??低至4.8折賣房被封盤、海景房跌至十幾萬元一套……

??這一輪降價(jià)潮中，過去幾年“成交量曾霸榜三四線城市榜首、房?jī)r(jià)上漲指數(shù)沖上‘70城’”首位的惠州，正頻繁以大幅跌價(jià)出圈，寒意盡顯。

??從2023年全年來看，惠州僅賣出約5.7萬套新房，不到三年前高峰期的4成。但該成交套數(shù)依舊位列大灣區(qū)城市前列，超過隔壁深莞兩城新房交易套數(shù)之和。過去一年，深圳新房成交30833套，東莞是25142套。

??當(dāng)投資泡沫早已被擠出，又是誰在買進(jìn)惠州房子？

??自住需求支撐

??誰在惠州買房？

??“現(xiàn)在都是自住客戶在看房買房，除了價(jià)格之外，他們會(huì)比較關(guān)注產(chǎn)品的品質(zhì)、宜居度、配套條件等”，多位樓盤銷售給出類似相同的回復(fù)。

??從成交數(shù)據(jù)來看，據(jù)粵東世聯(lián)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，過去一年，惠州市新房成交貢獻(xiàn)主力板塊為大亞灣，網(wǎng)簽面積126萬平方米，網(wǎng)簽金額212億元，位居全市首位；其次則為主城惠城區(qū)，全年網(wǎng)簽面積122萬平方米，網(wǎng)簽金額172億元。

??即大亞灣和惠城是過去一年新房成交的主力戰(zhàn)場(chǎng)。

??長(zhǎng)期以來，無論是生活配套成熟度還是各類資源的聚集程度，主城區(qū)惠城都有明顯優(yōu)勢(shì)，也是本地居住需求的主要落腳點(diǎn)；另外的成交主力大亞灣，因相對(duì)惠州市場(chǎng)而言更高的房?jī)r(jià)以及與深圳更近的距離，則主要為深圳人買進(jìn)。

??“大亞灣新盤打折是最狠的，加上大社區(qū)、低密度，以及越來越便捷的交通，還是有很多深圳客戶愿意考慮”，大亞灣區(qū)域一渠道中介人士表示。

??如2023年臨深板塊住宅認(rèn)購(gòu)量銷冠盤萬悅花園，項(xiàng)目距離深圳僅數(shù)百米，與深圳地鐵14號(hào)線沙田站直線距離約1.8公里，便吸引了不少深圳客戶買入。

??“四房成交占比上升，也在一定程度說明追求更舒適住所的改善型自住客戶在進(jìn)場(chǎng)”，對(duì)于誰在買進(jìn)惠州的調(diào)查，樂有家一位分析人士表示。

??讓利搶客

??巨大體量之下，支撐這批自住需求進(jìn)場(chǎng)的離不開巨幅折扣的推動(dòng)。

??早于去年開春之際，有的房企還在觀望形勢(shì)，全年銷冠盤德威江譽(yù)誠(chéng)便以8折轟動(dòng)開場(chǎng)，并于短暫的“小陽(yáng)春”期間搶收一波客戶；隨后，更多項(xiàng)目因未等來復(fù)蘇紛紛加入折扣大戰(zhàn)，其間更是不乏出現(xiàn)低至4.8折、6折等項(xiàng)目。

??數(shù)據(jù)顯示，過去一年惠州住宅整體備案均價(jià)仍達(dá)到1.3萬元/平方米，同比基本持平，但因讓利幅度持續(xù)加大，無論是各項(xiàng)目對(duì)外銷售價(jià)格還是最終網(wǎng)簽均價(jià)，相較備案價(jià)都大幅縮水。據(jù)世聯(lián)行數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)實(shí)際網(wǎng)簽均價(jià)同比備案價(jià)下降10%～15%。

??“事實(shí)上，網(wǎng)簽價(jià)也不準(zhǔn)確，超過了允許的折扣紅線，就體現(xiàn)不出來了，比如好多項(xiàng)目除了正常折扣外，還會(huì)有包括贈(zèng)送裝修基金、返現(xiàn)卡、車位乃至送首付等，這些都不會(huì)體現(xiàn)在網(wǎng)簽上?！被葜莓?dāng)?shù)匾环康禺a(chǎn)機(jī)構(gòu)中介人士表示。

??“送的首付款會(huì)打到另一個(gè)銀行卡賬號(hào)，現(xiàn)在查的沒有那么嚴(yán)，倒一下就可以了?！痹缜皶r(shí)期，惠州南站某在售項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問便提道。

??不過，值得一提的是，經(jīng)過一整年“廝殺”，房企們大都也心力交瘁。據(jù)一房企人士透露，除了個(gè)別項(xiàng)目，現(xiàn)在大家普遍已經(jīng)有所收斂，放棄無底線的直降行為。“經(jīng)過這一輪大漲和大跌，再給一點(diǎn)時(shí)間，相信市場(chǎng)接下來會(huì)慢慢回歸到更為合理狀態(tài)?！睂?duì)方補(bǔ)充到。

??面對(duì)5萬多套的全年新房交易量，也有惠州當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)行業(yè)媒體人士提到，屬于正常的合理水平線。

??取代“冰點(diǎn)”，“合理”似乎正成為樓市慢下來的惠州新狀態(tài)。

??對(duì)此，也有市場(chǎng)觀點(diǎn)提到，過去的惠州市場(chǎng)因極度依賴深莞，無論是行情的極速上行還是隨后的回落，主動(dòng)權(quán)從來不在自己手上，如今，雖公眾平臺(tái)個(gè)人賬戶依舊頻現(xiàn)著“跳樓價(jià)”賣房視頻，但看向市場(chǎng)，同樣也是惠州樓市正在重新回歸。

??城投還要“兜底”多久？

??不過，市場(chǎng)的回歸并沒能吸引及留住更多房企。

??從土地市場(chǎng)上來看，過去一年惠州共掛牌22宗宅地，成功出讓17宗，收金115億元，其中所有地塊均為底價(jià)成交，且超過6成地塊由城投公司兜底拿下，后續(xù)不排除會(huì)找其他開發(fā)商合作開發(fā)。

??對(duì)于城投公司大體量兜底行為，安居客認(rèn)為如何在2024年吸引房企拿地，是惠州需要關(guān)注的。在他們看來，對(duì)比前一年，惠州土地拍賣價(jià)格沒有降低，政策上依舊設(shè)有限價(jià)要求，并沒有緊跟市場(chǎng)情況調(diào)整。

??此外，因地塊掛牌本就不多，加上5宗流拍，使得新增供應(yīng)進(jìn)一步縮水，對(duì)比上一年成交來看，宅地減少過半。供應(yīng)大是當(dāng)下惠州市場(chǎng)搶客激烈的一大主要原因，接下來新增供應(yīng)放緩，一定程度上也將有利于推動(dòng)存量項(xiàng)目的進(jìn)一步去化。

??事實(shí)上，因整體去化周期拉長(zhǎng)，截至2023年年底，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，惠州又迎來了超過50個(gè)在售項(xiàng)目正式交付。

??換句話說，越來越多新盤們正以現(xiàn)樓姿態(tài)發(fā)售，并同步留給范圍內(nèi)二手房市場(chǎng)持續(xù)性壓力。

??過去一年惠州市場(chǎng)除了新房成交5.7萬套，二手房也有約3.86萬套的交易量，總成交達(dá)9.6萬套。

??對(duì)于惠州而言，有流動(dòng)性本身就是好消息。