??魚臺(tái)縣孝賢大廈，作為山東省濟(jì)寧市魚臺(tái)縣地標(biāo)性城建孝賢文化廣場(chǎng)的配套建筑，破產(chǎn)拍賣兜轉(zhuǎn)多年,疑竇叢生，拍案驚奇。

??孝賢大廈始于2010年，2015年4月29日由魚臺(tái)縣人民法院作出破產(chǎn)清算裁定。直到2019年年初啟動(dòng)拍賣，同年9月16日，評(píng)估價(jià)約為2.175億元的魚臺(tái)孝賢大廈有限公司土地使用權(quán)、建筑物資產(chǎn)，經(jīng)過六輪拍賣，最終以約1.34億元的低價(jià)被當(dāng)?shù)貒?guó)資背景的魚臺(tái)縣鑫興城市建設(shè)開發(fā)有限公司（下稱鑫興城建公司）拍得，降幅達(dá)百分之四十。結(jié)果一出，驚雷四起。

??2021年8月末，多位債權(quán)人向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者指出，他們認(rèn)為魚臺(tái)縣人民法院蓄意拖延孝賢大廈破產(chǎn)清算程序，拖延評(píng)估拍賣程序的進(jìn)行和拖延債權(quán)人會(huì)議的舉行，存在惡意拖延拍賣款發(fā)放的嫌疑。

??“我們作為對(duì)孝賢大廈享有債權(quán)的債權(quán)人，并且是享有抵押權(quán)優(yōu)先的債權(quán)人，至今已過六年沒有分配到任何財(cái)產(chǎn)，魚臺(tái)縣人民法院作為對(duì)孝賢大廈進(jìn)行破產(chǎn)清算的法院，存在惡意延緩破產(chǎn)清算程序進(jìn)行的情況。我們認(rèn)為（魚臺(tái)縣人民法院）存在嚴(yán)重違法行為，嚴(yán)重侵害了各債權(quán)人的合法權(quán)益，政府部門對(duì)我們的合理訴求束之高閣，至今沒有給予答復(fù)。”包括殷某在內(nèi)的多位債權(quán)人認(rèn)為孝賢大廈拍賣過程“盤剝過甚”。

??魚臺(tái)縣孝賢大廈酒店有限公司是由江蘇江都油田通用實(shí)業(yè)有限公司與魚臺(tái)縣天工建材有限公司共同投資興建，當(dāng)年計(jì)劃總投資2.6億元，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為四星級(jí)旅游涉外大酒店，是孝賢廣場(chǎng)重要的配套項(xiàng)目，也是魚臺(tái)著力打造的“孝賢文化”和“孝賢故里”的重點(diǎn)品牌。

??據(jù)悉，公司法人主體為魚臺(tái)孝賢大廈酒店有限公司，成立于2010年6月28日，后因資金不足，于2015年4月宣告破產(chǎn)清算，債務(wù)涉及民間借貸、銀行貸款、建筑工程款、房屋買賣合同，遂引發(fā)債權(quán)分配紛爭(zhēng)。

??2021年9月6日，魚臺(tái)縣人民法院相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“魚臺(tái)大廈原開發(fā)商負(fù)責(zé)人因非法吸收公眾存款，已被刑事立案，不便回應(yīng)?！?/p>

??孝賢大廈破產(chǎn)始末

??2010年開工建設(shè)的孝賢廣場(chǎng)是魚臺(tái)縣的地標(biāo)性建筑，也是魚臺(tái)著力打造的“孝賢文化”和“孝賢故里”的重點(diǎn)品牌，作為魚臺(tái)的地標(biāo)性建筑的配套措施，同時(shí)，為提高魚臺(tái)縣接待能力，提升旅游業(yè)服務(wù)水平。魚臺(tái)縣孝賢大廈酒店項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為四星級(jí)旅游涉外大酒店。

??彼時(shí)，包括債權(quán)人殷某在內(nèi)的多位投資人覓得投資機(jī)會(huì)。他們?cè)?jì)劃利用手中閑置資金，為魚臺(tái)縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)力量的同時(shí)，獲得合理的投資收益。

