??物業(yè)服務(wù)，從四十年前那個(gè)不起眼的小角色，到現(xiàn)在成為老百姓生活中不可或缺的一部分，目前已經(jīng)成為了社會(huì)的中堅(jiān)力量。

??但隨著人們對(duì)美好生活的向往，物業(yè)服務(wù)的價(jià)格也逐漸成為了大家關(guān)注的爭(zhēng)議焦點(diǎn)。隨著人工成本的上升和人們對(duì)服務(wù)水平要求的提高，物業(yè)服務(wù)的價(jià)格是否應(yīng)該上漲，已成為社會(huì)熱議的話題。

??如何在服務(wù)價(jià)格、服務(wù)質(zhì)量和業(yè)主的滿意度之間找到一個(gè)平衡點(diǎn)？這不僅僅是物業(yè)服務(wù)企業(yè)要思考的問(wèn)題，更是行業(yè)和監(jiān)管部門(mén)需要共同努力的方向。

??物業(yè)服務(wù)就像是餐廳里的菜單，有前菜也有主菜。

??你分得清“前菜”和“主菜”嗎？

??物企就像是大廚，按照合同上的菜譜，給小區(qū)做維修、養(yǎng)護(hù)、管理這些“菜肴”，保證小區(qū)的環(huán)境、安全和設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)都正常。

??要了解物業(yè)服務(wù)首先得搞清楚“菜式”：前期物業(yè)服務(wù)和正式物業(yè)服務(wù)。前期物業(yè)服務(wù)，就像是餐廳里的開(kāi)胃菜，通常采用包辦制，簡(jiǎn)單直接，一口價(jià)。而正式物業(yè)服務(wù)，就是主菜了，根據(jù)業(yè)主委員會(huì)的成立情況，商品房一般采用酬金制，就像是點(diǎn)菜時(shí)的“推薦菜”，而舊小區(qū)、動(dòng)遷房這些，往往由政府下屬服務(wù)機(jī)構(gòu)繼續(xù)提供包辦制服務(wù)，就像是餐廳里的“預(yù)制菜”。

??根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，無(wú)論是“前菜”還是“主菜”，業(yè)主都得按照合同約定來(lái)買(mǎi)單。物業(yè)服務(wù)的價(jià)格，就像是菜單上的價(jià)格，通常采用成本加成法來(lái)計(jì)算。這個(gè)成本，包括了提供服務(wù)時(shí)的各種支出、稅費(fèi)，還有企業(yè)要賺的利潤(rùn)。一般物業(yè)服務(wù)的成本，就像是做菜的原材料，占了大頭，大約85%。稅費(fèi)，就像是餐廳的水電煤氣費(fèi)，占了7%。剩下8%，就是物企“辛苦費(fèi)”。

??所以，物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)，就像是餐廳的菜單定價(jià)，既要考慮到原材料成本，也要考慮到稅費(fèi)和利潤(rùn)。但是，這個(gè)價(jià)格到底合不合理，能不能讓業(yè)主吃得滿意，還得看物企的“廚藝”如何，以及業(yè)主們的“口味”怎么樣。

??2015年以前，物業(yè)服務(wù)費(fèi)就像是超市里的特價(jià)商品，價(jià)格由政府來(lái)定，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格掛上鉤，簡(jiǎn)單明了。根據(jù)《上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)管理暫行辦法》，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分五檔，最高不超過(guò)2.3元/平方米·月，這價(jià)格，對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，心里有底，感覺(jué)挺踏實(shí)。

??2015年，上海物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價(jià)方式開(kāi)始“與時(shí)俱進(jìn)”。隨著市場(chǎng)化的腳步越來(lái)越近，政府的“手”慢慢松開(kāi)了物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價(jià)權(quán)。2015年1月，上海市取消了物業(yè)服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)，開(kāi)始由市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)，就像超市里的菜價(jià)，隨著季節(jié)和供需變化而波動(dòng)。到了2021年6月，上海市房管局再次強(qiáng)調(diào)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)要實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，這就像是給物業(yè)服務(wù)費(fèi)的市場(chǎng)化之路助推了一把火。

