??“為什么受傷的總是我們剛需？”一位中國房地產(chǎn)報的讀者在給記者的留言中提問，他反映，我是剛需置換者，房子賣了過戶將近9個月了還沒放款，讓我無端承受很多壓力，因為銀行未按計劃放款，導致資金周轉不過來，到處借錢花了很多利息。“同時，房子賣了，沒地方住，尾款又遲遲不放，又得花好大一筆的房租?！?/p>

??這不是孤例。

??受樓市的房貸調(diào)控影響，額度緊、放款慢是今年上半年全國房貸形勢的“新常態(tài)”，不少像這位讀者一樣的剛需購房者的在途交易因此被誤傷。他們真真切切體會到了“時代的一粒沙，落在個人頭上就是一座山”的滋味。

??經(jīng)過各種信息輿情反映后，這一現(xiàn)狀引發(fā)了金融監(jiān)管部門的關注，9月起，央行等多部門高層對房地產(chǎn)金融市場齊齊發(fā)聲，要求銀行金融機構支持個人和企業(yè)的合理資金需求，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??9月24日，央行貨幣政策委員會2021年第三季度例會明確提出，要維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權益。

??10月20日，銀保監(jiān)會統(tǒng)計信息與風險監(jiān)測部負責人劉忠瑞在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上表示，“保障好剛需群體信貸需求，銀行要在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。目前，銀行個人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款。

??10月22日，中國房地產(chǎn)報記者致電多個城市的銀行，獲得的最新信息是北京、上海、深圳這類一線城市貸款額度依然緊張。

??中國工商銀行北京一支行工作人員向中國房地產(chǎn)報記者表示，利率沒有變化，也沒有銀行能保證放款速度。

??中國工商銀行上海徐家匯支行信貸部工作人員表示，商貸目前最少也要4-6個月放款。

??“大部分銀行還是比較難放松的。”一名招商銀行深圳分行的工作人員坦言，暫時沒有聽說房貸額度會放寬，或許是傳到執(zhí)行層面需要時間。

??“放貸玄學”與“兩道紅線”

??采訪中，記者通過各大城市購房相關QQ群及小紅書等渠道還發(fā)現(xiàn)了一個奇妙的現(xiàn)象。即便是同一時間批貸的房款，放款的時間也各不相同，不少相差超2個至3個月。因此，有購房者將其稱之為“放貸玄學”。

??在某位貸款者發(fā)消息表示銀行放貸后，不少購房者會在消息下面回復“接好運”“沾喜慶”等祝賀討喜的話。

??“每家銀行的額度是不同的，同一家銀行不同地區(qū)的放款速度也會不一樣?！鄙鲜稣猩蹄y行深圳分行工作人員認為，房貸能否放松，“兩道紅線”是關鍵。

??他向記者介紹稱，今年1月1日開始實行的《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》專門設置了房貸“兩道紅線”。

??第一道紅線：房地產(chǎn)貸款占比。大型銀行不得超過40%，中型銀行不得超過27.5%，小型銀行不得超過22.5%，縣域農(nóng)合機構不得超過17.2%，村鎮(zhèn)銀行不得超過12.5%。

??第二道紅線：個人住房貸款占比。大型銀行不得超過32.5%，中型銀行不得超過20%，小型銀行不得超過17.5%，縣域農(nóng)合機構不得超過12.5%，村鎮(zhèn)銀行不得超過7.5%。

??放款額度緊張的同時，房貸利率也水漲船高。

??克而瑞9月數(shù)據(jù)顯示，在監(jiān)控的30個重點城市中，半數(shù)以上城市新房放貸額度緊張，放款周期較上半年持續(xù)拉長，且七成以上城市的房貸利率較上半年均有不同程度上調(diào)；二手房貸款方面，調(diào)研的23個城市放款周期基本在3-6個月，六成以上城市近乎“停貸”。

??今年9月，全國首套房平均房貸利率5.46%，較2020年年底上漲23個基點，二套房貸款平均利率5.83%，較2020年底上漲29個基點。融360大數(shù)據(jù)研究院公布的數(shù)據(jù)也顯示，進入2021年，已有30個城市的房貸利率較2020年年底上漲，紛紛突破了6%和7%的“關口”。

??房貸緊張、放款慢、利率提高等產(chǎn)生的負面效應，直接壓在了今年買房的剛需消費者身上。

??“等待放貸的過程真的很難熬，賣家因為等不到放款一度想違約?！北本┴S臺區(qū)的購房人章小雨是首次購房的剛需人群之一，她告訴記者，這次購房過程充滿坎坷?！?月份開始找貸款銀行，有的銀行已沒有額度了，最終我找的是工商銀行。8月底批貸，到10月中旬才剛剛放貸，這都算是快的了?！?/p>

??章小雨購房中出現(xiàn)的情況，在北京樓市并不鮮見。

??一名北京我愛我家的房產(chǎn)經(jīng)紀人告訴記者，購買新房會比買二手好一些。因為開發(fā)商普遍可以等一些時間再走流程；如果買二手房，由于賣家大多也是出于置換考慮賣房，等不到銀行貸款下來就會打亂原有計劃，因此出現(xiàn)違約、吵架的情況都有。

??“現(xiàn)在買房還是需要放平心態(tài)，據(jù)我們了解的消息，現(xiàn)在辦理貸款基本也要年后才能放款了?！鄙鲜龇慨a(chǎn)經(jīng)紀人表示。

