土地許倩 2021-08-27 08:53:31 來源:中房報(bào)
??第二輪土拍大幕開啟前夕,土地競拍新規(guī)終于在部分城市落地。
??先是8月24日晚,成都市公共資源交易服務(wù)中心披露,第二批集中供地合計(jì)出讓75宗地塊,出讓方式上全面取消“競配建”,所有地塊均采取“限房價(jià)、定品質(zhì)、競地價(jià)”拍賣措施;且絕大多數(shù)地塊溢價(jià)率未超過10%。
??緊接著,第二日,南京發(fā)布第二批次土地出讓公告,共出讓53宗地塊。同樣,實(shí)行“限房價(jià)、定品質(zhì)、競地價(jià)”全新出讓模式;最高溢價(jià)率由之前的30%下調(diào)至15%;并對競買人資格及資金來源提出更高要求。
??第三日,即8月26日,杭州重新發(fā)布第二批住宅用地集中出讓公告,將土地競價(jià)規(guī)則調(diào)整為:一般地塊溢價(jià)率上限由20%調(diào)整為15%,“競品質(zhì)”試點(diǎn)地塊的溢價(jià)率上限由10%調(diào)整為5%。
??三大重點(diǎn)城市在二輪供地新規(guī)上保持相當(dāng)高度一致,這并非偶然。半個(gè)多月前,中國房地產(chǎn)報(bào)曾報(bào)道,自然資源部正在醞釀集中供地規(guī)則調(diào)整,希望通過補(bǔ)漏洞,優(yōu)化集中供地政策,將地價(jià)控制住。
??國家發(fā)改委國土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)研究所國土規(guī)劃研究室主任、研究員黃征學(xué)對中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示,上半年熱點(diǎn)城市土地市場熱度依然不減,地價(jià)溢價(jià)率高的問題仍比較突出,這種情況下,部分城市調(diào)整供地規(guī)則有其必然性。南京、成都等將“限房價(jià)、定品質(zhì)、競地價(jià)”作為競拍規(guī)則,是希望在改善老百姓居住品質(zhì)同時(shí),穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格,具有積極意義。
??“預(yù)計(jì)新規(guī)則短期內(nèi)對穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)將發(fā)揮重要作用,但影響房價(jià)因素很多,還要統(tǒng)籌分析原因,對癥下藥,綜合精準(zhǔn)施策?!秉S征學(xué)說。
??15%溢價(jià)率!
??三日內(nèi),成都、南京、杭州相繼成為二輪集中供地新規(guī)調(diào)整下的頭啖湯者。
??先看杭州。杭州一直是“賣地大戶”,土地出讓金連續(xù)4年超過2000億元。在首輪集中供地中,杭州兩日內(nèi)賣出了57宗地塊,攬金1178.53億元,平均溢價(jià)率約26%。
??激烈搶地背后,“雙限”+競自持出讓模式也極大擠壓了開發(fā)商利潤空間。濱江集團(tuán)董事長戚金興曾直言,在杭州集中供地拿下地塊凈利潤只有1%-2%(含自持部分)。
??表面看是開發(fā)商自負(fù)盈虧,但實(shí)則羊毛出在羊身上,最終還是由購房者買單,縮減成本最直接就體現(xiàn)在房屋質(zhì)量上。調(diào)整土拍規(guī)則,取消自持、競品質(zhì)成為新需要。
??在宣布終止掛牌一個(gè)多星期后,8月26日,杭州市重新發(fā)布了第二批住宅用地集中出讓公告,涉及出讓地塊不變,共31宗,面積2873畝,將于10月12日及13日進(jìn)行統(tǒng)一出讓。
??土地競價(jià)規(guī)則出現(xiàn)大調(diào)整:一是一般地塊溢價(jià)率上限由20%調(diào)整為15%,“競品質(zhì)”試點(diǎn)地塊的溢價(jià)率上限由10%調(diào)整為5%;二是出讓地塊達(dá)到上限價(jià)格后,轉(zhuǎn)為在此價(jià)格基礎(chǔ)上通過線下公開搖號的方式確定競得人,并由公證處全程錄音、錄像、公證,確保土地市場公正公平。
??同時(shí),杭州市設(shè)置了更嚴(yán)厲的競買準(zhǔn)入條件,并規(guī)范購地資金來源、嚴(yán)格企業(yè)信用監(jiān)管。明確競買人必須具備一年以上房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì);同一集團(tuán)成員企業(yè)不得同時(shí)報(bào)名競買(或聯(lián)合競買)同一地塊,除“競品質(zhì)”地塊外,同一集團(tuán)成員企業(yè)最多只能參與5宗地塊競買。
??類似的規(guī)則也出現(xiàn)在南京二輪集中供地要求中。
??8月25日,南京市規(guī)劃自然資源局會同南京市發(fā)改委、南京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、南京市住房保障和房產(chǎn)局四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步完善住宅用地出讓工作的通知》,發(fā)布了南京土地競拍的全新規(guī)則,將實(shí)行“限房價(jià)、定品質(zhì)、競地價(jià)”全新出讓模式。
??同日,南京發(fā)布第二批次土地出讓公告:合計(jì)掛牌53幅地塊,出讓總面積約241.72萬平方米,起始總價(jià)約621.55億元。9月26日上午9時(shí)30分開始網(wǎng)上競價(jià),53宗地塊中,多數(shù)地塊溢價(jià)率不超過15%。在南京首輪集中供地中,平均溢價(jià)率為18%,部分地塊因競爭太過激烈溢價(jià)率達(dá)31.9%。
