??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《100城住宅庫(kù)存報(bào)告》顯示，截至9月底全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為50739萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)4.8%，同比增長(zhǎng)9.3%。

??從數(shù)據(jù)上看，最大的亮點(diǎn)在于庫(kù)存數(shù)據(jù)呈現(xiàn)了較為明顯的環(huán)比增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，這與新增供應(yīng)數(shù)據(jù)井噴的態(tài)勢(shì)有直接關(guān)系。易居研究院認(rèn)為，當(dāng)前各地預(yù)售政策總體上呈現(xiàn)寬松態(tài)勢(shì)，房企在三道紅線下也積極調(diào)整推盤策略，進(jìn)而會(huì)使得新盤入市節(jié)奏加快。對(duì)于各個(gè)城市來(lái)說(shuō)，后續(xù)若是有降價(jià)促銷等政策支持，那么市場(chǎng)交易不會(huì)太差。

??房?jī)r(jià)方面，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算，今年6-9月份全國(guó)新建商品住宅單月成交均價(jià)已經(jīng)持續(xù)4個(gè)月位于1萬(wàn)元以上的水平。另外，根據(jù)易居研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，1-9月份全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)為15801元/平方米，同比上漲10.7%。

??易居研究院表示，當(dāng)前全國(guó)房?jī)r(jià)進(jìn)入萬(wàn)元大關(guān)值得市場(chǎng)關(guān)注。房?jī)r(jià)上漲雖然與購(gòu)房需求總體強(qiáng)勁、土地成本上升等因素有關(guān)，但全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅可控，所以后續(xù)調(diào)控的重點(diǎn)依然是全國(guó)熱點(diǎn)城市，以及投資投機(jī)屬性過(guò)強(qiáng)的城市。

??對(duì)于后市，易居研究院認(rèn)為，四季度各大城市依然有降價(jià)促銷的動(dòng)作，去庫(kù)存仍成主旋律，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)漲幅不會(huì)顯著擴(kuò)大。雖然全國(guó)少數(shù)城市近期購(gòu)房政策面臨收緊，但從全國(guó)各個(gè)城市看，購(gòu)房政策依然以寬松為主，其有助于各地的去庫(kù)存。但同時(shí)要警惕投資投機(jī)需求的釋放，這也是穩(wěn)房?jī)r(jià)方面所需要重點(diǎn)管控的內(nèi)容。

??9月份新增供應(yīng)創(chuàng)近10年月度新高

??報(bào)告顯示，截至9月底全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為50739萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)4.8%，同比增長(zhǎng)9.3%。供求關(guān)系方面，新增供應(yīng)數(shù)據(jù)呈現(xiàn)“供大于求”的態(tài)勢(shì)。根據(jù)報(bào)告，9月份，100個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量為7529萬(wàn)平方米，而成交量為5228萬(wàn)平方米。報(bào)告稱，9月份供求矛盾突出與供應(yīng)量井噴有關(guān)。從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，新增供應(yīng)已創(chuàng)下近10年的月度新高。

??從各類城市看，二線同比增速較高。截至9月底100個(gè)城市中一、二、三四線的新建商品住宅庫(kù)存總量分別為3110、26603和21026萬(wàn)平方米，同比增速分別為12.2%、14.4%和3.0%。易居研究院分析認(rèn)為，三類城市同比增速都呈現(xiàn)了擴(kuò)大的態(tài)勢(shì)，進(jìn)一步體現(xiàn)了庫(kù)存增加、房源充足的特征。尤其是從二線城市來(lái)看，同比增速較高，其對(duì)于后續(xù)市場(chǎng)交易活躍有積極的支撐作用。

??具體到各城市，截至9月底100個(gè)城市中，有67個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比正增長(zhǎng)現(xiàn)象?？傮w上看，庫(kù)存同比上升的城市數(shù)量仍然很多。易居研究院分析，以二線城市為例，部分城市庫(kù)存上升和市場(chǎng)略偏冷有關(guān)，類似鄭州、南寧、昆明等城市。而部分庫(kù)存上升和去年庫(kù)存偏低、今年供應(yīng)較為積極有關(guān)，如杭州、南京等城市。對(duì)于此類熱點(diǎn)城市來(lái)說(shuō)，庫(kù)存增加有助于增加房源，其對(duì)于抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲有積極作用。

??百城住宅庫(kù)存去化周期不足10個(gè)月

??存銷比方面，觀察今年1-9月份數(shù)據(jù)，“倒U型”走勢(shì)較為明顯。報(bào)告顯示，9月份，100個(gè)城市新建商品住宅存銷比即庫(kù)存去化周期為9.8個(gè)月，這也意味著市場(chǎng)消化完這些庫(kù)存需要9.8個(gè)月的時(shí)間。

??從城市結(jié)構(gòu)來(lái)看，三類城市均低于12個(gè)月水平。根據(jù)報(bào)告，9月份，100個(gè)城市中一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為10.7、9.6和9.8個(gè)月。值得注意的是，一線城市和三四線城市的存銷比有較為明顯的下降，二線城市雖然沒(méi)有調(diào)整，但從橫向?qū)Ρ瓤词侨惓鞘兄写驿N比最低的。

