市場(chǎng)編輯部 2023-08-22 08:21:56 來源:丁祖昱評(píng)樓市
??2023年8月18日,中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國(guó)證監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)和防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)電視會(huì)議,強(qiáng)調(diào)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策。
??結(jié)合8月15日MLF利率下降15個(gè)基點(diǎn),市場(chǎng)預(yù)期大概率LPR五年期以上利率也有可能下降10-20個(gè)基點(diǎn)。
??但從8月21日中國(guó)人民銀行公布的最新一期LPR來看,僅1年期下降了10個(gè)基點(diǎn),五年期以上利率并未下降。
??MLF與LPR是有聯(lián)動(dòng)關(guān)系的,LPR是每月由18家銀行在央行制定的MLF利率的基礎(chǔ)上加點(diǎn)來報(bào)價(jià),再剔除最高報(bào)價(jià)和最低報(bào)價(jià)之后取算數(shù)平均數(shù),最終形成的價(jià)格為每月公布的LPR利率,即LPR利率=央行公開的MLF利率+18家銀行每月報(bào)價(jià)平均加點(diǎn)。
??我們認(rèn)為,此次LPR五年期利率保持不變受多重因素影響,未來LPR五年期利率仍有下降空間。
??2023年8月21日,中國(guó)人民銀行公布最新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR):1年期LPR為3.45%,5年期以上LPR為4.2%。與上月相比,1年期LPR下降10個(gè)基點(diǎn);5年期以上LPR保持不變。
??在此之前,市場(chǎng)普遍預(yù)期5年期以上LPR下調(diào),如今預(yù)期落空。
??市場(chǎng)對(duì)5年期以上LPR下調(diào)的預(yù)期主要與近期政策和央行MLF操作有關(guān)。
??2023年8月15日,中國(guó)人民銀行發(fā)布公告稱,為對(duì)沖稅期高峰等因素的影響,維護(hù)銀行體系流動(dòng)性合理充裕,8月15日人民銀行開展2040億元公開市場(chǎng)逆回購操作和4010億元中期借貸便利(MLF)操作,充分滿足了金融機(jī)構(gòu)需求,1年期MLF中標(biāo)利率從2.65%下調(diào)至2.5%,7天逆回購利率從1.90%下調(diào)至1.8%。
??由于MLF與LPR掛鉤,此次MLF操作利率下降,意味著接下來的1年期和5年期LPR都會(huì)再次下調(diào)。
??2023年8月20日,就在MLF利率下降15個(gè)基點(diǎn)后不久,中國(guó)人民銀行再次發(fā)布公告稱,中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國(guó)證監(jiān)會(huì)已于8月18日召開金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)和防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)電視會(huì)議。
??會(huì)議強(qiáng)調(diào),金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)力度要夠、節(jié)奏要穩(wěn)、結(jié)構(gòu)要優(yōu)、價(jià)格要可持續(xù)。要注意挖掘新的信貸增長(zhǎng)點(diǎn),大力支持中小微企業(yè)、綠色發(fā)展、科技創(chuàng)新、制造業(yè)等重點(diǎn)領(lǐng)域,積極推動(dòng)城中村改造、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策。要繼續(xù)推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本穩(wěn)中有降,規(guī)范貸款利率定價(jià)秩序,統(tǒng)籌考慮增量、存量及其他金融產(chǎn)品價(jià)格關(guān)系。發(fā)揮好存款利率市場(chǎng)化調(diào)整機(jī)制的重要作用,增強(qiáng)金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性,切實(shí)發(fā)揮好金融在促消費(fèi)、穩(wěn)投資、擴(kuò)內(nèi)需中的積極作用。
??三部門會(huì)議的召開在MLF操作后釋放了強(qiáng)烈的政策信號(hào)。也正是基于此,市場(chǎng)上不少人預(yù)期5年期以上LPR或?qū)⒂懈蠓认抡{(diào)。然而最終此次最新報(bào)價(jià)1年期LPR跟隨下行,5年期以上LPR保持不變。
??對(duì)此,我們認(rèn)為,此次5年期以上LPR利率“按兵不動(dòng)”因素較多,其中最重要的一點(diǎn),表明目前政策仍然以精細(xì)化調(diào)整為主。
??一方面,1年期調(diào)整、5年期以上保持不變,分步調(diào)整可以根據(jù)實(shí)際情況為后續(xù)政策釋放預(yù)留調(diào)整空間。另外一方面,也釋放了決策層對(duì)“穩(wěn)”的訴求。
??事實(shí)上,7月以來房地產(chǎn)金融政策的調(diào)整優(yōu)化就已備受矚目。
