??7月14日，北京迎來下半年的首場土地拍賣，在眾多房企的追捧下，來自通州、門頭溝及房山的三宗地總成交價65億元。

??難以想象的是，在供地稀缺的北京，通州區(qū)梨園鎮(zhèn)有多宗土地閑置近20年，貨值達(dá)數(shù)十億元。這些地塊于去年司法解禁近期傳出即將動工的消息，引發(fā)關(guān)注。

??被閑置的一宗地塊地處通州區(qū)梨園鎮(zhèn)梨園村，擬建的項目名為“恒隆家園”，原由梨園鎮(zhèn)政府與北京恒帝隆合作開發(fā)，面積100畝。項目內(nèi)包含住宅、商業(yè)金融等業(yè)態(tài)。但因項目公司涉金融借款糾紛，該地塊作為資產(chǎn)被凍結(jié)多年，直至2019年3月才解封。該項目近期傳出動工消息。其早在2020年5月底項目就曾醞釀動工，而后因與梨園村村民的糾紛懸而未決，項目工程再次延期。

??據(jù)調(diào)查，手握該地塊的是一家鮮有開發(fā)案例的地產(chǎn)公司，北京恒帝隆房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱“北京恒帝隆”），成立于2001年。

??中國房地產(chǎn)報記者通過多日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京恒帝隆名下還有另一宗80畝地塊，位于同為北京恒帝隆開發(fā)的天地美墅項目東側(cè)、公莊村南，土地變性后也閑置20年未開發(fā)。梨園三十八地（地名）18畝地塊，也在閑置名單上榜上有名。

??圍繞北京恒帝隆名下多宗地塊的重重疑問，坊間有多種傳言

??當(dāng)?shù)赜腥苏J(rèn)為，這多宗閑置地塊和未入住項目如此多年主要是因為手續(xù)不全，是北京通州“大躍進(jìn)”式土地開發(fā)留下的后遺癥。也有人認(rèn)為，開發(fā)商明顯存在囤地之嫌。

??中國房地產(chǎn)報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上述兩宗項目曾因借款糾紛被法院凍結(jié)而出現(xiàn)在公眾視野。

??然而，這些傳言和金融糾紛背后都繞不過通州區(qū)梨園鎮(zhèn)一位落馬的鎮(zhèn)政府官員。

??這地塊是如何變性的？為何擱置20年未開發(fā)，建成別墅項目近20年未出售？當(dāng)?shù)卣壓文苋萑涕L達(dá)近20年的圈而未建？

??7月初始，中國房地產(chǎn)報記者通過多日走訪調(diào)查，試圖還原這多宗地塊撲朔迷離背后的種種疑問。采訪中，通州區(qū)梨園鎮(zhèn)政府工作人員記者，“梨園鎮(zhèn)政府已經(jīng)換領(lǐng)導(dǎo)多少屆了，誰也說不清這事”。

??中國房地產(chǎn)報記者多次聯(lián)系采訪北京市通州區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、北京市規(guī)劃和自然資源委員會通州分局，并致函上述兩家單位，截至發(fā)稿未得到任何回應(yīng)。

??神秘項目擱置近20年

??另一宗80畝地塊。當(dāng)?shù)卣壓文苋萑涕L達(dá)近20年的圈而未建。

??7月初，夏日炎炎，中國房地產(chǎn)報記者在北京城市副中心通州區(qū)梨園鎮(zhèn)梨園村梨園路西、梨園北街南側(cè)，看到了這宗被擱置20年的地塊。該地塊四周分別用鐵皮、磚墻圍擋，圍擋內(nèi)雜草茂盛，其與通州區(qū)財政局一街之隔。

??圍擋上掛著橫幅，并寫著“現(xiàn)場情況你不明 無關(guān)人員莫進(jìn)入”“請您當(dāng)心 跨越圍擋就是生命的懸崖”等字樣。在東側(cè)大門上粘貼著梨園村村民對開發(fā)商北京恒帝隆及其他施工方、設(shè)計方和監(jiān)理方四家單位發(fā)出的通告函。

