??在分析看來，鄭州新政如果不是“一日游”，未來會有更多偏冷的城市跟進執(zhí)行。

??日前，鄭州一紙開創(chuàng)先例的“救市”新政備受矚目，其中，取消“認房又認貸”被視為是醞釀已久的大招。普遍認為，鄭州開了政策先例。這意味著在鄭州購買第二套、第三套住房，不少家庭將有機會享受首套房的低首付和優(yōu)惠利率。

??此外，“允許高品質樓盤價格上浮”，“允許家庭購買第三套住房”，“引導房貸降息”，“推行貨幣化安置”，“回購多余安置房”等。在業(yè)內看來，條條都是“重磅”。為鄭州的房地產市場注入了一劑“強心針”。市場有望經歷修復階段重回穩(wěn)定狀態(tài)，走向良性循環(huán)。

??新政出臺有兩個大背景，一個是剛上任的鄭州代市長，針對樓市發(fā)表了談話，預告了部分政策可能出臺；另一個是政策土拍遇冷、房企爆雷、房貸額度緊張、成交量下降、中介門店倒閉……疫情常態(tài)化，房地產市場困境重重。尤其是去年遭受了疫情和水災雙重影響的鄭州市，其樓市和企業(yè)都遇較大的壓力。

??作為樓市偏冷的城市的一個縮影，鄭州此番操作起到“投石問路”的作用。在分析看來，鄭州新政如果不是“一日游”，未來會有更多偏冷的城市跟進執(zhí)行。

??取消“認房認貸”是大利好

??3月1日，鄭州市人民政府辦公廳發(fā)布《關于促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》（以下簡稱《通知》）?！锻ㄖ窂闹С趾侠碜》啃枨?、改善住房供給、加大信貸融資支持、推進安置房建設和轉化、優(yōu)化房地產市場環(huán)境五方面提出了十九條具體措施，下稱“鄭十九條”。

??其中，《通知》明確提出，對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構執(zhí)行首套房貸款政策，即明確取消了“認房又認貸”。

??“這是很大的利好”，貝殼研究院首席市場分析師許小樂在接受《中國房地產金融》采訪時表示，需求端鼓勵、供應端加速、企業(yè)端穩(wěn)定、執(zhí)行端規(guī)范是“鄭十九條”的顯著特點。

??特別是在鄭州市去年遭受了疫情和水災的雙重影響下，房地產市場和企業(yè)也遭遇了較大的壓力，“鄭十九條”的出臺有助于全面穩(wěn)定市場、促進合理需求入市以及保障企業(yè)現金流穩(wěn)定。其中，關于合理購房需求的界定和支持方式都做出了明確的闡述，具有較強的可操作性。

??除此之外，鄭州本次新政的支持力度大、覆蓋面廣，支持主體覆蓋房企和消費者。

??對于購房者，通過投靠落戶的方式吸引新的購房需求，通過對改善需求降首付同時降利率來激發(fā)當地換房需求。

??針對房企，下調土地保證金比例、延長繳費時限、加大項目貸款支持等，有利于緩解當地房企運營困難的問題。

??整體來看，鄭州新政的出臺對于當地市場而言，可以有效提振市場信心，加快市場修復。

??許小樂認為，從數據表現上看，今年以來鄭州二手房市場的預期已經有所修復，1月二手房景氣指數已回升至20以上的平穩(wěn)運行區(qū)間，2月二手房成交量環(huán)比增長，二手房價格指數環(huán)比止跌。

??此次新政的出臺會強化這種修復，預計3月新政帶來的積極效果顯現，二手房成交量進一步提高，價格平穩(wěn)走勢確立；二手房的修復傳導新房市場，新房銷售去化加快，房企資金壓力逐步緩解，市場逐步進入健康狀態(tài)。

??許小樂分析，鄭州作為中原城市群核心城市，此次“鄭十九條”對其他城市也具有借鑒意義。從年初開始的各城市樓市政策密集發(fā)布，正在從中低能級城市向中高能級城市過渡，全國房地產市場整體也處于筑底的過程中。“樓市小陽春將有條件在多地出現。”許小樂非常樂觀地表示。

??銷售端或將繼續(xù)松動

??根據國家統(tǒng)計局公開數據表明，2021年全國房地產開發(fā)投資147602億元，比上年增長4.4%，2021年全國商品房銷售面積179433萬平方米，比上年增長1.9%；商品房銷售額181930億元，同時增長4.8%。