??現(xiàn)在，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式也變得靈活了。根據(jù)上海市房屋管理局示范文本，有兩種方式：一是以價(jià)格來(lái)選服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，二是以服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)定價(jià)格。大多數(shù)建設(shè)單位和業(yè)主大會(huì)更傾向于“以價(jià)格選標(biāo)準(zhǔn)”，畢竟，價(jià)格這東西，一目了然，誰(shuí)不喜歡直接點(diǎn)呢？

??先來(lái)看商品房和別墅，這些高檔住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)模式，大多采用的是酬金制。這酬金制，就像是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的一場(chǎng)“分成游戲”。物業(yè)服務(wù)企業(yè)先從預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金里，按照約定的比例或者數(shù)額拿走自己的酬金，剩下的錢(qián)，全都用在物業(yè)服務(wù)上。如果錢(qián)有結(jié)余，或者不夠用，都是業(yè)主自己的事情。這種模式下，物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)和收費(fèi)價(jià)格是正相關(guān)的，也就是說(shuō)，你給的錢(qián)多，享受的服務(wù)也更好，這樣的小區(qū)往往能得到業(yè)主的高認(rèn)可度，物業(yè)企業(yè)也有動(dòng)力持續(xù)提升服務(wù)品質(zhì)。

??再來(lái)看售后房，這些小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)模式多采用包辦制。包辦制，聽(tīng)起來(lái)就像是物業(yè)服務(wù)企業(yè)給業(yè)主的“一條龍服務(wù)”，費(fèi)用雖然整體基數(shù)不高，但同比增速也是挺快的。不過(guò)，因?yàn)槭召M(fèi)基數(shù)低，平均物業(yè)費(fèi)價(jià)格還在1元/平方米·月以下。在這種模式下，小區(qū)的服務(wù)品質(zhì)和收費(fèi)價(jià)格并沒(méi)有形成緊密的關(guān)聯(lián)，服務(wù)的好壞更多看項(xiàng)目經(jīng)理和團(tuán)隊(duì)的服務(wù)意識(shí)。這就導(dǎo)致了業(yè)主的認(rèn)可度參差不齊，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提升服務(wù)品質(zhì)的動(dòng)力也變得不那么確定了。

??漲價(jià)背后，是兩種截然不同的收費(fèi)模式在共同作用。在這個(gè)舞臺(tái)上，包辦制和酬金制就像是一對(duì)雙簧，各自演繹著不同的角色，至于這漲價(jià)是否合理，是否能得到業(yè)主的滿意，那就要看物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何在這舞臺(tái)上，唱好這場(chǎng)雙簧戲了。

??上海新樓盤(pán)的物業(yè)費(fèi)，是個(gè)讓人心跳加速的話題，忽上忽下，讓人又愛(ài)又恨。根據(jù)克而瑞的監(jiān)測(cè)，2023年上海新入市的項(xiàng)目里，物業(yè)費(fèi)的價(jià)格簡(jiǎn)直是一場(chǎng)“貧富差距”的現(xiàn)場(chǎng)教學(xué)。均值7.46元/平方米·月，中位數(shù)6.73元/平方米·月，聽(tīng)起來(lái)是不是還挺親民？但別急，咱們來(lái)細(xì)細(xì)品味一下。其中黃浦、靜安、楊浦三區(qū)的平均物業(yè)費(fèi)價(jià)格最高，分別達(dá)到17.56元/平方米·月、12.06元/平方米·月和9.92元/平方米·月。

??再來(lái)看看浦西的黃浦、徐匯、靜安等六區(qū)，我們共監(jiān)測(cè)新入市項(xiàng)目38個(gè)，其中物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格最高的項(xiàng)目位于黃浦區(qū)，平均單價(jià)約18.95元/平方米·月；最低的項(xiàng)目位于徐匯區(qū)，平均單價(jià)約5.95元/平方米·月。這差距，簡(jiǎn)直比上海的南京路還要長(zhǎng)。

??浦東的情況也差不多，60個(gè)新入市項(xiàng)目，非臨港區(qū)域的物業(yè)費(fèi)價(jià)格最高能達(dá)到18.00元/平方米·月，最低的只有2.85元/平方米·月。臨港區(qū)域稍微“溫和”一點(diǎn)，最高5.40元，最低2.50元/平方米·月。這價(jià)格波動(dòng)，比股市還刺激。

??至于寶山、嘉定等其他區(qū)域的124個(gè)項(xiàng)目，物業(yè)費(fèi)最高的在閔行區(qū)，15.00元/平方米·月，而最低的在奉賢區(qū)，只要2.10元/平方米·月。