??“我于2014年將手中1000多萬元資金，投向了魚臺(tái)孝賢大廈酒店，看著總面積7.8萬平方米，主樓26層，高98.8米的孝賢大廈接近竣工，內(nèi)心充滿了自豪感。但事與愿違，不到一年的時(shí)間，孝賢大廈于2015年4月宣告破產(chǎn)。”殷某說。

??2015年4月29日，魚臺(tái)縣人民法院做出（2015）魚破字第2-1號(hào)《民事裁定書》，魚臺(tái)孝賢大酒店有限公司，截至2014年12月31日,申請(qǐng)人賬面資產(chǎn)總額約1.857億元,負(fù)債1.874億元；申請(qǐng)人另申報(bào)尚未結(jié)賬工程款3800萬元及其他各項(xiàng)未入賬債務(wù)約6202萬元。其資產(chǎn)不能清償?shù)狡趥鶆?wù),且資產(chǎn)不足以清償全部債務(wù)，由法院指定山東公明政和律師事務(wù)接管破產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行破產(chǎn)清算。

??當(dāng)時(shí)，包括殷某在內(nèi)的多位債權(quán)人，向破產(chǎn)管理人山東公明政和律師事務(wù)所申報(bào)債權(quán)。孝賢大廈酒店進(jìn)入破產(chǎn)清算程序。

??不曾想一拖數(shù)年，2019年2月2日才正式進(jìn)入拍賣程序，起拍估值總價(jià)約合2.175億元，土地使用面積約1.427平方米（約合21.4畝），建筑面積約6.105平方米，地下共1層，地上共26層。歷經(jīng)6次降價(jià)，最終于當(dāng)年9月16日以約合1.342億元拍出。

??孝賢大廈多位債權(quán)人認(rèn)為，多次降價(jià)拍賣非同尋常，是否合規(guī)，讓他們充滿疑慮。

??久拖不決的破產(chǎn)清算，已經(jīng)讓眾多債權(quán)人顧不得拍賣價(jià)格遠(yuǎn)低于資產(chǎn)估值的問題，只求盡快拿到分配款項(xiàng)，然而，“我的債權(quán)申報(bào)數(shù)額得到了破產(chǎn)管理人確認(rèn)，破產(chǎn)分配款領(lǐng)取單也已提交，就等著2020年7月17日孝賢大廈酒店債權(quán)人會(huì)議召開后，領(lǐng)取分配款項(xiàng)。但在債權(quán)人會(huì)議召開的前一天下午，會(huì)議被通知取消，理由是會(huì)議參加人數(shù)不符合法律規(guī)定?！币竽痴f。

??實(shí)際情況卻并非如此，他表示，當(dāng)時(shí)孝賢大廈的多位債權(quán)人均迫不及待等著分配款項(xiàng)，且會(huì)議召開時(shí)間提前半個(gè)多月向債權(quán)人通知，并下發(fā)網(wǎng)絡(luò)會(huì)議教程指導(dǎo)，各位債權(quán)人都已經(jīng)被拖得精疲力盡，不可能不積極參加此次會(huì)議，“這中間有哪些‘貓膩’，不得而知”。

??另據(jù)殷某了解到，在拍賣款分配過程中，“又多出來了3000多萬元的稅費(fèi)需要參與破產(chǎn)分配，更讓人懷疑，此次破產(chǎn)清算分配過程有許多不可告人的事情?！?/p>

??作為債權(quán)人，包括殷某在內(nèi)的多位債權(quán)人從孝賢大廈破產(chǎn)清算到拍賣成交，苦等5年時(shí)間，“按照法律規(guī)定（破產(chǎn)清算分配）早已超期限，一直遙遙無期的等待分配款的領(lǐng)取，再這樣拖下去，所有的債權(quán)人都將被拖垮?！?/p>

??當(dāng)下，多位受訪債權(quán)人質(zhì)疑，拍賣所得款項(xiàng)是否還在監(jiān)管賬戶中，為何遲遲不進(jìn)行分配，另外對(duì)于此次拍賣有三點(diǎn)核心爭(zhēng)議：降價(jià)40%拍賣是否合理；資產(chǎn)評(píng)估是否嚴(yán)謹(jǐn)；稅費(fèi)、預(yù)留資金的合理合法依據(jù)是什么？

