??北京房地產(chǎn)市場正在進(jìn)入回暖通道。

??張亮亮，北京鏈家常營簽約服務(wù)中心分理部負(fù)責(zé)人，作為深處一線的交易人員，他的感觸是簽約量在持續(xù)上漲，“晚上10點(diǎn)以后還有客戶來商談。”

??據(jù)張亮亮介紹，他所在的簽約服務(wù)中心9月份單日預(yù)約量最高20單，10月份以后已經(jīng)翻倍，最多的時(shí)候單日預(yù)約量達(dá)到40單，周末人多時(shí)已出現(xiàn)排隊(duì)現(xiàn)象。

??提振二手房、新房市場行情的來自政策的調(diào)整。9月30日晚間，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，涉及優(yōu)化限購政策、疊加房貸下調(diào)利率、降低首付等一系列利好政策。同時(shí)，通知還明確，居民家庭購買通州區(qū)商品住房，按全市統(tǒng)一政策執(zhí)行。

??這些政策的實(shí)施極大地激發(fā)了購房者熱情。北京市住建委最新數(shù)據(jù)顯示，10月份，新建商品住房網(wǎng)簽 0.45 萬套，環(huán)比增加 50.1%，為今年以來高點(diǎn)。同時(shí)，二手住房網(wǎng)簽 1.71萬套，環(huán)比增加 32%，同比增加 70%，為近 19 個(gè)月以來最高值。

??與此同時(shí)，購房者的心態(tài)發(fā)生了變化。在房貸利率低、限購調(diào)整的背景下，越來越多的剛需群體，尤其是“95后”年輕人開始理性入市，他們看中了低總價(jià)、剛需為主的片區(qū)，如北京昌平、通州、房山等地，樓市的成交量也有較大提升。同時(shí)，一二手市場的置換傳導(dǎo)效應(yīng)也促進(jìn)了交易速度和量的提升，許多客戶選擇賣舊買新，推動了二手房業(yè)主向新房市場的轉(zhuǎn)移。

??“政策的調(diào)整為北京樓市注入了活力?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示。

??成交周期縮短

??“新政后議價(jià)空間減少了，談判也更快了?！睆埩亮帘硎?，據(jù)常營簽約中心不完全統(tǒng)計(jì)，新政前平均5個(gè)小時(shí)的談判時(shí)間，現(xiàn)在減少為只需2個(gè)半小時(shí)。

??鏈家保利家園店經(jīng)紀(jì)人郭強(qiáng)同樣也感受到了市場的熱情。他表示，9月份很多客戶認(rèn)為政策可以再觀望，留下聯(lián)系方式的相對較少，但在“十一黃金周”看到關(guān)注的房子陸續(xù)被賣，擔(dān)心再不出手錯(cuò)過良機(jī)，主動留電話了解房源的購房者正在變多，且成交也比較主動，比如他近日剛剛成交的房子，雙方在半小時(shí)內(nèi)就達(dá)成了一致，沒有長時(shí)間拉扯。

??北京鏈家研究院院長高原也表示，在剛需為主的片區(qū)，如北京昌平區(qū)的回龍觀、天通苑，通州區(qū)的梨園、果園，房山區(qū)的良鄉(xiāng)大學(xué)城等，這些低總價(jià)、剛需為主的片區(qū)，交易量的提升幅度高于其他片區(qū)，特別是通州梨園片區(qū)。

??從購房合同的實(shí)際簽約量看，多家頭部經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，10月北京二手住房實(shí)際簽約量超過2.5萬套。北京鏈家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月北京二手住房簽約量同比增長138%，比肩2017年3月份水平，是近7年新高。

??在剛需購房人群中，“95后”年輕群體的表現(xiàn)尤為搶眼。

??“總價(jià)在四五百萬元的剛需住房成交情況良好，位于北京通州區(qū)定福莊板塊的柏林愛樂小區(qū)成交了50多套，是我從業(yè)以來觀察到此小區(qū)的最高紀(jì)錄了。” 郭強(qiáng)表示，隨著新政后房貸利率降低，置業(yè)人群相應(yīng)就出手了，尤其是剛需年輕群體，他們覺得租金和月供差不多，錢給房東了不如直接給銀行了，還是自己的房子。