??2021年度河南省房地產開發(fā)投資為7874.35億元，同比增長1.2%，低于全國房地產開發(fā)投資增速。

??其中，受“澇疫接核”嚴重影響的鄭州房地產市場遭遇“滑鐵盧”。全市新建商品房累計銷售僅為161876套（間），較去年同期下降了33.55%；商品房累計銷售面積1804.41萬平方米，較去年同期下降了31.44%。其中新建商品住宅累計銷售138895套（間），較去年同期下降了29.27%；商品住宅累計銷售面積1594.81萬平方米，較去年同期下降了30.21%。

??二手房方面，鄭州是全國二手房交易個稅嚴格按照“差價20%”征收的城市。這與絕大多數城市二手房按照成交價1%計算個稅相比，繳納的費用相當之高。出于種種原因，讓鄭州樓市一直不溫不火，甚至出現低迷的狀態(tài)。銷售業(yè)績不太理想勢必導致多數房企無法長久立足于市。

??基于此，新政緩和市場情緒，促進合理住房需求釋放，對需求端提振購房需求大有裨益。中泰證券研究所政策組首席分析師楊暢接受《中國房地產金融》采訪時表示，從短期來看，該政策目的明確，為了促進房地產業(yè)的良性循環(huán)。

??“去年四季度，房地產業(yè)在投資、融資等方面都面臨一些問題，部分房地產企業(yè)也出現了資金鏈的緊張?！睏顣尺M一步解釋，這種背景下，促進房地產業(yè)的良性循環(huán)就非常重要。從地方政府角度來看，銷售端的適度放松，也有利于促進向下游消費和上游投資的傳導。

??同時，該政策的目的，在于促進良性循環(huán)，也需要避免由于政策變化，導致的房價大起大落?！皬拈L期來看，鄭州作為省會城市，在中部省份中具有一定的代表性，尤其是近年來人口流入鄭州的跡象明顯，供給側的政策松動，有利于實現人口流入后帶來的需求釋放?！睏顣撑袛唷?/p>

??意料之內與情理之中

??2021年是我國房地產市場調控政策邊際變動方向的轉折點。同策研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)對《中國房地產金融》表示，2022年仍會不斷有房地產行業(yè)邊際改善的政策出臺來穩(wěn)定市場，也可以說2022年是房地產行業(yè)“政策底”。他認為，從政策向市場傳導需要6-10個月的時間，也就是說真正的市場底要到2023年才能實現。

??從此次鄭州“救市”內容來看，政策主基調仍然是以穩(wěn)定市場為主。宋紅衛(wèi)提出，房地產市場穩(wěn)定是當前政策調控的目標，也是經濟穩(wěn)定的重要保障，因此，保障合理的住房需求，發(fā)揮房地產支柱產業(yè)作用穩(wěn)定經濟發(fā)展是今年政策調整的方向。

??針對改善需求的相關政策也會出臺，比如關于“認房又認貸”政策會向認房不認貸調整，公積金二套首付比例下調，核心城市可能還會調整普通商品住宅的標準來降低購房者的相關成本。

??宋紅衛(wèi)補充，“再者，加大人才引進，擴大落戶人口的規(guī)模，也是今年各地政策的導向，這對房地產市場支撐也非常重要。從執(zhí)行強度來看，城市之間差異化會很大，能級較低的三四線城市松動的力度會大一些，核心城市變動相對較小?！?/p>

??除了鄭州，2022年以來，還有南昌、長春、南潯、菏澤、重慶、佛山等31個市縣政策松綁，涉及降低首套房首付比例、放寬公積金貸款、下調房貸利率、放寬落戶等。

??地產評論人李驍認為，即便沒有鄭州打響“救市”第一槍，后續(xù)也會有其他城市相繼跟進。因為房地產業(yè)仍是支柱產業(yè)，是實體經濟的重要組成部分，是經濟增長的壓艙石。雖然不再作為短期刺激經濟的手段，但維持其相對穩(wěn)定也是政策應有之義。

??李驍預測，未來會有一些城市陸續(xù)出臺新政，當面對市場下行壓力、項目交付壓力、庫存風險等一系列問題，出臺較大力度的寬松性政策屬意料之內、情理之中。