??從通告內(nèi)容看到，該函已連續(xù)通告三次，發(fā)布時間分別為2020年5月24日、2020年5月29日、2020年6月24日。通告要求相關(guān)單位履行梨園村委會、梨園鎮(zhèn)政府和開發(fā)商北京恒帝隆簽訂的三方補(bǔ)充用地協(xié)議內(nèi)容。按照補(bǔ)充協(xié)議，要求把未納入社保體系的農(nóng)業(yè)戶農(nóng)轉(zhuǎn)非并納入社保體系；開發(fā)商給付梨園村委會一次性補(bǔ)償3000萬元。不過，通告函顯示，三方于2011年簽訂補(bǔ)充協(xié)議一份，至今未履行協(xié)議內(nèi)容。

??梨園北區(qū)村民告訴記者，2020年5月底，該地塊開發(fā)商北京恒帝隆在地塊門口張貼告示，稱將在該地塊上建設(shè)地庫，而后梨園村村民因故將告示撕掉，換上了通告函。

??記者了解到，這宗占地100畝的土地曾是梨園村舊址。2000年梨園安置小區(qū)北區(qū)建成后，村民陸續(xù)搬遷。原村莊拆遷完畢圍擋至今。

??開發(fā)商北京恒帝隆開發(fā)的另一個項目天地美墅（推廣名：新天地家園）為高端別墅項目，位于梨園鎮(zhèn)公莊村，云景南大街以南，九棵樹中路以西。

??中國房地產(chǎn)報記者在天地美墅項目看到，小區(qū)四周除南門東側(cè)一家洗車行外，其他底商全部空置。小區(qū)僅留東門出入并有保安把守。記者現(xiàn)場拍照被保安人員制止，并拒絕透露關(guān)于小區(qū)內(nèi)部的任何情況。

??一位附近游玩的公莊村村民告訴記者“里面只住了3戶，其他都空著呢?！绷硪晃粡男^(qū)出來的工作人員告訴記者：“里面房子還多著呢，老板根本就不賣。”

??安保人員的謹(jǐn)言慎行，也讓天地美墅項目平添幾分神秘。公莊村等村村民熟知的是，該小區(qū)建成近20年，建成就閑置至今。多位村民向中國房地產(chǎn)報記者提及該項目閑置的原因是“手續(xù)不全”。也有人認(rèn)為是“老板出事了”。而這一所謂的老板，多數(shù)當(dāng)?shù)卮迕裾J(rèn)為是梨園鎮(zhèn)政府官員房某。

??記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京恒帝隆與周某、張某等多名自然人在天地美墅別墅項目上存在買賣合同糾紛。購房合同多簽訂于2004年前后，15年后的今天，涉案房屋仍然存在無法交付，且無法辦理產(chǎn)權(quán)登記問題。

??北京市發(fā)改委的官網(wǎng)顯示，2017年6月21日，批復(fù)同意北京恒帝隆繼續(xù)開發(fā)建設(shè)新天地家園五六七區(qū)項目。規(guī)劃建設(shè)用地69349平方米。建筑控制規(guī)模為 258599 平方米（不含地下面積），建設(shè)內(nèi)容為住宅及配套、辦公、商業(yè)、酒店等。批復(fù)有效期2年。

??深陷金融糾紛 多方角力

??在走訪過程中，記者獲得了位于北京城市副中心通州區(qū)梨園鎮(zhèn)梨園村舊址地塊的原始協(xié)議《房地產(chǎn)開發(fā)合作協(xié)議書》，該協(xié)議約定由梨園鎮(zhèn)政府與北京恒帝隆合作開發(fā)該100畝地塊。土地綜合地價為舊村址占地以及企業(yè)用地13萬元/畝。征地補(bǔ)償6萬元/畝。不過，在后來的幾年內(nèi)，圍繞該地塊的相關(guān)合作開發(fā)協(xié)議進(jìn)行了多次變更和補(bǔ)充。合同簽署主體也由原來的梨園鎮(zhèn)政府與北京恒帝隆，增加了梨園村委會，變成了三方協(xié)議。

