??近日，成都市“雙集中”首輪土拍落下帷幕。“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”成為此次土拍熱議話題，有力的折射出成都對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的進(jìn)一步升級(jí)，也正朝著穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期方向堅(jiān)定前行。

??經(jīng)過(guò)超80家房企激烈角逐，本次供應(yīng)的40宗地塊共計(jì)約3449畝,以354.8億元全部出讓完畢。據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，德商、電建分別以聯(lián)合體形式斬獲4宗土地，本輪拍地還吸引了不少新面孔，比如國(guó)銳地產(chǎn)、四川遠(yuǎn)達(dá)、重慶銀河房地產(chǎn)等中小房企，此次均成功進(jìn)入成都市場(chǎng)。

??但龍頭房企、規(guī)模房企表現(xiàn)則相對(duì)謹(jǐn)慎，萬(wàn)科、華潤(rùn)、龍湖是龍頭房企中少數(shù)參與拿地的房企。

??值得一提是，相對(duì)于重慶首批次集中供地樓面價(jià)刷新至15711元/平方米、平均溢價(jià)率42.99%，成都最高溢價(jià)率僅為10%，整體熱度相比而言有所下降。

??土拍為樓市降溫 最高自持比例高達(dá)59%

??成都首批次集中供地40宗，其中主城區(qū)10宗，高新區(qū)+天府新區(qū)共計(jì)9宗地塊，近郊區(qū)14宗地，遠(yuǎn)郊區(qū)7宗地。建設(shè)用地約230萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑規(guī)模469萬(wàn)平方米，最高自持比例高達(dá)59%。

??成都此次出讓40宗地均全部采取設(shè)最高限價(jià)+競(jìng)自持租賃住房比例方式競(jìng)價(jià)，有8宗土地因未競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)而未進(jìn)入競(jìng)自持比例環(huán)節(jié)。經(jīng)過(guò)測(cè)算，此次土拍自持租賃比例達(dá)到8成。

??從拍賣結(jié)果來(lái)看，此次土地出讓成交金額約355億元，平均溢價(jià)率7.4%，整體成交樓面均價(jià)7565元/平方米，大部分企業(yè)競(jìng)拍自持租賃占比都達(dá)到了30%，其中高新區(qū)甚至達(dá)到了59%；成交樓面價(jià)最高的是金牛區(qū)交通巷的純住宅用地，以18700元/平方米成交。

??“總體來(lái)說(shuō)本次集中供競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，但激烈程度較前幾年已經(jīng)有所下降，這可以看作是市場(chǎng)變化和政策調(diào)控共同作用的結(jié)果?！蔽髂县?cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師劉璐在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)提到。

??克而瑞研究中心分析表示，與此前多城土拍中規(guī)模房企“一馬當(dāng)先”不同的是，規(guī)模房企中僅萬(wàn)科、龍湖、華潤(rùn)等成都“老玩家”有所斬獲，且多數(shù)成交地塊位于主城區(qū)。30強(qiáng)房企在成都共競(jìng)得11宗地，其中10強(qiáng)房企只有萬(wàn)科競(jìng)得2宗地塊、華潤(rùn)拿下1宗地塊。

??“嚴(yán)”字當(dāng)頭 資金鏈與運(yùn)營(yíng)能力受雙重考驗(yàn)

??在首輪土地集中拍賣中，成都市還接連發(fā)布了三項(xiàng)通知，分別對(duì)競(jìng)買企業(yè)資格審查、新建住宅建設(shè)品質(zhì)技術(shù)管理和新建成品住宅裝修管理進(jìn)行規(guī)則制定，旨在進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)的同時(shí)保證建設(shè)質(zhì)量，維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益。

??“目前的局勢(shì)相當(dāng)于堵住上下游溢價(jià)能力，房企變相‘自廢武功’淪為來(lái)料‘加工車間’?！庇匈Y深業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)，此次土拍賣與以往土拍不同是，土地出讓方法和限制要求嚴(yán)格，附加細(xì)則讓房企拿地門檻提高，房企競(jìng)拍利潤(rùn)變得透明、溢價(jià)空間也十分有限、自持30年以上租賃住房對(duì)房企資金鏈和運(yùn)營(yíng)能力也是較為嚴(yán)峻考驗(yàn)。

??記者采訪了成都房企土地拓展負(fù)責(zé)人楊先生，他表示，本次集中供地伴隨著成都持續(xù)出臺(tái)與之配套的政策，從各個(gè)方面都能明顯看出此次成都市政府對(duì)于落實(shí)中央“房住不炒”政策的決心及其具體落地的措施。

??楊先生認(rèn)為，從政策調(diào)控端口來(lái)看，分別有對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的“三道紅線”及資金流向強(qiáng)制要求、“雙限制價(jià)格”要求以及“精裝標(biāo)準(zhǔn)及其具體施工要求”等。其次，從供需端口來(lái)看，分別有加大集中性土地供應(yīng)、凍結(jié)二手5年左右流動(dòng)性、出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)調(diào)控二手房市場(chǎng)泡沫等。

??房企在拿地后將面臨的問(wèn)題是什么？

??“本次集中土拍影響深遠(yuǎn)，可能最大的影響就是以后大量的住宅小區(qū)都會(huì)有比例不低的自持租賃物業(yè)存在。這對(duì)拿地房企的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)能力都會(huì)有更高要求。畢竟拿地和開發(fā)都是短期的，自持運(yùn)營(yíng)是長(zhǎng)期的。”劉璐評(píng)價(jià)到。