??降價(jià)40%的特殊買受人

??孝賢大廈于2015年4月29日由魚臺(tái)縣人民法院作出破產(chǎn)清算的裁定。各債權(quán)人收到裁定后，按照法定程序及時(shí)向破產(chǎn)管理人山東公明政和律師事務(wù)所申報(bào)了債權(quán)，2016年6月28日收到管理人給予的《債權(quán)審查初步意見函》，得到了破產(chǎn)管理人的債權(quán)確認(rèn)。

??自2015年4月份孝賢大廈酒店進(jìn)入破產(chǎn)清算起，直至2019年2月3日才正式進(jìn)入拍賣程序，當(dāng)時(shí)起拍價(jià)約合2.175億元，中間長(zhǎng)達(dá)7個(gè)多月時(shí)間、歷經(jīng)6次拍賣，最終于當(dāng)年9月16日以約1.342億元拍出。

??根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)企業(yè)若干問題的規(guī)定》第13條，應(yīng)當(dāng)按照評(píng)估值確定，第一次拍賣最高價(jià)未達(dá)到保留價(jià)時(shí)，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)拍賣，每次拍賣的保留價(jià)應(yīng)當(dāng)不低于前次保留價(jià)的百分之九十。經(jīng)過三次拍賣仍不能成交時(shí)，人民法院應(yīng)當(dāng)將所拍賣的股權(quán)按第三次拍賣的保留價(jià)折價(jià)抵償給債權(quán)人，最多應(yīng)當(dāng)是三次拍賣，而魚臺(tái)縣人民法院竟然進(jìn)行了六次拍賣，我們認(rèn)為魚臺(tái)縣人民法院存在違法行為，并且根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第八條規(guī)定：人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的百分之八十;如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價(jià)的百分之二十。

??“由2.17億元降到1.34億元，降幅達(dá)百分之四十，我們不清楚魚臺(tái)縣人民法院與中標(biāo)者鑫興城建公司到底什么關(guān)系，我們債權(quán)人不敢主觀臆斷，但如此低價(jià)顯然有悖于常理?！彼f。

??工商登記信息顯示，魚臺(tái)鑫興城建公司成立于2015年5月7日，公司以自有資金在政府授權(quán)范圍內(nèi)的城鄉(xiāng)開發(fā)建設(shè)。股權(quán)穿透該公司實(shí)際控制人為魚臺(tái)縣國(guó)有資產(chǎn)管理局。

??“孝賢大廈啟動(dòng)破產(chǎn)程序后，魚臺(tái)縣政府便責(zé)成魚臺(tái)縣國(guó)資委設(shè)立的開發(fā)公司接盤，畢竟是魚臺(tái)縣政府城建工程重要的組成部分。”一位接近當(dāng)?shù)卣南⑷耸空f。

??2021年9月6日，記者在孝賢大廈現(xiàn)場(chǎng)從項(xiàng)目安保人員處了解到，孝賢大廈已開始內(nèi)部裝修，招采網(wǎng)2021年8月25日發(fā)布的魚臺(tái)縣孝賢大廈裝修工程招標(biāo)公告顯示，該項(xiàng)目采用EPC+O（設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工、運(yùn)營(yíng)）模式建設(shè)，投資金額2億元，招標(biāo)人為魚臺(tái)縣城建公司。

??前述優(yōu)先債權(quán)人則指出“買受人魚臺(tái)鑫興城建公司目前未繳納稅費(fèi)、未完成過戶登記的情況下進(jìn)行裝修，顯然是不合規(guī)的?！?/p>

??對(duì)于魚臺(tái)大廈是否已完成轉(zhuǎn)移登記并確權(quán)、是否開始裝修施工，買受人魚臺(tái)鑫興城建公司辦公室工作人員表示需請(qǐng)示領(lǐng)導(dǎo)后回復(fù)，至截稿前未做回應(yīng)。

