??中房網(wǎng)訊 雖然近期個別城市出現(xiàn)樓市回暖信號，但開年以來土地市場的表現(xiàn)卻不太樂觀，各項(xiàng)指標(biāo)均大幅回落。

??上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《2019年2月40城土地市場報告》顯示，受春節(jié)因素影響，2月份40個典型城市土地成交建筑面積同比下降29.4%，土地出讓金收入同比下降27.5%，土地成交均價同比下跌11.3%，土地成交溢價率同比下降12.1個百分點(diǎn)，各項(xiàng)指標(biāo)均大幅回落。

??易居研究院研究員王若辰對中房網(wǎng)（微信公眾號：zhongfangwang）表示，綜合各項(xiàng)指標(biāo)來看，目前40城土地市場相比去年同期出現(xiàn)明顯的降溫態(tài)勢。從《2019年政府工作報告》來看，基調(diào)是促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。政策方面并未放松，仍然以“穩(wěn)”為主。隨著房企的資金壓力逐漸加劇和對市場預(yù)期的轉(zhuǎn)變，全國的土地市場仍會繼續(xù)降溫。

??多項(xiàng)指標(biāo)同比增速轉(zhuǎn)負(fù)

??土地成交建筑面積方面，1-2月累計同比下降16%。報告顯示，2月份40個典型城市土地成交建筑面積2849萬平方米，環(huán)比大幅下降40.8%；同比大幅下降29.4%，且已經(jīng)連續(xù)4個月下降。與2018年2月份相比，40城土地成交量下降明顯。

??從前兩月來看，40個典型城市年初累計土地成交建筑面積7662萬平方米，同比下降16.2%。從數(shù)據(jù)上看，土地成交建筑面積累計同比增幅自2018年6月開始持續(xù)回落，而目前已經(jīng)轉(zhuǎn)負(fù)，土地市場降溫明顯。易居研究院分析認(rèn)為，房企資金壓力較大，購地節(jié)奏明顯放緩，預(yù)計2019年上半年成交面積同比增速將維持在負(fù)區(qū)間內(nèi)。

??土地出讓金收入方面，連續(xù)兩個月同比下降。報告顯示，2月份40個典型城市土地出讓金收入為1378.5億元，環(huán)比下降36.6%，同比下降27.5%。自2018年下半年以來全國土地流拍現(xiàn)象增多，部分熱點(diǎn)城市的土地市場呈現(xiàn)了明顯的降溫態(tài)勢。進(jìn)入2019年，土地出讓金連續(xù)兩個月環(huán)比下降。易居研究院認(rèn)為，目前政策與經(jīng)濟(jì)環(huán)境并未發(fā)生大變化，預(yù)計未來會持續(xù)這一下降趨勢。

??從前兩月來看，40個典型城市土地出讓金累計收入3553.5億元，同比大幅下降20.9%，延續(xù)2018年全年累計同比下降的態(tài)勢。從40城年初累計土地出讓金收入同比增速走勢來看，基本與40城年初累計土地成交面積一致，2018年6月份以來下降趨勢較為明顯，12月份開始轉(zhuǎn)負(fù)。

??分城市來看，1-2月份40城年初累計土地出讓金排名前5的城市分別為北京、蘇州、上海、杭州和福州，累計土地出讓金總額分別為583.5、307.8、277.3、273.7和231.7億元。其中，杭州和蘇州累計土地出讓金同比大幅下降，降幅分別為-53.4%和-31.8%；上海和福州分別同比增長33.6%和30.4%；北京基本保持不變。

??值得注意的是，杭州土地市場在2018上半年異?；鸨?，下半年后地市降溫，多宗土地流拍。2018年杭州全年土地出讓金居全國首位，進(jìn)入2019年后地市降溫明顯，將逐步回歸理性水平。此外，蘇州與杭州類似，屬于強(qiáng)二線城市，2018年上半年土地市場過熱，2019年土地出讓金同比下跌較大。在易居研究院看來，一線城市土地市場調(diào)整時間較長，上海土地出讓金同比增加主要是因?yàn)榈貎r的上漲，而非成交量的擴(kuò)大，而福州土地出讓金同比增加主要來源于成交量的擴(kuò)大。

??土地出讓均價方面，連續(xù)12個月同比下跌。報告顯示，2月份40個典型城市土地成交均價為4194元/平方米，環(huán)比上漲1.7%，同比下跌11.3%，地價相比2018年同期下跌較明顯。

??從報告看，40城土地成交均價同比漲幅自2016年9月達(dá)到峰值之后便一路震蕩下跌，2018年3月進(jìn)入負(fù)區(qū)間，10月份以來由于一線城市土地成交建筑面積有所增長，成交結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致40城地價同比跌幅有所收窄。易居研究院預(yù)計，在政策調(diào)整幅度不大的情況下，上半年40城土地成交均價同比漲幅將繼續(xù)處于負(fù)區(qū)間。

??土地成交溢價率方面，同比下降12.1個百分點(diǎn)。報告顯示，2月份40個典型城市土地成交溢價率為9.2%，與1月相比上升0.5個百分點(diǎn)，與去年同期相比下降12.1個百分點(diǎn)。