??記者注意到，梨園村68位村民曾經(jīng)于2019年對上述補(bǔ)充協(xié)議的三方主體向通州區(qū)法院提起訴訟，理由是“侵害集體經(jīng)濟(jì)組織成員權(quán)益”，法院以“不屬于法院受理的民事訴訟范圍”為由駁回起訴。經(jīng)記者多方查證后獲悉，該地塊編號為京通國用（2014出）第00087號土地，面積100畝，擬建的項目名稱為“恒隆家園”。

??“大躍進(jìn)”式瘋狂勾地時代留下的后遺癥

??不過，時至今日，綠城京杭廣場、金隅大成等早已建成售罄，但恒隆家園地塊仍“待字閨中”。

??另外，中國房地產(chǎn)報記者注意到，北京市發(fā)改委的官網(wǎng)公布的《關(guān)于通州區(qū)恒隆家園項目核準(zhǔn)延期的批復(fù)》顯示，同意恒帝隆繼續(xù)開發(fā)建設(shè)恒隆家園項目。核準(zhǔn)延期的有效期延長至2017年1月6日。落款日期為2016年1月4日。

??另據(jù)一份廣東省高級法院（2018）粵民初第31號之一民事裁定書顯示，開發(fā)商北京恒帝隆曾卷入一場金融借款合同糾紛。上述梨園村京通國用（2014出）第00087號土地以及天地美墅別墅項目，也成了該案雙方爭議的焦點。在這場金融借款合同糾紛中，爭議標(biāo)的從最初約定不超過70億元的委托貸款，一度上升到500億元，但雙方在財產(chǎn)價值評估標(biāo)準(zhǔn)方面各執(zhí)一詞。

??該裁定書顯示，北京恒帝隆向深圳市思道科投資有限公司（以下簡稱“思道科”）融資不超過70億元。

??2015年8月13日，思道科以委托人身份，第三人招商銀行南寧分行以受托人身份，簽訂《委托貸款合同》，約定思道科將其募集的不超過70億元資金委托第三人向北京恒帝隆發(fā)放和收回貸款。

??北京恒帝隆要拿到這筆貸款的條件是以天地美墅項目現(xiàn)房、土地使用權(quán)及在建工程作為抵押；思道科與北京恒帝隆、平安銀行股份有限公司朝外支行簽訂《賬戶監(jiān)管合同》，約定銷售監(jiān)管賬戶的資金僅用于償還貸款本息，不得挪作他用。

??2015年8月28日、9月16日，招商銀行南寧分行按照思道科通知，先后兩次向北京恒帝隆共計發(fā)放貸款59.34億元。

??思道科認(rèn)為，北京恒帝隆未按照合同約定用途使用貸款，且從2017年3月21日起拖欠利息，并于2018年3月15日，向廣東省高級人民法院提起訴訟，請求法院判令恒帝隆歸還貸款本息、拖欠貸款利息的罰息、未按合同約定使用貸款的罰息等共計約75.43億元。

??思道科申請財產(chǎn)保全后，廣東省高院裁定查封、扣押、凍結(jié)北京恒帝隆公司名下約75.43億元財產(chǎn)?！恫榉?、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)通知書》顯示，法院凍結(jié)了北京恒帝隆持有的北京恒帝隆物業(yè)管理服務(wù)有限公司80%股權(quán)、北京恒帝隆公司在平安銀行北京朝外支行賬戶中的5.75萬元、北京恒帝隆名下7宗土地、北京恒帝隆名下不動產(chǎn)共計1038套。

??北京恒帝隆對此提出異議，認(rèn)為明顯超標(biāo)的額查封，已查封財產(chǎn)價值高達(dá)約500億元。

??北京恒帝隆于2018年6月14日出具給法院的評估報告稱，上述7宗土地中，京通國用（2014出）第00087號土地使用權(quán)評估價值為81.24億元，1038套房產(chǎn)評估價值為184.55億元。