??總之，上海新盤(pán)物業(yè)費(fèi)的這場(chǎng)“過(guò)山車(chē)”，有的讓人心花怒放，有的讓人心驚膽戰(zhàn)。這漲價(jià)背后，是市場(chǎng)的選擇，還是成本的無(wú)奈？是業(yè)主的期待，還是物業(yè)的挑戰(zhàn)？

??上海自2015年逐漸放開(kāi)政府指導(dǎo)價(jià)以來(lái)，市場(chǎng)化定價(jià)機(jī)制逐步建立，住宅項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格穩(wěn)步提升，目前基本形成剛需項(xiàng)目平均物業(yè)費(fèi)價(jià)格3-4元/平方米·月、改善項(xiàng)目平均物業(yè)費(fèi)價(jià)格5-6元/平方米·月、高端項(xiàng)目平均物業(yè)費(fèi)價(jià)格10元/平方米·月左右的價(jià)格梯度。

??有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，隨著咱們上海新業(yè)主越來(lái)越追求品質(zhì)生活，買(mǎi)房的口味也在慢慢變化。從以前的“有個(gè)地方住就行”，到現(xiàn)在的“我要住得好”，這變化不小。從2009年到2013年，再到2019年到2023年，這十五年間，上海的住宅成交套數(shù)里，90-110平方米和110-130平方米的戶型越來(lái)越受歡迎，尤其是90-110平方米的戶型，成交量占比都快到半數(shù)了。說(shuō)明咱們上海人現(xiàn)在買(mǎi)房，不僅要面積大，更要住得舒服。

??那這跟物業(yè)費(fèi)上漲有什么關(guān)系？關(guān)系大了。新樓盤(pán)為了吸引咱們這些追求品質(zhì)的業(yè)主，綠化景觀、小區(qū)水系、中央空調(diào)這些高端配置都得跟上。這些高端配置一上，樓盤(pán)的整體品質(zhì)自然就上去了，但這后期的物業(yè)服務(wù)成本，也就水漲船高了。

??說(shuō)白了，就是物業(yè)費(fèi)跟著樓盤(pán)品質(zhì)一起“升級(jí)”了。你享受了更好的居住環(huán)境，自然就要付出更多的物業(yè)費(fèi)。這就像是你去餐廳點(diǎn)了個(gè)豪華套餐，那價(jià)格自然要比普通套餐高一些，但吃得也更滿足，不是嗎？所以，業(yè)主們當(dāng)你們看到物業(yè)費(fèi)上漲的時(shí)候，不妨想想，這背后可是有更好的居住體驗(yàn)在等著你。當(dāng)然，也希望物業(yè)企業(yè)能夠提供物有所值的服務(wù)，讓業(yè)主的物業(yè)費(fèi)交得明明白白，住得舒舒服服。

??不知道是否有感覺(jué)到，隨著業(yè)主對(duì)生活品質(zhì)的追求越來(lái)越高，對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求也越來(lái)越“挑剔”了？購(gòu)房需求從剛需轉(zhuǎn)向改善、中高端項(xiàng)目，業(yè)主眼界寬了，要求也高了。同樣地段的樓盤(pán)，為什么有的物業(yè)費(fèi)高，有的物業(yè)費(fèi)低呢？這里面的門(mén)道可不少。高物業(yè)費(fèi)的項(xiàng)目，在服務(wù)上那可是細(xì)致到家了。比如說(shuō)，保安大叔得年輕力壯，執(zhí)勤動(dòng)作要標(biāo)準(zhǔn)，可不是隨隨便便就能達(dá)標(biāo)的。再比如，公區(qū)保潔，不是簡(jiǎn)單掃掃地就完事了，清潔的頻次、質(zhì)量那都是有明確要求的。

??這些高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，可不是空穴來(lái)風(fēng)，都是需要成本支撐的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了滿足咱們業(yè)主的高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，那可是下了血本。所以物業(yè)費(fèi)上漲，有時(shí)候也是情理之中的事。在享受高品質(zhì)服務(wù)同時(shí)，也得掂量錢(qián)包。畢竟，服務(wù)升級(jí)了，錢(qián)包也得跟著“升級(jí)”。當(dāng)然也希望物業(yè)企業(yè)能夠做到透明公開(kāi)，讓業(yè)主的每一分物業(yè)費(fèi)都花得值，享受到的服務(wù)也能讓咱們心滿意足。

