，掛牌量顯著下滑，主要由于上海加強(qiáng)對(duì)于群租房監(jiān)管，同時(shí)上海啟動(dòng)了舊改，部分房源拆除，使得供應(yīng)量下跌顯著。

??根據(jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，上海目前的個(gè)人房源租賃產(chǎn)品面積段以40-60平米為主，這與政府提倡大力發(fā)展保障型租賃住房，提供面積小于70平米住房的政策相符。其次為80-100平米，兩部分面積段產(chǎn)品占據(jù)全部面積段產(chǎn)品近半，這部分多為家庭型客戶需求。

表：2021年上海個(gè)人房源成交各面積段租金坪效漲幅情況

??數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC 城市租售系統(tǒng)

??根據(jù)上海個(gè)人房源各面積段租金坪效漲幅來(lái)看，大于200平米和小于20平米的戶型租金漲幅最為顯著，分別為22.3%和20.54%。

??小面積段產(chǎn)品主要針對(duì)單身客群，需求量較高，但產(chǎn)品稀缺，因此租金整體漲幅較為明顯，而大面積段產(chǎn)品，隨著租賃客群對(duì)于租住產(chǎn)品品質(zhì)的提升，也存在一定的改善類需求，從而使得這部分產(chǎn)品的租金坪效漲幅明顯。

??03

??房企從被迫到主動(dòng)布局住房租賃

??為了滿足不同人群租住需求，2021年政府確立大保障性租賃住房體系，在房源籌建過(guò)程中以國(guó)企、房企為主的經(jīng)營(yíng)主體發(fā)揮著重要作用。其中國(guó)有企業(yè)作為政府調(diào)節(jié)市場(chǎng)發(fā)展的重要力量，充分發(fā)揮國(guó)有資本的穩(wěn)定器和壓艙石作用，積極落實(shí)國(guó)家“房住不炒”的政策，堅(jiān)決杜絕租賃市場(chǎng)上存在的亂象，致力于讓廣大租戶住有所居的同時(shí)，更承擔(dān)著規(guī)范住房租賃市場(chǎng)、穩(wěn)定租賃市場(chǎng)秩序的社會(huì)責(zé)任，為各個(gè)城市住房租賃行業(yè)樹(shù)立標(biāo)桿。

??房企系從之前的被迫做租賃狀態(tài)轉(zhuǎn)向積極主動(dòng)布局租賃業(yè)務(wù)。“集中供地”政策后，22城的供地成交情況來(lái)看，涉租賃土地成交高度集中，TOP30房企租賃相關(guān)用地成交規(guī)模占總租賃用地比重超總量的60%。

??對(duì)于租賃行業(yè)而言，2021年是由“量變”到“質(zhì)變”的一年。行業(yè)整體增速在第三季度開(kāi)始觸底反彈，市場(chǎng)進(jìn)入洗牌期，頭部企業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)，部分中小企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中被淘汰出局。隨著競(jìng)爭(zhēng)格局的演變，行業(yè)過(guò)剩產(chǎn)能出清，企業(yè)開(kāi)始將重心轉(zhuǎn)向有質(zhì)量的經(jīng)營(yíng)。

??細(xì)分市場(chǎng)方面，企業(yè)員工賽道值得關(guān)注。企業(yè)員工宿舍賽道不僅需求大，競(jìng)爭(zhēng)少，政策積極鼓勵(lì)，未來(lái)也可能逐步打開(kāi)市場(chǎng)，步入規(guī)?；l(fā)展階段。從目前來(lái)看，作為細(xì)分賽道的企業(yè)員工宿舍，運(yùn)營(yíng)商不僅僅為企業(yè)提供住宿產(chǎn)品，從開(kāi)始的運(yùn)營(yíng) “空間”逐漸走向運(yùn)營(yíng)“人”，為新時(shí)代城市基層奮斗者帶來(lái)全新的租住體驗(yàn)。在城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)的推動(dòng)下，其潛力巨大，藍(lán)領(lǐng)公寓市場(chǎng)也有望迎來(lái)新的發(fā)展契機(jī)。這些產(chǎn)品的興起也將提升租賃住房行業(yè)整體的產(chǎn)品水平，讓運(yùn)營(yíng)商回歸產(chǎn)品本身的打造。

??未來(lái)內(nèi)功扎實(shí)、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的企業(yè)，一定能在未來(lái)的住房租賃行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地。

??中國(guó)絕大部分城市住房租賃產(chǎn)業(yè)尚處于初級(jí)階段，發(fā)展不平衡、不充分。但隨著國(guó)家政策的大力扶持、新增租賃用地的不斷入市，租金的管控、市場(chǎng)需求的不斷釋放等因素的影響，行業(yè)品牌化、標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化正在形成過(guò)程中，行業(yè)前景美好、未來(lái)可期。

??從目前來(lái)看，租賃行業(yè)面臨的問(wèn)題還是盈利難題，在整體市場(chǎng)走出分化格局的當(dāng)下，已具備領(lǐng)跑優(yōu)勢(shì)的頭部企業(yè)，將通過(guò)強(qiáng)化外部資源優(yōu)勢(shì)并轉(zhuǎn)化為企業(yè)內(nèi)在核心競(jìng)爭(zhēng)力，通過(guò)產(chǎn)品、服務(wù)的升級(jí)，提升品牌影響力和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

??在行業(yè)開(kāi)啟下半場(chǎng)，向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理階段過(guò)渡的進(jìn)程中，重資產(chǎn)模式或?qū)⒊蔀橹π袠I(yè)及企業(yè)提“質(zhì)”的突破口。運(yùn)營(yíng)能力卓越的運(yùn)營(yíng)系企業(yè)，則通過(guò)往更輕的模式轉(zhuǎn)型大幅提升規(guī)模，或許可以助力運(yùn)營(yíng)企業(yè)通過(guò)規(guī)模優(yōu)勢(shì)上市。