??草率評(píng)估惹爭(zhēng)議

??資產(chǎn)評(píng)估不嚴(yán)謹(jǐn)、錯(cuò)誤百出，是債權(quán)人質(zhì)疑的另一焦點(diǎn)。

??2018年，受魚臺(tái)縣人民法院、資產(chǎn)管理人委托濟(jì)寧京杭房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司，做出了濟(jì)京估字（2018）第A007號(hào)評(píng)估報(bào)告書。

??據(jù)債權(quán)人介紹，魚臺(tái)法院選定濟(jì)寧京杭士地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司,作為有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保權(quán)的債權(quán)人并不知情。

??一位不愿具名的債權(quán)人指出：“他們?cè)u(píng)估報(bào)告顯示的評(píng)估價(jià)值明顯低于市場(chǎng)價(jià),該評(píng)估價(jià)格作為起拍價(jià)，明顯侵蝕（有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保權(quán)的）債權(quán)人合法權(quán)益?！?/p>

??他以債權(quán)人趙某（原債權(quán)人朱某巖,債權(quán)轉(zhuǎn)移）為例證，孝賢大廈抵押給趙某的房產(chǎn)證號(hào)為魚房權(quán)證魚臺(tái)字第201301205號(hào)，建筑面積為6091.84平方米，樓層為16-19層，根據(jù)濟(jì)寧京杭土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司2018年10月25日出具的濟(jì)京估字（2018）第A007號(hào)的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書記載，16-19樓層的單價(jià)為3200元/平方米，總價(jià)值約1949.4萬元，但是根據(jù)魚臺(tái)縣房地產(chǎn)管理局2014年6月10日向趙志出具的魚房他證魚臺(tái)字第201400644號(hào)房屋他項(xiàng)權(quán)利證顯示16-19樓層的評(píng)估價(jià)值為2802.2萬元，同地點(diǎn)同樓層2018年的評(píng)估價(jià)值竟然比2014年的評(píng)估價(jià)值低852萬余元，其他樓層也與此類似。

??“即使是明顯偏低的評(píng)估價(jià)格，侵害了有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保權(quán)的債權(quán)人合法權(quán)益，債權(quán)人也是在2020年11月9日第二次債權(quán)人會(huì)議時(shí)從貴所人員宣讀財(cái)產(chǎn)分配方案時(shí)才得而知?！鼻笆鰝鶛?quán)人說。

??據(jù)阿里司法拍賣網(wǎng)顯示，孝賢大廈起拍總價(jià)2.17億余元，經(jīng)過六次拍賣，并且每次都是大幅度降價(jià)，最終以1.34億余元拍賣成交，起拍價(jià)包括每次降價(jià)，作為有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保權(quán)的債權(quán)人并不知情，更沒有收到資產(chǎn)管理人的通知?！皩?duì)孝賢大廈的評(píng)估價(jià)值如此之低及經(jīng)過多次大幅降價(jià)是否履行對(duì)債權(quán)人的告知義務(wù)？是否經(jīng)過債權(quán)人的同意？程序是否合法？”他說。

??此外，據(jù)評(píng)估報(bào)告的第6頁顯示：“地上24-26”樓層，面積4568.88平方米，單價(jià)為3200元每平方米，總價(jià)約1949.4萬元，計(jì)算明顯錯(cuò)誤，之后又于2018年12月23號(hào)作出更正申明。如此不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓乐靛e(cuò)誤，加深了債權(quán)人對(duì)資產(chǎn)管理人（公明政和律師事務(wù)所）的質(zhì)疑：“緣何對(duì)關(guān)系到每個(gè)有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán)人切身利益的數(shù)字都不進(jìn)行復(fù)核就直接公布，其他資產(chǎn)估值是否也存在不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)腻e(cuò)誤？”

??對(duì)此，資產(chǎn)管理人公明政和律所李國(guó)全律師回應(yīng)稱：“目前正在對(duì)孝賢大廈的資產(chǎn)及債務(wù)進(jìn)行重新復(fù)核。”

??多位債權(quán)人則認(rèn)為：“孝賢大廈已經(jīng)拍賣，買受人已進(jìn)場(chǎng)施工，重新復(fù)核有何意義？只是在拖延時(shí)間?！?/p>