??三四線城市貸款松動

??多方數(shù)據(jù)顯示，房貸利率走高、放款速度減慢與樓市成交量呈正相關。

??今年5月，深圳多家銀行上調(diào)房貸利率。首套房貸款利率執(zhí)行LPR+45BP（相當于5.1%），二套房貸執(zhí)行LPR+95BP（相當于5.6%），相比之前分別上調(diào)15BP和35BP（BP表示基點）。

??據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會的數(shù)據(jù)，今年上半年，深圳全市二手房網(wǎng)簽套數(shù)達30505套（含自助），同比下滑48%，去年同期二手房網(wǎng)簽套數(shù)則為58662套（含自助）。

??其間，深圳二手房網(wǎng)簽數(shù)量已出現(xiàn)五連跌。

??廣州今年已經(jīng)進行了5輪房貸利率上調(diào)，從年初的首套5.05％、二套5.25％，一路漲到現(xiàn)在的5.85%（貸款市場報價利率‘LPR’+120BP）和6.05%（LPR+140BP）。

??據(jù)廣州中原研究發(fā)展部最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，2021年1月至6月，廣州累計成交新房61063宗，環(huán)比去年下半年下跌10%。其中6月新房成交僅7057套，為今年以來最低。

??7月24日，上海首套房貸利率從4.65%調(diào)整至5%，二套房貸利率從5.25%上調(diào)至5.7%；蘇州的首套首貸利率升至5.9%-6%，二套房（貸款未結清）利率多數(shù)已破6%；南京的首套房貸利率更達5.95%，二套房貸利率最高已達6.15%。

??8月上海樓市二手房量價齊跌，成交量環(huán)比下降24%，同比下降40%；成交均價38206元/平方米，環(huán)比下降8%，同比下降5%。

??央行9月底的三季度例會針對房地產(chǎn)市場定調(diào)后，在不少三四線城市，情況正出現(xiàn)微妙的變化。

??“10月部分城市銀行下調(diào)房貸利率是對‘兩個維護’的具體踐行，住房市場信貸環(huán)境有所改善。”10月20日，貝殼研究院發(fā)布報告稱，10月份20個城市房貸利率出現(xiàn)下調(diào)，其中14城首套利率下降，14城二套房貸利率下降，重合的9城首套、二套房貸利率均下調(diào)。整體來看，90城主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調(diào)1個基點。表明利率開始轉向，但降幅微弱。

??從下調(diào)城市名單看，除了廣州、深圳外，大多為三四線城市。具體來看，10月份首套房貸利率下調(diào)幅度居前的為洛陽、湖州、廣州、中山、襄陽、達州、無錫、泰安、吉林、深圳、北海、唐山、漳州、綿陽。其中，洛陽首套房貸利率較上月下調(diào)25個基點。長沙的首套房和二套房主流貸款利率仍較為穩(wěn)定，分別為5.64%和5.88%。

??在放款周期方面，10月90城房貸平均放款周期為74天，較上月有所延長。主要原因是放款動作與利率調(diào)整存在時差，10月銀行發(fā)放的貸款多為前幾個月簽約的單子。從局部城市看，上海、蕪湖、南寧、煙臺、鄭州等城市放款周期較9月有所縮短。

??值得注意的是，盡管房貸利率微調(diào)的苗頭出現(xiàn)，但多地利率水平仍居于高位。譬如，河南的新鄉(xiāng)、許昌、開封這三個城市的主流首套房貸利率均高達6.37%，高居90城之首；二手主流利率方面，開封、新鄉(xiāng)更是高達6.86%，廣東惠州也達6.8%。

??信號的成效還需時間檢驗

??對于此次房貸寬松信號的釋放，房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者們有著不同的看法。

??龍湖塘鵝租售山東策渠負責人、中房智庫特聘專家張斌表示，在央行釋放房地產(chǎn)信貸信號之后，基本上標志著房地產(chǎn)的金融緊縮政策告一段落，各行隨著收到通知以后的落地執(zhí)行，都呈現(xiàn)在了近期的明顯放松上。

??張斌說，這個政策從預期上給市場以更大的信心，實際上具體放了多少額度，能帶來多少成交，目前來看不會是大量，但是解決了前期購房者的放款難問題，會對房地產(chǎn)未來發(fā)展有很積極的作用，同時也有利于緩解房企目前資金困境。另外，從某種程度上說，信貸政策的適度放松對二手房市場的積極影響會更明顯一些，因為現(xiàn)在二手房市場交易較慘淡。

??在中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟看來，銀保監(jiān)會的這次表態(tài)，實際上是對此前銀行等金融機構對房貸問題上給予的應激反應的糾偏?！拔覈康禺a(chǎn)對于剛性需求還是要鼓勵，不能因為金融機構對于風險的厭惡，就讓普通的剛需購房者的購房需求得不到滿足?！?/p>

??“健康的、滿足剛需的放貸，也能保障開發(fā)商資金的回籠，這是一個相輔相成的邏輯?！标愱杀硎?，銀保監(jiān)會高層的講話中提到了“保障首套購房者的信貸需求，銀行個人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款?！笔滋踪彿空吆苋菀捉缍?，對剛需人群的購房給予支持的同時，屏蔽了投機和投資的貨幣流入樓市，這對于維持房地產(chǎn)市場的健康和穩(wěn)定很關鍵。

??獨立經(jīng)濟學家王赤坤則認為，此次銀保監(jiān)會的發(fā)聲及此前央行對于房地產(chǎn)市場的定調(diào)，實際上都確定了是為保障剛需群體信貸需求而為，并不意味著樓市迎來寬松信號，“成效還需時間檢驗”。