??而思道科提供給法院的評估報告認(rèn)為京通國用（2014出）第00087號土地使用權(quán)評估價值為52.05億元，扣除轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)31.34億元后，評估凈值為20.71億元。1038套房產(chǎn)評估價值為114.81億元，扣除轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)23.63億元后，評估凈值為91.18億元。

??法院最新裁定結(jié)果為，解除對京通國用（2014出）第00087號土地使用權(quán)的查封措施、對北京恒帝隆在平安銀行北京朝外支行賬戶的凍結(jié)措施以及對北京恒帝隆在北京恒帝隆物業(yè)管理服務(wù)有限公司所持有的80%股權(quán)的凍結(jié)措施。

??對于多宗地塊和天地美墅項目的近況及未來如何處置，記者致電天地美墅及恒隆家園的副總經(jīng)理蘇某，“有關(guān)信息你從網(wǎng)上查就是了”，拒絕透露更多信息。

??“紅頂官商”的生意經(jīng)

??梨園三十八地蹊蹺變性。村民指認(rèn)“房某的兒子仍在這18畝土地建筑內(nèi)辦公”。

??集體土地是如何在村民及村委會不知情的情況下，變身為國有土地的？

??“不知道?！崩鎴@村委會相關(guān)負(fù)責(zé)人士告訴中國房地產(chǎn)報記者， “我們也在納悶土地變性這個事。按說村委會作為集體土地的所有人，辦理土地變性總該加蓋村委會的公章吧，而且村委會有關(guān)公章的使用也必須嚴(yán)格登記，但村委會根本查詢不到蓋過這個章。”

??記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，圍繞這宗蹊蹺變性，斗轉(zhuǎn)騰挪多年仍未開發(fā)的地塊種種疑問背后，皆有一位當(dāng)年落馬的房姓梨園鎮(zhèn)政府官員的身影。

??據(jù)北京市第一中級人民法院（2007）一中刑初字第1185號刑事判決書以及北京市高級人民法院〔2007〕高刑終字第507號刑事裁定書顯示，“被告人房某及其組織成員于1996年至2005年間，為攫取巨額經(jīng)濟(jì)利益，采用提供虛假證明材料騙取土地使用權(quán)等非法手段聚斂錢財，具有一定的經(jīng)濟(jì)實力……”經(jīng)過法院確認(rèn)，被告人房某涉及多個罪名中，其中包括非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)犯罪3起。

??房某在法庭審理中的辯解及其辯護(hù)人的辯護(hù)意見為：“……在房某獲取土地使用權(quán)的過程中，梨園村、大馬莊村、小稿村村委會及土地管理部門應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任，且房某支付了土地補(bǔ)償款，未給集體造成經(jīng)濟(jì)損失，土地使用權(quán)亦不是法律規(guī)定的非法經(jīng)營罪的犯罪對象……”

??對上述辯解，法院認(rèn)為，農(nóng)民所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，房某故意違反土地管理法規(guī)，采用非法獲取土地使用權(quán)證等手段簽訂書面轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)至其控制的北京勝利通工貿(mào)有限公司或轉(zhuǎn)由其他單位和個人有償使用的行為，已嚴(yán)重侵害了集體土地的使用權(quán)，其行為符合我國刑法關(guān)于非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的法律規(guī)定，其向村民委員會繳納“土地補(bǔ)償金”的行為，不能作為否定其犯罪性質(zhì)的事實依據(jù)。另查，我國對土地使用權(quán)的經(jīng)營實行經(jīng)營許可證制度，非法經(jīng)營土地使用權(quán)的行為屬于非法經(jīng)營行為，而非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)顯屬非法經(jīng)營的表現(xiàn)形式，二者間屬于從屬關(guān)系。因此，我國刑法規(guī)定的非法經(jīng)營罪與非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)罪形成從屬關(guān)系的法律競合，依照“特別法優(yōu)于普通法”的法律競合適用原則，房某的行為符合法律規(guī)定的非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)罪的犯罪構(gòu)成。