魚臺(tái)大廈優(yōu)先債權(quán)人債權(quán)份額

??稅費(fèi)、預(yù)留金應(yīng)由誰繳？

??解局障礙重重

??孝賢大廈建設(shè)過程中產(chǎn)生的稅費(fèi)，應(yīng)由買賣哪方承擔(dān)；預(yù)留金數(shù)額、核算明細(xì)的依據(jù)也是該次拍賣爭(zhēng)議的要點(diǎn)。

??前述債權(quán)人介紹，根據(jù)孝賢大廈破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)方案，應(yīng)清償?shù)钠飘a(chǎn)費(fèi)用共計(jì)約3808萬元，其中有約3632.9萬元，系稅務(wù)部門初步核定的孝賢大廈名下房產(chǎn)及土地辦理過戶手續(xù)的稅費(fèi)需要交納，才能完成過戶轉(zhuǎn)讓。

??根據(jù)阿里司法拍賣網(wǎng)2019年9月16日第六次拍賣成交的資產(chǎn)競(jìng)買公告第七條明確顯示，受讓方承擔(dān)全部變更登記所發(fā)生的稅費(fèi)及相關(guān)手續(xù)費(fèi)，包括但不限于契稅、印花稅、過戶費(fèi)等，孝賢大廈的房產(chǎn)及土地辦理過戶的手續(xù)的費(fèi)用應(yīng)由買受人承擔(dān)。

??目前，資產(chǎn)管理人制定的分配方案由孝賢大廈有限公司承擔(dān)，即從1.34億元拍賣款中扣除，也就是由債務(wù)人間接承擔(dān)該筆稅費(fèi)，且未向債權(quán)人解釋說明緣由，這是多數(shù)債務(wù)人難以接受的。

??“拍賣成交后至今一年多時(shí)間買受人未辦理過戶登記；孝賢大廈僅拍賣了1.34億余元，卻產(chǎn)生了3632萬余元的稅，該稅費(fèi)核算的依據(jù)是什么？拍賣公告約定買受人承擔(dān)稅費(fèi)，變?yōu)樾①t大廈承擔(dān)？財(cái)產(chǎn)管理人緣何不予說明?！鼻笆鰝鶆?wù)人質(zhì)疑道。

??對(duì)此，資產(chǎn)管理人公明政和律所孝賢大廈破產(chǎn)小組成員康律師也以“孝賢大廈原開發(fā)商負(fù)責(zé)人被刑事立案”為由，婉拒采訪。

??此外，債務(wù)人對(duì)預(yù)留資金約合1538.2萬元是否合理提出質(zhì)疑，“資產(chǎn)管理人制定的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分配方案第二項(xiàng)預(yù)留資金包括七條，每條都沒有得出具體數(shù)額，為何到最后則預(yù)留了約1538.2萬元？甚至該費(fèi)用都計(jì)算至小數(shù)點(diǎn)了，到底怎么計(jì)算的？上述七條每條的費(fèi)用具體數(shù)額、計(jì)算方式、及為什么計(jì)算至小數(shù)點(diǎn)，都沒有說明?！?/p>

??根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》若干問題的規(guī)定（三）第八條規(guī)定、《破產(chǎn)法》第58條規(guī)定、及關(guān)于《公司法》解釋若干問題（二）規(guī)定，債權(quán)人對(duì)債權(quán)表記載的債權(quán)有異議的，應(yīng)當(dāng)說明理由和法律依據(jù)，經(jīng)管理人解釋會(huì)調(diào)整后，異議人仍然不服的，或者管理人不予解釋或調(diào)整的，債權(quán)人有權(quán)向人民法院提起訴訟，

??前述多位債權(quán)人表示，上述多個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)也曾以書面形式向魚臺(tái)縣人民法院、及上級(jí)主管部門提出申請(qǐng)“資產(chǎn)管理人對(duì)上述問題予以解釋回應(yīng)，不當(dāng)之處予以糾正和調(diào)整?！本链蠛?。

??對(duì)于孝賢大廈破產(chǎn)拍賣爭(zhēng)議問題,中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者將繼續(xù)關(guān)注。