??11月28日，標普全球評級表示，起步初期的中國基礎設施REIT市場取得階段性成功，比如目前為止派息符合投資者預期。但已上市項目的原始權益人以國有企業(yè)為主，基礎資產側重于受政策支持的行業(yè)，所以項目的上市資格可能仍將高度受政策左右。

??標普全球評級分析師馮誠斌表示：“鑒于中國基建行業(yè)的龐大規(guī)模，REIT市場潛力巨大。我們認為，要吸引、促成更廣泛的項目入場，監(jiān)管和激勵需要進一步推進。”

??差不多兩年以前，中國推出了REIT框架，以拓寬其龐大基建市場的資金來源。2022年中國基礎設施開發(fā)投入將達到20萬億元，而這些投入通常是由地方政府及當?shù)貒衅髽I(yè)承擔。

??2021年年中以來共有21只REIT上市，總融資額650億元。標普認為，部分發(fā)行人計劃增發(fā)、220億元的項目等待上市等現(xiàn)象，說明市場正在繼續(xù)發(fā)展。大部分已上市項目都來自經濟發(fā)達的沿海地區(qū)或內陸的主要經濟中心，如廣東、湖北等。高速公路項目占比最大，其次是產業(yè)園區(qū)和倉儲物流。

??但是，市場的發(fā)展可能仍然面臨著一些障礙。欠發(fā)達地區(qū)資金需求更大，但由于資產質量和預期回報的原因，這些地區(qū)要通過REIT盤活基建資產仍有難度。相對于中國龐大的基建投入規(guī)模和基建存量（市場估計逾100萬億元），REIT融資金額相當有限。

??可再生能源、新型基礎設施、智慧城市等行業(yè)尚無REIT上市，而今年剛剛進入可上市范圍的保障房項目卻已有4只REIT上市。這種對比凸顯了政策支持的重要性和項目獲準上市面臨的挑戰(zhàn)。

??馮誠斌表示：“REIT市場或許尚未充分發(fā)力，但它在穩(wěn)步增長的過程中取得了穩(wěn)定的表現(xiàn)。大部分產業(yè)園、物流園資產的出租率目前來看都很不錯，而派息方面，雖然過去兩年中國經濟環(huán)境充滿寒意，REIT的現(xiàn)金收益率至少也達到了4%?！?/p>