??該判決書顯示，房某實際控制的公司達(dá)數(shù)十家之多，并包括房地產(chǎn)開發(fā)類的公司。不過，在工商信息中，記者未能查詢到房某與北京恒帝隆的關(guān)聯(lián)信息。

??判決書顯示，房某數(shù)罪并罰，被判20年有期徒刑，刑期自2005年11月6日起至2025年11月5日止。

??據(jù)工商信息顯示，北京恒帝隆成立于2001年1月，注冊資本為13.5億元，法人徐慧敏。該公司由香港億盛亞洲有限公司（以下簡稱“億盛亞洲”）占81%股份，并控股。據(jù)公開報道，億盛亞洲注冊成立于2007年11月21日。發(fā)布于2019年11月的香港公司查冊文件顯示，該公司董事共兩位，徐晶和北京恒帝隆的法定代表人徐慧敏，二人目前皆擁有香港身份。

??在工商信息中，北京恒帝隆在“2005年6月16日之前為內(nèi)資企業(yè)，于2005年6月16日變更為港澳臺合資企業(yè)”。但億盛亞洲則注冊于兩年后。

??在公開的報道中，徐慧敏獲得香港身份前應(yīng)為浙江寧波人。而徐慧敏及其合作伙伴的部分產(chǎn)業(yè)位于寧波余姚，其中包括，由徐慧敏本人控制的余姚明越機(jī)械制造有限公司（以下簡稱“余姚明越”）及余姚市新世紀(jì)物業(yè)經(jīng)營管理有限公司，由蘇巧玲實控的寧波奧香納貿(mào)易有限公司，由楊英奮控制的寧波明圓投資有限公司等。

??值得一提的是，公開的工商信息顯示，北京恒帝隆的注冊地為“云景東路80號”，而這一門牌號正是梨園鎮(zhèn)政府的辦公所在地。而房某時任梨園鎮(zhèn)政府副鎮(zhèn)長，并兼任梨園村黨支部書記。

??上述多宗集體土地是如何變?yōu)閲型恋氐?？中國房地產(chǎn)報記者在走訪過程中始終未能從當(dāng)?shù)毓俜将@得答案。

??梨園鎮(zhèn)公莊村村民告訴記者，這些項目在當(dāng)時拿地時正值“大躍進(jìn)”式的瘋狂勾地時代，拿地很好拿，公莊村村民僅得30萬元/畝。當(dāng)時，都是由村委會、鎮(zhèn)政府和開發(fā)商三方協(xié)議拿地。而該村民把上述兩個項目擱置至今的原因歸于“現(xiàn)在天地美墅應(yīng)該是手續(xù)還不全，不能銷售?！?/p>

??此外，梨園村村民告訴記者，通州區(qū)梨園鎮(zhèn)梨園村的三十八地（地名）18畝地塊，原本集體土地也悄然發(fā)生了改變，然后閑置20年至今。據(jù)北京市第一中級人民法院（2007）一中刑初字第1185號刑事判決書顯示，房某通過通州區(qū)梨園鎮(zhèn)相關(guān)工作人員，向?qū)徟块T遞交虛假證明文件，騙取通州區(qū)國有土地管理部門的核準(zhǔn)，將集體土地使用權(quán)變更為國有土地使用權(quán)性質(zhì)，使自己掌控的公司非法取得了上述土地的國有土地使用權(quán)。該村村民指認(rèn)“房某的兒子仍在這18畝土地建筑內(nèi)辦公?！?/p>

??據(jù)最新信息是，房某已獲釋放。記者試圖通過多種途徑聯(lián)系房某，無果。而該地塊最近也動作頻頻，未來將是何種命運(yùn)，中國房地產(chǎn)報記者將繼續(xù)關(guān)注。