??上海樓市又火了。

??2月16日，國家統(tǒng)計局公布1月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，上海新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.7%，與合肥并列排名第一。

??開年以來，上海共開盤6個新盤，除楊浦城投悅尚海開盤當(dāng)天剩了3套，招商虹橋璀璨時代、中鐵虹橋逸都、格力海德壹號、匯成南街里、蟠龍府二期房源均在開盤當(dāng)天“日光”。

??兩日前，位于上海市外環(huán)外閔行主城區(qū)的招商一新盤完成認(rèn)籌，認(rèn)購率達(dá)400%，認(rèn)購人數(shù)超1440組，意味著上海外環(huán)樓市將再現(xiàn)“千人搖”。

??上一次出現(xiàn)“千人搖”場景還要追溯到2020年。過去幾年，上海房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)中心熱、遠(yuǎn)郊冷的局面，郊區(qū)盤去化艱難。不過，這一情況自今年春節(jié)后開始有所轉(zhuǎn)變。

??招商相關(guān)人士表示，他們位于上海郊環(huán)外的項目周度去化速度開始加快，從原先的每周4~5套增加到如今的每周15套。

??克而瑞研究中心總經(jīng)理林波分析，開年以來，不少項目來訪量相比去年有了明顯提升，主要受去年疫情等因素干擾，客群需求遞延到了現(xiàn)在，前期需求積壓得到釋放。此外，遠(yuǎn)郊一些項目處于去化考慮，價格有所調(diào)整，使得一部分對利率比較敏感的人群認(rèn)為現(xiàn)階是抄底的好時機(jī)。

??“千人搖”再現(xiàn)

??遠(yuǎn)郊項目去化時間縮短

??2023年春節(jié)前后，上海市區(qū)和郊區(qū)新盤已先后出現(xiàn)了兩次千人搖號情況。

??1月12日，位于上海市中心靜安區(qū)的鴻印里項目正式開盤選房，均價達(dá)14.2萬元/平方米，入圍分為81.4分，再現(xiàn)“千人搖號”名場面。

??2月14日，閔行區(qū)象嶼招商公園1872項目認(rèn)籌完畢，累計認(rèn)籌人數(shù)1445組，認(rèn)籌率397%，觸發(fā)積分，預(yù)計將于下周進(jìn)行搖號。

??上海此前出現(xiàn)千人搖號場景還要追溯到2020年。2020年，上?！扒藫u號”項目共出現(xiàn)過26次，其中外環(huán)有6個“千人搖號”項目，占比達(dá)23%。

??對于項目熱銷，上述招商相關(guān)人士向記者表示，主要原因是價格適中，受限價等因素影響，項目總價在500萬元左右，在五大新城中具有很強(qiáng)的競爭力。此外，該項目地處閔行吳涇的紫竹產(chǎn)業(yè)園區(qū)，具有一定區(qū)位優(yōu)勢，加之項目所在的吳涇板塊近兩年沒有新項目推出，使得該盤吸引力增加。

??項目前期已經(jīng)開盤了3次，第一批次開盤為去年11月份，當(dāng)時市場反應(yīng)并沒有很熱，盤入圍比定的是1:1.3；二批次以后就進(jìn)行了調(diào)整，此后，認(rèn)籌人數(shù)越來越多，直到這次的1000多戶，每次均觸發(fā)積分。

??如果說一個項目的熱銷是偶發(fā)情況，其他隸屬五大新城的項目則更能說明問題。

??以招商位于金山、南翔的項目為例，上述相關(guān)人士介紹 ，最低谷時南翔項目即便在房地產(chǎn)中介分銷的情況下，每周也只能去化5套左右；如今周度去化差不多在15~20套。

??此前，遠(yuǎn)郊項目按一次開盤300套來算，去化需要一年左右時間，如今縮短至半年。

??種種跡象表明，上海的遠(yuǎn)郊市場開始回暖，傳統(tǒng)冷門區(qū)域在春節(jié)過后去化速度也開始加快，五大新城新房市場大有觸底反彈之勢。不過，與熱門及核心區(qū)域相比，其表現(xiàn)尚有一定差距。

??林波認(rèn)為，雖然外郊環(huán)項目的成交有了明顯提升，但大部分項目還是在消化去年剩下的尾盤，整體去化壓力依舊較大，可以看作是恢復(fù)性反彈，并不是根本性扭轉(zhuǎn)，持續(xù)性還不好判斷?！拔覀兇_實看到一些項目的去化速度有所加快，但整個一季度是否持續(xù)下去還有待觀察?！?/p>

??“日光盤”頻現(xiàn)

??三四月份“小陽春”可期

??2023年以來，上海共開盤6個新盤，除楊浦城投悅尚海開盤當(dāng)天剩了3套，其余開盤項目均當(dāng)天一次性清盤。同時，僅2月第二周，上海就有4個項目簽約超百套，其中尤以青浦徐涇板塊最為活躍。

??目前，新年第一批集中投放的房源中，一些樓盤已經(jīng)開啟認(rèn)籌，穩(wěn)定的供應(yīng)有助于成交持續(xù)向上。

??3月份，上海還將迎來首輪土地拍賣。屆時，房地聯(lián)動價可能上調(diào)，一系列利好因素也給市場注入一針強(qiáng)心劑。外郊環(huán)項目的熱銷也給了開發(fā)商信心。

??上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示，近期房地產(chǎn)交易中心、售樓處看房人數(shù)明顯增加，說明上海市場交投在穩(wěn)步恢復(fù)中，尤其是成交量離開正常區(qū)間僅一步之遙，不管是市場表現(xiàn)還是現(xiàn)實交易數(shù)據(jù)都有助于提升預(yù)期和強(qiáng)化市場信心。

??此前，上海兩會期間，上海市政協(xié)委員仇瑜峰在提案中提出，如今，上海購房者觀望情緒較重、新樓盤去庫存壓力較大、城市競爭加劇，建議上海應(yīng)適當(dāng)放寬限購政策，增加對剛性需求和改善需求的支持，為人口流入、人才引進(jìn)創(chuàng)造條件。

??張波預(yù)計，今年三四月份的“小陽春”會率先在熱點(diǎn)城市和熱門區(qū)域出現(xiàn)，多重利好疊加下，期待上海樓市有更加精彩表現(xiàn)。