??為防止過度競爭,南京規(guī)定,同一競買人及同一集團(tuán)成員企業(yè)在同一批次出讓公告中所報(bào)地塊數(shù)量不得超過此次公告地塊總量的30%。在本批次出讓公告中,同一競買人及同一集團(tuán)成員企業(yè)不得同時(shí)報(bào)名競買(含聯(lián)合競買)同一幅地塊,且報(bào)名地塊幅數(shù)不得超過13幅(溧水區(qū)、高淳區(qū)除外)。第二批集中供地中,有16幅地塊不接受聯(lián)合競買、不得合作開發(fā),不得轉(zhuǎn)讓股權(quán)。
??南京還要求,為確保工程建設(shè)質(zhì)量和施工安全,保證科學(xué)設(shè)計(jì)和施工周期,在競得土地后6個(gè)月內(nèi),住宅部分不得申領(lǐng)預(yù)售許可證。
??相比之下,成都為控制土拍熱度,在此前6月份首批集中供地中,就在出讓方式中加入“定品質(zhì)”要求。最終成都首輪供地平均溢價(jià)率僅7%,最高溢價(jià)率僅10%。
??根據(jù)成都市第二輪“兩集中”供地信息,將推出75宗地塊,面積約5686畝,于9月15日至17日進(jìn)行交易。從推出量上看,幾乎是第一批入市的40宗地塊兩倍。
??根據(jù)出讓文件中各宗地的“拍賣起叫價(jià)”和“土地最高限價(jià)”測算,成都第二批集中供應(yīng)75宗地塊中,絕大多數(shù)地塊溢價(jià)率未超過10%。出讓方式上,全面取消“競配建”,均采取“限房價(jià)、定品質(zhì)、競地價(jià)”競拍規(guī)則。同時(shí),對競買人資格及資金來源提出更高要求。
??“這些城市土拍新規(guī)基本上貫徹了第二批集中供地新要求,即溢價(jià)率控制在15%以下,不允許通過競配建變相推高地價(jià),并增加競品質(zhì)要求,很大程度上彰顯了管理層要從源頭上控制地價(jià),并控制市場預(yù)期,來作為控制房價(jià)手段?!睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示。
??新規(guī)能否穩(wěn)住地價(jià)?
??從更大的背景來看,十九大以來,地價(jià)調(diào)控始終是中央政策關(guān)注重點(diǎn),房地產(chǎn)調(diào)控諸多政策均在圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)發(fā)力。
??中央財(cái)經(jīng)大學(xué)副教授、中房智庫研究院執(zhí)行院長柴鐸分析稱,中央對此的總體設(shè)計(jì)包括三個(gè)層次:一是不斷削弱地方政府“賣地謀財(cái)求發(fā)展”沖動(dòng),包括加強(qiáng)地價(jià)監(jiān)測,禁止土地儲備抵押貸款等舉措;二是拓寬土地供應(yīng)端,包括集體土地入市和土地出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押二級市場改革等舉措;三是優(yōu)化土地出讓競價(jià)規(guī)則,包括“熔斷、一次競價(jià)、限競價(jià)(條件)組合、搖號”等機(jī)制,“但成效差異很大,有的處于失效狀態(tài)”。
??在柴鐸看來,近期這些政策設(shè)計(jì)基本上都是對前期政策的修補(bǔ),也是回應(yīng)了社會對于新型土地競價(jià)規(guī)則的爭議。比如,社會認(rèn)為限房價(jià)競地價(jià)會導(dǎo)致新房和二手房市場價(jià)格倒掛,引發(fā)新房偷工減料降低質(zhì)量,于是一些城市就在限房價(jià)、競地價(jià)中加入“定品質(zhì)、競品質(zhì)”。但新競價(jià)規(guī)則仍有很多難以執(zhí)行的方面,比如定品質(zhì),很難詳細(xì)規(guī)定、詳細(xì)認(rèn)證。
??“理論上,這些新的競價(jià)規(guī)則對于抑制企業(yè)過度競爭、管控地價(jià)有一定好處,但在市場火熱背景下,其效力可能會大打折扣?!辈耔I表示。
??“很難真正穩(wěn)定住地價(jià)?!睆B門大學(xué)建筑與土木工程學(xué)院、廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院雙聘教授趙燕菁對中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示。
??趙燕菁認(rèn)為,一手房房價(jià)決定地價(jià),如果壓低地價(jià),就會有人在一二級土地市場套利。一手房房價(jià)由二手房市場決定。如果一手房價(jià)格低于二手房房價(jià),就會有人在一二級市場套利。“二手房價(jià)格則是由市場決定的,在缺少財(cái)稅制度的中國,二手房市場近似股票市場,利率低、價(jià)格高,利率高、價(jià)格低;利率是央行決定的,地方政府使不上勁”。
??對于土拍新規(guī),某房企投拓負(fù)責(zé)人則告訴記者,調(diào)低溢價(jià)率、要求高品質(zhì)等規(guī)則調(diào)整,一定層面上降低了房企拿地成本,使之前以“競配建”等方式壓縮的利潤空間得到一定釋放。但這一調(diào)整是否會提振房企拿地?zé)崆楹托判?,還要具體看當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場銷售情況。
??但可以確定的是,有了成都、南京、杭州打頭陣,接下來各大城市二輪集中供地將陸續(xù)登場?!坝捎谏习肽晖恋厥袌隼錈岵痪?,各城市會根據(jù)自身房價(jià)情況作出調(diào)整,這很正常,但是不是都按‘限房價(jià)、定品質(zhì)、競地價(jià)’規(guī)則調(diào)整,應(yīng)該不會完全一致?!秉S征學(xué)說。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。9月房價(jià):下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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