??隨著對(duì)居住品質(zhì)的要求越來(lái)越高，新入市的那些改善型、中高端項(xiàng)目，物業(yè)費(fèi)也開(kāi)始“水漲船高”。這背后，其實(shí)是物企在打一場(chǎng)“品質(zhì)保衛(wèi)戰(zhàn)”。要想滿足這些高品質(zhì)要求的業(yè)主，就得提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。綠化得更美，設(shè)施得更新，安全得更有保障。同時(shí)，物業(yè)企業(yè)也面臨著成本上升的壓力。人工成本、維護(hù)成本、管理成本，這些都不是小數(shù)目。在物業(yè)費(fèi)難調(diào)大背景下，物業(yè)企業(yè)就像專(zhuān)業(yè)的“財(cái)務(wù)規(guī)劃師”，開(kāi)始把未來(lái)的收益提前“變現(xiàn)”。所以，新入市項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)上漲，就成了物業(yè)企業(yè)的一種策略。他們希望通過(guò)這種方式，來(lái)確保服務(wù)質(zhì)量，來(lái)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。當(dāng)然，這漲價(jià)也得謹(jǐn)慎，得考慮到合理性和公平性，不能讓業(yè)主們感到“被宰”。

??這背后其實(shí)有物業(yè)企業(yè)的“苦衷”。那些看似收得高高的物業(yè)費(fèi)，實(shí)際上都投入到了秩序維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)施維護(hù)，還有應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的各個(gè)方面。有時(shí)候，這些投入甚至只能導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)微利，甚至虧本。

??更別提，物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)在越來(lái)越多地參與到各類(lèi)社區(qū)工作中，這就意味著他們要面對(duì)更多的額外人工成本。就像疫情來(lái)襲，77%的受訪企業(yè)表示防疫讓他們的人工成本預(yù)算“蹭蹭”往上漲。而這些額外的成本，并沒(méi)有完全體現(xiàn)在日常收取的物業(yè)費(fèi)里。

??再比如垃圾分類(lèi)，除了要投入一定的人力之外，還需要對(duì)垃圾回收區(qū)域的設(shè)施進(jìn)行不同程度的改造。部分小區(qū)在垃圾桶附近增設(shè)了洗手池，方便業(yè)主傾倒?jié)窭笙词?。為了防止業(yè)主在非投放時(shí)間亂扔垃圾，新增了視頻監(jiān)控。為了保持垃圾桶環(huán)境整潔，增加了集中消毒、滅蠅的頻次。盡管根據(jù)各區(qū)、各街鎮(zhèn)生活垃圾分類(lèi)實(shí)效綜合考評(píng)辦法和生活垃圾分類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)貼政策，各街鎮(zhèn)可以獲得一定比例的專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)貼，但這些補(bǔ)貼往往不足以覆蓋物業(yè)服務(wù)企業(yè)的額外成本

??住宅物業(yè)費(fèi)的未來(lái)，是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇。在這場(chǎng)物業(yè)費(fèi)的漲價(jià)風(fēng)潮中，看到了物業(yè)企業(yè)的努力與挑戰(zhàn)，也感受到了業(yè)主們的期待與困惑。物業(yè)費(fèi)上漲，不僅僅是一串?dāng)?shù)字的增長(zhǎng)，它背后反映的是物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的提升，是物業(yè)企業(yè)成本壓力的現(xiàn)實(shí)，更是我們對(duì)美好生活環(huán)境的向往。

??作為業(yè)主，當(dāng)然希望每一分錢(qián)都能得到應(yīng)有的回報(bào)，享受到貼心的服務(wù)，感受到溫暖的社區(qū)氛圍。而作為物企，也希望在保證服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，能夠?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展，贏得市場(chǎng)的認(rèn)可。物業(yè)企業(yè)需要更加透明，更加用心地服務(wù)每一位業(yè)主；而我們業(yè)主，也需要更加理解和支持物業(yè)的工作，共同營(yíng)造一個(gè)和諧美好的居住環(huán)境。既是挑戰(zhàn)，也是機(jī)遇。在漲價(jià)與服務(wù)之間找到那個(gè)平衡點(diǎn)。