??2023年7月28日,住建部重磅發(fā)聲:近日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部倪虹部長(zhǎng)召開企業(yè)座談會(huì),表示要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì),大力支持剛性和改善性住房需求,進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施;繼續(xù)做好保交樓工作,加快項(xiàng)目建設(shè)交付,切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。
??在住建部重磅發(fā)聲后,4個(gè)一線城市,北京、深圳、廣州、上海先后發(fā)聲,將結(jié)合實(shí)際情況推進(jìn)落實(shí)。隨后,南京、鄭州等多個(gè)城市發(fā)文“落地”探索。
??從目前來看,相關(guān)政策可能涉及:降低房貸利率、存量房貸利率調(diào)整、降低首付比例、“認(rèn)房不認(rèn)貸”等。
??尤其是存量房貸利率的調(diào)整,2021年底至今,1年期LPR已累計(jì)下降40個(gè)點(diǎn),5年期以上LPR已累計(jì)下降45個(gè)點(diǎn),已降至歷史低位。但由于存量房貸利率由LPR及合同約定加點(diǎn)共同組成,受房貸發(fā)放時(shí)市場(chǎng)供需關(guān)系影響,部分存量房貸利率加點(diǎn)幅度較高,這就造成了部分存量房貸利率較高的問題。
??2023年8月1日,中國(guó)人民銀行、國(guó)家外匯管理局召開2023年下半年工作會(huì)議。要求支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策,繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行,更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。
??這是自7月14日中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾在回應(yīng)記者提問時(shí)表示“按照市場(chǎng)化、法治化原則,支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定,或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”后對(duì)存量個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的再次明確。
??從目前來看,尚未有具體的存量個(gè)人住房貸款利率的方案出臺(tái)。因此此次5年期以上LPR的保持不變?cè)谝欢ǔ潭壬弦彩菫榇媪堪唇依收{(diào)整預(yù)留空間。
??從目前形勢(shì)來看,整體行業(yè)仍然處于深度調(diào)整期,未來市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏和政策刺激將影響接下來市場(chǎng)表現(xiàn)。
??其中,居民購房信心以及購買力的實(shí)質(zhì)性提升,仍是樓市能否被激活的關(guān)鍵,而各城市利好政策的落地是購房信心恢復(fù)的重要推動(dòng)力。
??因此寬松將成為接下來調(diào)控主旋律。
??政策聚焦點(diǎn)主要集中在限購的松綁甚至取消、下調(diào)商貸首付比例以及取消認(rèn)房又認(rèn)貸、引導(dǎo)落實(shí)存量房貸降息、適當(dāng)放松限價(jià)、減稅降費(fèi)、調(diào)降住房交易成本等方面。
??若核心一二線能穩(wěn)步落實(shí)局部松綁“四限”,整體新房成交規(guī)模有望止跌企穩(wěn),但基于當(dāng)前購買力乏力的事實(shí),也很難再現(xiàn)當(dāng)年的V型反轉(zhuǎn)行情。
??各城市受改善盤供應(yīng)影響出現(xiàn)分化行情,后續(xù)熱點(diǎn)城市和熱點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)數(shù)減少仍是大概率事件。
??綜合來看,此次5年期以上LPR保持不變一方面釋放了決策層對(duì)“穩(wěn)”的訴求,另外一方面也是為存量按揭利率調(diào)整預(yù)留空間。
??而對(duì)于整體房地產(chǎn)市場(chǎng)來說,單純調(diào)整房貸利率已較難撬動(dòng)市場(chǎng)復(fù)蘇,還需配合政策組合拳,因城施策精準(zhǔn)實(shí)施。
??考慮到優(yōu)化調(diào)整政策從中央發(fā)聲到地方落實(shí)尚需時(shí)日,短期內(nèi),行業(yè)大概率仍然維持弱復(fù)蘇的態(tài)勢(shì),隨著政策落地以及城中村改造的加速,未來市場(chǎng)也將逐步回歸平穩(wěn)健康發(fā)展。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百強(qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 4央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 5陣地丨前三季度代建項(xiàng)目超過去2年水平,浙系占半壁江山
- 69月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 7開創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國(guó)家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國(guó)首個(gè)國(guó)土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論