??數(shù)據(jù)顯示，北京通州梨園片區(qū)內(nèi)購房人群中超過一半以上是“95后”的年輕人。高原分析，新政將首付比例降至15%后，使得價(jià)值260萬元至280萬元的北京副中心房產(chǎn)，現(xiàn)在只需50多萬元的首付即可購置，大大降低了購房門檻。如果夫妻雙方都有工作，提取公積金后，每月自付的月供大約在4000元左右，而租一套同樣的房子可能需要4500元，“這對于青年群體來說，購房成本接近租房成本，極大地激發(fā)了這一部分的剛需群體?！?/p>

??新房市場銷售紅火

??二手房市場成交量持續(xù)攀升的同時(shí)，北京新房也迎來了紅火的銷售場面。

??早在新政發(fā)布之前，北京多個(gè)樓盤沖刺“9·30”關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，已熱銷上百套，順銷20余天。新政發(fā)布后，咨詢、到訪、認(rèn)購量進(jìn)一步提升，多個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場更是人頭攢動，購房者熱情高漲。

??面對利好行情，北京多個(gè)在售項(xiàng)目開始撤回折扣。如10月1日，北京西四環(huán)的京能西賢府稱，恢復(fù)原折扣方案，多余折扣收回；中建壹品也發(fā)出海報(bào)，10月8日起旗下的花香壹號、頤和公關(guān)、御璟星城、御璟星城·元啟、大興星光城，折扣回收2%；北京昌平新城梧桐山語全線產(chǎn)品優(yōu)惠收回2%，市場頗為火熱。

??“‘國慶’假期，我們項(xiàng)目吸引了約550組客戶來訪，較之前單周來訪量250~300組再次提升。項(xiàng)目來訪成交轉(zhuǎn)化率從之前的5%~6%提升至15%以上，認(rèn)購轉(zhuǎn)簽約比例從之前的60%-70%提升至85%以上，其中70%以上的客戶來自賣舊買新，40%為老客戶?！北本┍＠靺R項(xiàng)目負(fù)責(zé)人方群介紹。

??方群分析，成交轉(zhuǎn)化率提升的原因在于，一是客戶對項(xiàng)目的信心增強(qiáng)及政策調(diào)整等新政因素；二是一二手房市場的置換傳導(dǎo)效應(yīng)也促進(jìn)了交易速度和量的提升。

??位于北京通州區(qū)域的萬科東廬項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也表示，10月份以來，項(xiàng)目周末日均到訪量約100組，較新政出臺前提升了約40%，截至10月29日簽約近40套，比9月提升了約30%。新政的引導(dǎo)作用明顯，成交客戶中非京籍占比達(dá)70%。

??北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，“9·30”新政出臺后，市場信心明顯提振，購房資格申請量、商品房簽約量提高，市場活躍度提升。據(jù)購房資格審核和網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，10月份，購房資格核驗(yàn)申請5萬筆，環(huán)比增加41%；新建商品住房網(wǎng)簽0.45萬套，環(huán)比增加50.1%，為今年以來高點(diǎn)。新建商品住房成交均價(jià)5.57萬元/平方米，環(huán)比增長18.2%,部分高端項(xiàng)目集中簽約拉高均價(jià)。

??高原認(rèn)為，從供需基本面看，買方數(shù)量大幅增加，賣方數(shù)量小幅下降，市場平衡逐步向賣方偏移。

??上述這一觀點(diǎn)得到了數(shù)據(jù)支撐。北京鏈家數(shù)據(jù)亦顯示，10月1日~10月30日，北京樓市新增客源量與去年同期相比增長超4成，與9月份同時(shí)段相比增長近2成，而新增房源量和庫存房源量均較上月有所下降。此消彼長之下，新增房客源比例由1﹕10變?yōu)?﹕13，賣方話語權(quán)略有回升。隨著供需態(tài)勢的變化，預(yù)計(jì)未來價(jià)格止跌回穩(wěn)態(tài)勢將更加鞏固。