??具體到各城市，浙江板塊去化周期較小。根據(jù)排序，9月份存銷比數(shù)值排名前10的城市中，除廈門外，剩下9個(gè)城市都是三四線城市。從城市結(jié)構(gòu)上看，包括寧波、湖州和杭州在內(nèi)的浙江相關(guān)城市存銷比較小。易居研究院分析認(rèn)為，即便是一些去化周期過(guò)高的三四線城市，其去化速度總體也在加快，已經(jīng)走出疫情的陰影，這和各地購(gòu)房貸款政策寬松、購(gòu)房者預(yù)期轉(zhuǎn)好等因素有關(guān)。而對(duì)于存銷比較小且已經(jīng)收緊了購(gòu)房政策的城市而言，客觀上會(huì)使得后續(xù)存銷比數(shù)據(jù)上升。

??全國(guó)房?jī)r(jià)進(jìn)入萬(wàn)元時(shí)代，部分城市過(guò)熱

??房?jī)r(jià)表現(xiàn)方面，全國(guó)房?jī)r(jià)正式進(jìn)入萬(wàn)元時(shí)代。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算，今年6-9月份全國(guó)新建商品住宅單月成交均價(jià)已經(jīng)持續(xù)4個(gè)月位于1萬(wàn)元以上的水平，分別為10113、10263、10540和10191元/平方米。易居研究院認(rèn)為，雖然住宅均價(jià)總體上漲，但漲幅可控。今年1-9月份漲幅為7.2%，四季度依然會(huì)有降價(jià)促銷的的動(dòng)作，全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅有望趨穩(wěn)。

??另外，根據(jù)易居研究院近日發(fā)布的《100城住宅價(jià)格報(bào)告》顯示，1-9月份全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)為15801元/平方米，同比上漲10.7%。與全國(guó)數(shù)據(jù)相比，這100個(gè)城市房?jī)r(jià)約超出5000元/平方米的水平。易居研究院認(rèn)為，今年前9月全國(guó)100個(gè)城市房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅以降溫為趨勢(shì)，近期略有企穩(wěn)。此前之所以漲幅過(guò)大，和1-2月份數(shù)據(jù)異動(dòng)有關(guān)。當(dāng)前此類異動(dòng)帶來(lái)的干擾減少，漲幅數(shù)據(jù)更為真實(shí)。對(duì)比來(lái)看，百城漲幅明顯超過(guò)全國(guó)水平，這也說(shuō)明后續(xù)全國(guó)百城更需要穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

??從城市分類上看，一線城市漲幅約6%，房?jī)r(jià)炒作較少。二線城市受三季度調(diào)控影響，漲幅趨穩(wěn)，三四線城市則漲幅略有收窄。報(bào)告顯示，1-9月份4個(gè)一線城市新建商品住宅成交均價(jià)為45640元/平方米，同比上漲5.6%。32個(gè)二線城市新建商品住宅成交均價(jià)為15454元/平方米，同比上漲9.3%。64個(gè)三四線城市新建商品住宅成交均價(jià)為12209元/平方米，同比上漲9.1%。

??易居研究院認(rèn)為，今年一線城市房?jī)r(jià)漲幅明顯小于2019年，也小于二線城市水平。上半年深圳房?jī)r(jià)有所炒作，但北京、上海和廣州相對(duì)平穩(wěn)。隨著深圳調(diào)控政策的出臺(tái)，四個(gè)一線城市房?jī)r(jià)總體趨穩(wěn)。在當(dāng)前房?jī)r(jià)漲幅走勢(shì)下，政策面也會(huì)保持穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)。三季度二線城市年初累計(jì)房?jī)r(jià)同比漲幅曲線相對(duì)平穩(wěn)，至少說(shuō)明沒(méi)有反彈。這和今年三季度二線城市購(gòu)房政策收緊的態(tài)勢(shì)有關(guān)，體現(xiàn)了積極的穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期導(dǎo)向。尤其是到了傳統(tǒng)金九銀十階段，此類城市依然有降價(jià)促銷等動(dòng)作，客觀上都會(huì)促進(jìn)房?jī)r(jià)漲幅的趨穩(wěn)。從近期三四線城市年初累計(jì)房?jī)r(jià)同比漲幅曲線來(lái)看，略有下行，也說(shuō)明有一定的降價(jià)促銷或讓利現(xiàn)象。另外需要提示的是，相比全國(guó)的房?jī)r(jià)水平，這64個(gè)三四線城市房?jī)r(jià)明顯要高，其代表了熱點(diǎn)三四線城市的房?jī)r(jià)水平，也是后續(xù)三四線城市穩(wěn)房?jī)r(jià)的重點(diǎn)所在。

??此外，從城市排行可以看出，成都、珠海等城市房?jī)r(jià)過(guò)熱。根據(jù)報(bào)告，1-9月份全國(guó)有7個(gè)城市房?jī)r(jià)是位于過(guò)熱區(qū)間的，包括成都、江陰、珠海、蘇州、長(zhǎng)沙、銀川和桂林。此類城市房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)了20%的水平，成為今年四季度穩(wěn)房?jī)r(jià)工作需要夯實(shí)的城市。對(duì)此，易居研究認(rèn)為，部分城市漲幅過(guò)大，或和成交結(jié)構(gòu)有關(guān)，類似蘇州和長(zhǎng)沙等。若是考慮此類因素，那么實(shí)際上房?jī)r(jià)過(guò)熱城市并不多，對(duì)于成都、珠海、銀川等二線城市需要適當(dāng)強(qiáng)化房?jī)r(jià)調(diào)控政策。