??2022年8月22日，中國(guó)人民銀行公布最新貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。

??較上月出現(xiàn)了雙降，分別為1年期下降5個(gè)點(diǎn)，5年期以上下降15個(gè)點(diǎn)。

??2021年底至今，1年期已累計(jì)下降20個(gè)點(diǎn)，5年期以上已累計(jì)下降35個(gè)點(diǎn)。

??若以30年期200萬(wàn)房貸計(jì)算，5年期以上累計(jì)下降35個(gè)點(diǎn)，月均還貸約可以省415元。

??對(duì)此，部分購(gòu)房者表示，LPR的下降對(duì)他們影響并不是很大，目前仍考慮提前還貸，主要還是因?yàn)閷?duì)未來(lái)收入的不確定性。

??注：月均可省415元為30年期200萬(wàn)房貸估算值

??在8月15日央行開展4000億元中期借貸便利（MLF）操作(含對(duì)8月16日MLF到期的續(xù)做)和20億元公開市場(chǎng)逆回購(gòu)操作后不久，8月22日，最新貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）如預(yù)期一般出現(xiàn)下降，最新報(bào)價(jià)1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。

??這是自2021年12月至2022年1月LPR下降后的再次下降。

??2021年11月1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。此次最新報(bào)價(jià)后，目前1年期已累計(jì)下降20個(gè)點(diǎn)，5年期以上已累計(jì)下降35個(gè)點(diǎn)。

??以30年期200萬(wàn)房貸計(jì)算，2011年11月時(shí)5年期以上LPR為4.65%，月均還貸約10312元，利息總額約171萬(wàn)元。

??最新報(bào)價(jià)下降后，30年期200萬(wàn)房貸月均還貸約9897元，利息總額約156萬(wàn)元。月均還貸額約減少約415元，利息總額約減少15萬(wàn)元。

??Z先生是2020年的時(shí)候買的房，當(dāng)時(shí)一共貸了200萬(wàn)，其中60萬(wàn)公積金貸款，140萬(wàn)商業(yè)貸款，2021年底LPR下降后，由于他的房貸利率調(diào)整日為每年7月，因此一直到2022年7月時(shí)，才從每年4.65%的利率降至4.45%，月供減少265元/月。

??此次LPR再次下調(diào)對(duì)他來(lái)說(shuō)沒(méi)有直接影響：“要調(diào)也是要到明年房貸利率調(diào)整日才會(huì)下降，今年還是按著7月份調(diào)過(guò)的利率執(zhí)行，我用的是建行，其他銀行不清楚?！?/p>

??Z先生告訴我們，此次房貸利率的下調(diào)看著幅度好像是挺大的，但是對(duì)他來(lái)說(shuō)其實(shí)依然還是會(huì)考慮要不要提前還貸的問(wèn)題。

??“每個(gè)月少幾百塊錢，其實(shí)影響并不是很大，我現(xiàn)在一個(gè)月要還9000塊的樣子，目前整體市場(chǎng)都不是很好，之前覺(jué)得一個(gè)月9000問(wèn)題不是很大，但是現(xiàn)在如果遇到裁員什么的，再找一個(gè)能夠覆蓋房貸同時(shí)還能保障生活的工作很難。所以有時(shí)候會(huì)焦慮，覺(jué)得自己是不是貸多了?！?/p>

??Z先生表示，30年里會(huì)發(fā)生的事情實(shí)在太多了，如果可以不負(fù)債或者少負(fù)債是最好的，“我已經(jīng)30歲了，別說(shuō)30年，就20年，50歲的我還能保持現(xiàn)在的收入水平嗎？”

??L先生的房子買的更早，他住揚(yáng)州，2016年初就已經(jīng)買房，當(dāng)時(shí)貸了41萬(wàn)，目前已經(jīng)還的差不多了，2016年初時(shí)房貸基準(zhǔn)利率沿用2015年10月時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)為4.9%，但當(dāng)時(shí)貸款有利率優(yōu)惠。

??“我買的時(shí)候是可以在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上打折的，具體折扣不記得了，但我記得我折下來(lái)的利率是4.4%，在當(dāng)時(shí)我還不是最低的折扣，還有更低的，所以現(xiàn)在4.3%看起來(lái)其實(shí)并沒(méi)有那么低，你們不能按基準(zhǔn)利率來(lái)看，要看實(shí)際的，當(dāng)年很多銀行貸款利率折扣很厲害，不像現(xiàn)在都是1點(diǎn)幾倍往上翻，以前都是七折八折往下減?！?/p>

??2022年5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布公告稱，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

??按照當(dāng)時(shí)的LPR報(bào)價(jià)房貸利率最低可做到4.4%。緊接著，5月20日，5年期以上LPR超預(yù)期下調(diào)至4.45%。

??按如今最新LPR報(bào)價(jià)，首套住房房貸利率最低可做到4.1%

??5月首套住房房貸利率下限調(diào)整及5年期以上LPR超預(yù)期下調(diào)后，天津、濟(jì)南、蘇州等二線城市房貸利率出現(xiàn)下調(diào)。

??央行數(shù)據(jù)顯示2022年1-7月，住戶部門新增中長(zhǎng)期貸款17084億元，其中2、4兩月居民房貸接連兩次負(fù)增長(zhǎng)，住戶部門新增中長(zhǎng)期貸款分別減少459億元和314億元，這在歷史上實(shí)屬罕見(jiàn)。6月居民房貸回升，住戶部門新增中長(zhǎng)期貸款4241億元，7月居民房貸再度走弱。

??在此背景下，8月15日央行開展了4000億元MLF操作和20億元公開市場(chǎng)逆回購(gòu)操作，8月22日，最新LPR也如預(yù)期出現(xiàn)下降。

??究其原因不乏以下三方面因素：

??其一

??市場(chǎng)信心缺失，受限于項(xiàng)目停工、斷貸風(fēng)險(xiǎn)不斷發(fā)酵，市場(chǎng)信心再度受挫。

??其二

??房?jī)r(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)跌，“買漲不買跌”心理預(yù)期下，市場(chǎng)觀望情緒愈加濃重。

??其三

??市場(chǎng)需求及購(gòu)買力透支，全國(guó)商品房銷售面積連續(xù)5年保持在17億平方米歷史高位，而受疫情影響，居民就業(yè)及收入預(yù)期轉(zhuǎn)降，月供還貸壓力不斷加劇。

??我們認(rèn)為在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的政策大環(huán)境下，穩(wěn)地產(chǎn)重要性不言而喻?，F(xiàn)階段重塑市場(chǎng)信心更顯關(guān)鍵，建議加快落地更大力度的救市政策組合拳。

??在LPR再次下調(diào)后，各線城市也可抓緊落實(shí)房貸利率優(yōu)惠政策，并參照全國(guó)房貸利率下限執(zhí)行。

??在輪番政策暖風(fēng)的作用下，市場(chǎng)信心或?qū)⒅饾u恢復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將逐步回穩(wěn)。