??在剛剛過(guò)去的一季度，地產(chǎn)股整體走勢(shì)依然延續(xù)了最近幾年來(lái)的疲弱態(tài)勢(shì)。

??根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，市值百?gòu)?qiáng)房企中，有73家上市房企市值下跌，占比超七成，市值上漲的企業(yè)不足三成。

??不過(guò)，隨著政策效應(yīng)顯現(xiàn)，各地樓市止跌企穩(wěn)，上市房企估值也將逐漸進(jìn)入修復(fù)通道。

??4月3日，地產(chǎn)股就傳來(lái)好消息。

??A股房地產(chǎn)板塊震蕩拉升。臥龍地產(chǎn)漲停，金地集團(tuán)漲近6%，濱江集團(tuán)、保利發(fā)展、招商蛇口、信達(dá)地產(chǎn)、中交地產(chǎn)、萬(wàn)科A等跟漲。

??港股內(nèi)房股也集體拉升，融創(chuàng)中國(guó)漲超5%，中國(guó)金茂、遠(yuǎn)洋集團(tuán)漲超3%。

??在一位房地產(chǎn)投資人士看來(lái)，站在二季度起點(diǎn)，房地產(chǎn)板塊的估值修復(fù)仍需要基本面的持續(xù)驗(yàn)證。對(duì)于投資者而言，在行業(yè)整體機(jī)會(huì)有限的背景下，精選優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，或是穿越周期波動(dòng)的理性選擇。而對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，如何在規(guī)模、利潤(rùn)與安全之間找到新的平衡點(diǎn)，將決定其在資本市場(chǎng)的新座次。

??超七成上市房企市值下跌

??最近幾年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，上市房企的市值持續(xù)縮水。

??A股和港股中市值不足10億元的上市房企比比皆是，即使是市值排行頭部的企業(yè)，相比過(guò)往黃金時(shí)代，其市值表現(xiàn)也一落千丈。

??以市值超過(guò)千億元規(guī)模的企業(yè)來(lái)說(shuō)，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展鼎盛期，市值超千億元的企業(yè)多達(dá)幾十家，而2024年年末，這一數(shù)據(jù)減少至6家。

??今年一季度，由于恒基地產(chǎn)和保利發(fā)展市值進(jìn)一步減少，已不足千億元，所以目前市值規(guī)模超千億元的房企僅剩4家，分別為新鴻基地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)和長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)。

??其中，新鴻基地產(chǎn)和長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)一季度市值微跌，保持相對(duì)穩(wěn)定，而華潤(rùn)置地和中海地產(chǎn)則市值漲幅超過(guò)10%，市值進(jìn)一步提升。

??根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，今年一季度市值漲幅前十的企業(yè)分別為臥龍地產(chǎn)、中洲控股、中國(guó)金茂、建發(fā)國(guó)際、濱江集團(tuán)、美的置業(yè)、綠城中國(guó)、嘉里建設(shè)、華潤(rùn)置地和中海地產(chǎn)。其中漲幅最高的是臥龍地產(chǎn)，市值季度環(huán)比漲幅高達(dá)73.99%。

??從市值漲幅居前的房企來(lái)看，央企、國(guó)企背景的企業(yè)漲勢(shì)較好。

??上漲房企占少數(shù)，更多是市值下跌的企業(yè)。在這些市值下跌企業(yè)中，一季度市值跌幅前十的房企分別為中交地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)、ST廣物、萬(wàn)通發(fā)展、金輝控股、富力地產(chǎn)、新華聯(lián)、海南高速、華遠(yuǎn)地產(chǎn)和格力地產(chǎn)。其中中交地產(chǎn)一季度市值縮水最嚴(yán)重，環(huán)比下跌近40%。這或許與中交地產(chǎn)疲弱的業(yè)績(jī)表現(xiàn)相關(guān)。此前，中交地產(chǎn)曾發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)警，預(yù)告2024年再次陷入虧損。

??資本面與資金面雙重定價(jià)地產(chǎn)股

??從數(shù)據(jù)中不難看出，今年一季度，房地產(chǎn)行業(yè)在政策持續(xù)寬松與市場(chǎng)深度調(diào)整的雙重作用下，上市房企呈現(xiàn)出市值分化格局。

??頭部央企、國(guó)企與優(yōu)質(zhì)民企領(lǐng)跑，而債務(wù)承壓的中小房企則持續(xù)面臨估值縮水壓力。

??究其原因，一位地產(chǎn)投資人士表示，當(dāng)下的地產(chǎn)股漲跌邏輯，在于資本面與資金面雙重定價(jià)。

??政策紓困傳導(dǎo)至行業(yè)基本面。尤其是2025年以來(lái)，房地產(chǎn)融資利好頻傳，最顯著的變化就是房企美元債時(shí)隔2年破冰，比如2月綠城中國(guó)發(fā)行2028年到期的5億美元優(yōu)先票據(jù)，融資利率8.45%，以置換存量美元債。