??報告指出，過去一年土地溢價率快速下滑，也與地方提高起拍價和熱點(diǎn)城市限地價有關(guān)。易居研究院分析認(rèn)為，2018年11月至今，40城土地成交溢價率已處于歷史低點(diǎn)附近，目前已有企穩(wěn)的趨勢，按過去短周期規(guī)律來看，未來幾個月有望在該水平上筑底企穩(wěn)。

??分城市來看，2月份40城中土地成交溢價率排名前5的城市分別為南昌、徐州、岳陽、昆明和合肥，土地成交溢價率分別為56%、56%、41%、36%和34%。這幾個城市多為弱二線城市和三線城市，這也反映了本輪周期運(yùn)行至今三線城市成交相對活躍的特點(diǎn)。此外，2月份溢價率為0的城市達(dá)到了17城，比1月份多8城，土地市場降溫明顯。

??一二三線地市集體降溫

??從城市分類來看，一線城市成交建筑面積同比下降9.5%。報告顯示，2月份4個一線城市土地成交建筑面積為328.4萬平方米，環(huán)比下降5.2%，同比下降9.5%。環(huán)比成交面積因受春節(jié)假期影響，除廣州外均為負(fù)增長。從同比變化來看，廣州和北京成交面積同比增長，上海和深圳同比下降。

??從報告來看，4個一線城市土地成交均價為12850.9元/平方米，環(huán)比下降1.1%，同比下降7.9%。一線城市的土地成交均價自2017年6月左右開始震蕩下跌，2018年6月份以來有所反彈與土地出讓結(jié)構(gòu)有關(guān)，溢價率持續(xù)維持在10%以下的低位。從土地成交建筑面積數(shù)據(jù)來看，自2017年年末以來也維持在2011年以來的較低位水平。2018年11月成交面積較高系正常的年底地價翹尾現(xiàn)象，2019年2月一線城市土地成交建筑面積繼續(xù)回落。易居研究院認(rèn)為，一線城市土地市場在經(jīng)歷了較長的調(diào)整時間后，目前尚未見到成交量明顯回暖，探底仍在進(jìn)行中。

??二線城市方面，成交建筑面積同比下降34.5%。報告顯示，2月份二線城市土地成交建筑面積為2136.1萬平方米，環(huán)比下降35.6%，同比下降34.5%；成交均價為3618.8元/平方米，環(huán)比上漲0.1%，同比下跌20.1%。

??從報告來看，二線城市的土地成交面積自2017年12月以來開始震蕩下跌，預(yù)計2019年上半年土地成交面積仍將維持在較低水平。二線城市土地均價自2017年9月達(dá)到5825.6元/平米的歷史高點(diǎn)之后便進(jìn)入了下行通道，2018年5月份雖有所抬頭，但仍處于下行通道，8月份再次轉(zhuǎn)跌，跌勢延續(xù)至今。2019年2月份地價環(huán)比微幅上漲，但以當(dāng)前的土地成交量水平來看，地價仍處于下跌趨勢中。

??三線城市方面，呈現(xiàn)量價齊跌態(tài)勢。報告顯示，2月份三線城市土地成交建筑面積為384.7萬平方米，環(huán)比下降66.5%，受春節(jié)假期影響較大；同比下降6.8%，同比增幅從2018年10月份開始已進(jìn)入震蕩下跌階段；成交均價為1993.4元/平方米，環(huán)比下跌6.6%，該價格已經(jīng)低于2018年12月份的低點(diǎn)2024.1元/平方米；同比上漲14.4%。對此，易居研究認(rèn)為，主要因?yàn)?018年下半年三線城市，特別是弱三線城市房地產(chǎn)市場處于較火熱的板塊輪動上漲階段。

??值得注意的是，棚改貨幣的推動力大幅減弱。一些過去庫存量較大的城市和部分三四線熱點(diǎn)城市，目前的去庫存任務(wù)已經(jīng)基本完成。易居研究院認(rèn)為，隨著去庫存及棚改政策的變化和購買力的透支，預(yù)計大多數(shù)缺乏良好基本面配合的三線城市房地產(chǎn)市場，并結(jié)合2月份成交面積的較大下滑以及成交價格創(chuàng)2018年7月份來新低的市場信號，將在2019年持續(xù)降溫。

??【說明】：報告中所統(tǒng)計的土地為通過招牌掛方式成交的商品房用地，具體土地性質(zhì)包括純住宅、商住、商辦及綜合用地。土地成交均價及土地成交溢價率的計算，均取過去6個月此類指標(biāo)的移動平均值。

??【附：40個典型城市分類】

??4個一線城市：北京、上海、廣州、深圳

??22個二線城市：大連、蘇州、福州、南京、青島、杭州、長春、佛山、南寧、成都、南昌、武漢、長沙、重慶、西安、廈門、昆明、合肥、沈陽、寧波、蘭州、濟(jì)南

??14個三四線城市：揚(yáng)州、東莞、岳陽、無錫、襄陽、荊州、金華、惠州、煙臺、洛陽、桂林、徐州、北海、廊坊

??報告來源：上海易居房地產(chǎn)研究院

??執(zhí)筆人：王若辰