??沈陽樓市仍在低谷徘徊。

??7月，沈陽樓市數(shù)據(jù)出爐，供銷下滑嚴(yán)重。沈陽中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月沈陽市商品住宅新增供應(yīng)29萬平方米，同比下降73%，環(huán)比下降56%；商品住宅成交41萬平方米，同比下降67%，環(huán)比下降65%。

??剛過去不久的6月，沈陽樓市還曾迎來了短暫復(fù)蘇，市場甚至有了回暖的苗頭。數(shù)據(jù)顯示，6月商品房成交量環(huán)比大漲198%，雖然同比去年依舊下滑28%，但已是上半年中最亮眼的數(shù)據(jù)。

??沈陽中原市場研究部認(rèn)為，7月之所以數(shù)據(jù)下滑嚴(yán)重，一方面受淡季影響，另一方面6月舉辦的房交會透支了7月部分成交，導(dǎo)致市場井噴后出現(xiàn)疲軟勢態(tài)，供銷大幅度下滑，房價持續(xù)走低，短期內(nèi)市場仍舊保持低位運(yùn)行，樓市回暖預(yù)計要等到今年三季度。

??6月樓市迎來短暫復(fù)蘇，7月重回低谷

??樓市短暫回暖，原因可以歸結(jié)為疫情后市場反彈、多項房產(chǎn)利好政策推出以及房交會期間購房補(bǔ)貼。

??今年3月的疫情，讓沈陽樓市按下了暫停鍵，為提振樓市，沈陽出臺一系列購房利好政策：

??4月26日，調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限，由5年變2年；

??4月27日，公積金貸款額度上限提升至1.2倍；

??4月29日，限購政策松綁，取消非沈陽戶籍購房限制；

??4月30日，關(guān)于提升老年人居住品質(zhì)、“賣舊買新”改善住房需求、支持多孩家庭購買自住房等政策出臺；

??5月10日，調(diào)整二套房首付比例，由50%降至40%。

??與此同時，各區(qū)先后發(fā)布購房補(bǔ)貼政策。6月11日房交會正式上線，短短7天內(nèi)累計成交6854套，金額達(dá)104.07億元。

??一系列利好政策出臺以及房交會購房優(yōu)惠加持，讓業(yè)內(nèi)人普遍認(rèn)為沈陽樓市下半年將迎來一個不錯的開端，然而房交會過后，再次陷入了沉寂。

??房交會結(jié)束的首周，沈陽樓市成交面積10.03萬平方米，環(huán)比下降84%，成交金額8.99億元，環(huán)比下降89%。

??陽優(yōu)銘家中介機(jī)構(gòu)一位房產(chǎn)中介人員表示，從該店數(shù)據(jù)看，5~7月份新房成交量相差并不大，6月市場有所好轉(zhuǎn)，客戶到訪量增多，成交卻并未有較大提升，房交會對于購房有一定刺激作用，但僅是曇花一現(xiàn)。

??樓市或?qū)⑦M(jìn)入橫盤期，倒逼房企品質(zhì)升級

??市場并未出現(xiàn)持續(xù)性好轉(zhuǎn)，在土地市場也得到了充分證明。

??6月15日，沈陽市2022年首輪集中供地落下帷幕，僅4宗住宅用地成交，成交面積25萬平方米。2022年沈陽計劃供地建筑面積約855萬平方米，首輪集中供地成交量僅占全年3%。

??對比2021年沈陽首批集中供地的數(shù)據(jù)，22宗土地成交，成交金額197.86億元，今年首輪集中供地，交出這樣一份慘淡的答卷，讓人始料未及。

??房譜網(wǎng)一位分析師認(rèn)為，自2021年下半年開始，沈陽土地市場降溫趨勢明顯，開發(fā)商拿地更加謹(jǐn)慎，2022年延續(xù)低溫態(tài)勢，同比2021年首輪集中土拍，除樓面價小幅增長外，各項指標(biāo)出現(xiàn)大幅度回落，房企利潤空間進(jìn)一步壓縮。

??與此同時，房價也開始再次下探，加重了購房者觀望情緒。

??中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，沈陽7月商品房成交均價11666元/平方米，同比下降4%，環(huán)比下降3%。6月、7月沈陽商品房均價連續(xù)兩個月下滑。房價持續(xù)下跌意味著市場信心不足，加重購房者的觀望情緒。

??一位打算換房的張女士告訴記者，近期接到了很多房屋中介電話，催促她盡快買房。然而她擔(dān)心房價會持續(xù)下降，看中的渾南一個樓盤雖整體均價未變，但一些不太好的樓層已經(jīng)開始打折售賣。張女士認(rèn)為該樓盤有降價的苗頭，擔(dān)心購買后資產(chǎn)縮水，況且還需要賣掉一套自己的房子才能湊夠首付，目前二手房市場行情并不好，導(dǎo)致她很難作出抉擇。

??根據(jù)貝殼網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，沈陽二手房掛牌量約12.7萬套，二手房庫存量仍高居不下，同時沈陽新房去化周期也在22個月。有業(yè)內(nèi)人士指出，沈陽房地產(chǎn)市場正面臨一次洗牌，高庫存市場正倒逼房企面在品質(zhì)上做出升級改變。

??根據(jù)房譜網(wǎng)統(tǒng)計，從近三年沈陽商品住宅物業(yè)類型成交結(jié)構(gòu)來看，2022年上半年高層成交占比64%，已由2020年的71%下降了7個百分點，相反改善型的多層和洋房占比增長趨勢明顯。

??東北大學(xué)教授、沈陽市（沈建）房地產(chǎn)研究所所長齊錫晶認(rèn)為，今年樓市行情以及疫情等方面因素引發(fā)人們對于住房的新需求，尤其在住房面積、園區(qū)環(huán)境以及親人交流層面有了更多需求，并將引導(dǎo)居住升級。2013年及之前沈陽銷售的新建普通商品住房約有130萬套，按照8~10年的換房周期估算，改善性需求相當(dāng)龐大。沈陽房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入新舊住房市場的交易“雙輪驅(qū)動”時代，將由“生人社區(qū)”，轉(zhuǎn)入“熟人社區(qū)”，并給企業(yè)、產(chǎn)品以及信用等提出全方面、多維度的要求。

??在當(dāng)前環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入“黑鐵時代”，房企要想生存下去，需要煉好內(nèi)功，提高房屋品質(zhì)。遼寧大學(xué)管理科學(xué)與工程系主任曲賾勝認(rèn)為，“高品質(zhì)”具有時代特征，住房的“高品質(zhì)”由內(nèi)在品質(zhì)和外在品質(zhì)構(gòu)成，也由有形的品質(zhì)和無形的品質(zhì)構(gòu)成。當(dāng)前市場形勢下，促進(jìn)沈陽市住房“高品質(zhì)”的實現(xiàn)，一可拉動住房需求，二是給予供給的引導(dǎo)。