??也有消息稱，新城控股亦有意發(fā)行美元債，已有多家香港投行找到投資機(jī)構(gòu)為新城發(fā)美元債做準(zhǔn)備，若能成功，信號(hào)意義強(qiáng)烈。同時(shí)根據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2025年1月以來(lái)，民營(yíng)房企發(fā)債規(guī)模顯著增加。

??房企在銷(xiāo)售端也出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回暖。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，2025年一季度，核心城市市場(chǎng)延續(xù)修復(fù)態(tài)勢(shì)，尤其是3月以來(lái)重點(diǎn)城市新房、二手房成交量持續(xù)回升，多個(gè)核心城市迎來(lái)“小陽(yáng)春”行情，市場(chǎng)延續(xù)修復(fù)態(tài)勢(shì)。在供給縮量與銷(xiāo)售修復(fù)推動(dòng)下，重點(diǎn)城市可售庫(kù)存普遍下降，出清周期有所縮短。房企層面，3月單月，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額環(huán)比增長(zhǎng)了117.3%，環(huán)比增長(zhǎng)明顯、同比降幅收窄，房企銷(xiāo)售情況有所好轉(zhuǎn)。

??當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)也迎來(lái)了資產(chǎn)價(jià)值重估階段，尤其是商業(yè)地產(chǎn)等存量發(fā)展的賽道更受長(zhǎng)線資金青睞，一些相關(guān)標(biāo)的比如恒隆集團(tuán)、太古地產(chǎn)、瑞安房地產(chǎn)等一季度市值均有所上漲。

??不過(guò)值得注意的是，在資本面和資金面之外，一些突發(fā)事件也會(huì)影響上市房企股價(jià)波動(dòng)，從而引起市值的變化。比如3月27日綠城中國(guó)突發(fā)公告更換董事長(zhǎng)，這一事件導(dǎo)致其股價(jià)單日下跌一度超10%。

??一位上市房企的證券部人士表示，影響企業(yè)市值的因素很多，突發(fā)事件對(duì)股價(jià)的影響一般是立竿見(jiàn)影的，不過(guò)對(duì)當(dāng)下的地產(chǎn)股而言，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、過(guò)往模式導(dǎo)致的經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題以、市場(chǎng)變化都可能誘發(fā)股價(jià)下跌。

??地產(chǎn)股有望“全年走穩(wěn)”

??今年以來(lái)，在新“國(guó)九條”指引下，A股已經(jīng)有不少長(zhǎng)期破凈的上市公司更加注重市值管理，披露估值提升計(jì)劃。

??其中房地產(chǎn)行業(yè)亦有企業(yè)先行。

??比如此前保利發(fā)展就發(fā)布了一份多達(dá)九項(xiàng)內(nèi)容的估值提升計(jì)劃，包括提質(zhì)增效，開(kāi)展多元資本市場(chǎng)融資，構(gòu)建資本運(yùn)作、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，穩(wěn)定分紅，適時(shí)開(kāi)展回購(gòu)增持，優(yōu)化信息披露，開(kāi)展投關(guān)管理，適時(shí)開(kāi)展中長(zhǎng)期激勵(lì)計(jì)劃，推進(jìn)并購(gòu)重組。

??但目前這份估值提升計(jì)劃的效力還未顯現(xiàn)，從一季度數(shù)據(jù)來(lái)看，保利發(fā)展一季度市值下跌超5%。

??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，提升估值對(duì)于上市房地產(chǎn)企業(yè)的積極影響有三點(diǎn)：第一，增強(qiáng)融資能力，降低融資成本并拓寬融資渠道；第二，較高的估值反映市場(chǎng)對(duì)公司的綜合實(shí)力、運(yùn)營(yíng)能力和未來(lái)發(fā)展?jié)摿Φ恼J(rèn)可，有助于提升品牌形象；第三，提升股東財(cái)富，增強(qiáng)股東信心，后續(xù)有望為公司提供更多資源，支持在多元化業(yè)務(wù)布局和創(chuàng)新模式探索中搶占先機(jī)。

??此前，中金公司曾發(fā)布研報(bào)稱，地產(chǎn)行業(yè)政策持續(xù)優(yōu)化突破，既創(chuàng)新性提出收儲(chǔ)工具，亦明確“止跌回穩(wěn)”發(fā)展目標(biāo)，基本面（市場(chǎng)或企業(yè)）處在尋底企穩(wěn)的過(guò)程中。若房?jī)r(jià)跌勢(shì)趨緩企穩(wěn)，板塊有望開(kāi)啟趨勢(shì)性行情，對(duì)應(yīng)地產(chǎn)股在短期和中長(zhǎng)期的投資空間均較為豐厚。

??中金公司預(yù)計(jì)2025年地產(chǎn)板塊行情或延續(xù)波段式交易，即政策在基本面承壓時(shí)予以支持并提振市場(chǎng)情緒，股價(jià)中樞由去年“前低后穩(wěn)”有望轉(zhuǎn)為“全年走穩(wěn)”。