??劉璐認(rèn)為，考慮到去年底全國(guó)各地大量‘暴雷’的‘二手房東’式的長(zhǎng)租公寓模式的先天問(wèn)題，或許由開發(fā)機(jī)構(gòu)自持的長(zhǎng)租公寓模式會(huì)給未來(lái)大城市長(zhǎng)租公寓發(fā)展提供更積極的帶動(dòng)和影響。

??就此次土拍諸多問(wèn)題，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者分別采訪了成都市規(guī)劃和自然資源局（以下簡(jiǎn)稱“成都市規(guī)自局”）和成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（以下簡(jiǎn)稱“成都市住建局”）相關(guān)負(fù)責(zé)人。

??相比于其他重點(diǎn)城市，定品質(zhì)成為土拍亮點(diǎn)。

??“此次土拍最大的不同就是‘限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)’方式，且這應(yīng)該是有史以來(lái)最嚴(yán)格一次。其中‘定品質(zhì)’很多地方?jīng)]有這條，競(jìng)地價(jià)時(shí)限了房?jī)r(jià)，導(dǎo)致溢價(jià)空間變得狹小，為防止房企在修建房屋的外立面、配置、綠化等品質(zhì)上可能會(huì)有所降低。因此，我們專門出臺(tái)一系列配套政策從最大程度上保障房屋品質(zhì)?！俺啥际幸?guī)自局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

??記者梳理發(fā)現(xiàn)，本次還向市場(chǎng)提供了400多萬(wàn)平方米更低價(jià)位、更適合剛需群體的一批中低價(jià)位的土地，它比周邊的平均房?jī)r(jià)略低，這批土地今后在市場(chǎng)供應(yīng)出來(lái)的房?jī)r(jià)比同區(qū)域同地段的房?jī)r(jià)將會(huì)下降了1000-5000元/平方米不等。以高新區(qū)房?jī)r(jià)為例，現(xiàn)在在售的房?jī)r(jià)可能在28000元/平方米，通過(guò)這次限房?jī)r(jià)之后的價(jià)格應(yīng)該在23000-24000元/平方米，不統(tǒng)計(jì)平均值的情況下下降了至少10%。

??除此之外，本次土地出讓還為市場(chǎng)提供了約69萬(wàn)平方米的租賃性住房和10.8㎡人才公寓。以60平方米戶型套數(shù)來(lái)算，租賃性住房大約有11500套，人才公寓約有1800套。

??關(guān)于此次供地條件如此嚴(yán)苛，對(duì)市場(chǎng)的降溫非常明顯。

??成都某開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人介紹，經(jīng)過(guò)我們精確測(cè)算，給開發(fā)商留的利潤(rùn)大概在10%以內(nèi)，不同的區(qū)域浮動(dòng)空間也不一樣。如果走高周轉(zhuǎn)全靠項(xiàng)目貸款來(lái)做負(fù)擔(dān)就非常高，所以融資成本低、融資渠道寬、企業(yè)支撐實(shí)力比較強(qiáng)的國(guó)企可能會(huì)展露頭角，同時(shí)之前做高周轉(zhuǎn)率的公司也在逐漸退出市場(chǎng)。

??對(duì)于在自持租賃住房方面，成都市場(chǎng)不成熟，市場(chǎng)上80%-90%都是以自己租賃住房為主，沒有形成統(tǒng)一的管理、建設(shè)、出租、運(yùn)營(yíng)。這次通過(guò)租賃住房競(jìng)自持，是在促進(jìn)租賃住房市場(chǎng)的發(fā)展。此次土拍只明確規(guī)定在拿到相應(yīng)自持比例下和自持年限內(nèi)，其功能必須用于租賃住房，在整個(gè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)上要給市場(chǎng)留出一些空間的。

??對(duì)于下輪土拍是否會(huì)有一些調(diào)整？成都市規(guī)自局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，第二次集中供地在政策上可能會(huì)針對(duì)性更強(qiáng)，每個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不一樣，因城施策也不會(huì)搞“一刀切”。比如這次競(jìng)拍自持租賃住房有些區(qū)域已經(jīng)滿足需求，下一次就有可能在競(jìng)拍自持租賃住房有所調(diào)整，我們可能會(huì)滿足人才住房需求。本次土拍有一個(gè)短板，40宗地全部是采取住房租賃自持，但實(shí)質(zhì)上可能有些區(qū)域不需要，對(duì)于未來(lái)推向市場(chǎng)可能很難做出去，下次土拍我們針對(duì)性地做更精準(zhǔn)的研判。

??可以看出，此次土拍結(jié)合因城施策的原則，強(qiáng)化對(duì)土地源頭進(jìn)行管控，彰顯了成都對(duì)樓市調(diào)控的堅(jiān)定決心。

??成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“成都根據(jù)市場(chǎng)的變化情況不斷精準(zhǔn)施策、因城施策、綜合施策，持續(xù)堵漏洞、補(bǔ)短板、打補(bǔ)丁。這次限房?jī)r(jià)是堅(jiān)決按照不超過(guò)周邊在售商品住房的價(jià)格來(lái)研究限定的房?jī)r(jià)水平，要堅(jiān)決遏制‘面粉貴過(guò)面包’現(xiàn)象的出現(xiàn)，穩(wěn)定市場(chǎng)的預(yù)期?！?/p>

??成都市的第二輪土地集中供預(yù)計(jì)在7月至8月進(jìn)行，土拍政策上還有哪些新的變化和調(diào)整，現(xiàn)在還不得而知。