??房地產融資的“壞消息”一個接一個。繼“三道紅線”、新一輪地產信托專項排查后，金融監(jiān)管層又“亮劍”險資。

??11月13日，銀保監(jiān)會發(fā)布《關于保險資金財務性股權投資有關事項的通知》，一方面，銀保監(jiān)會放開了險資財務性股權投資的行業(yè)限制；但另一方面，也列出負面清單，為投資標的劃出紅線。

??銀保監(jiān)會相關部門負責人稱，通知共10條，核心內容是取消保險資金財務性股權投資的行業(yè)限制，通過“負面清單+正面引導”機制，提升保險資金服務實體經濟能力。

??其中明確，保險資金開展財務性股權投資，所投資的標的企業(yè)不得直接從事房地產開發(fā)建設，包括開發(fā)或者銷售商業(yè)住宅。

??在這之前，根據監(jiān)管政策，保險公司雖不得直接從事房地產開發(fā)建設，不得投資開發(fā)或者銷售商業(yè)住宅，但可以作為投資者介入房地產，如通過股權投資、舉牌、購置物業(yè)、關聯(lián)交易等方式，作為金融資本介入房地產領域。

??現在，非上市房地產開發(fā)公司或房地產開發(fā)項目，想要引入險資，路被堵死。

??險資的“地產野心”

??險資的資金池子規(guī)模巨大，風險不得不防。

??截至2020年6月底，我國保險資金運用余額達到20.1萬億元，增速從2018年起持續(xù)回升，目前同比增速達15.9%。如此巨額資金的投向，若稍有不慎，很可能掀起金融風險大浪。而處于調控風暴中心的房地產，由于低估值高收益等特點一直受到險資青睞。

??據恒大研究院披露，目前保險資金投資方向中，銀行存款、債券等固定收益類資產占比約為50%，為保險資金第一大投向，以另類投資為代表的其他投資占比保持高位，目前是僅次于固收類的第二大配置方向，而不動產投資正是保險另類投資的重要標的之一。

??近年來，保險資金投資房地產的方式愈發(fā)多樣化，除在二級市場舉牌抑或是戰(zhàn)略入股上市房企外，它們還直接購買大宗不動產，投資商辦地產，布局養(yǎng)老、醫(yī)療等業(yè)務。

??截至今年二季度末，險資對房地產行業(yè)的持股市值合計達697億元，僅次于對金融行業(yè)的持股。排名TOP50房企中，有超過三分之一房企的前十大股東中有險資的身影。其中，中國平安和中國人壽投資TOP50強房企數量相對較多。

??在保險企業(yè)的房地產投資版圖中，中國平安持有融創(chuàng)中國、華夏幸福、中國金茂、旭輝集團、碧桂園等頭部房企股份；中國人壽持有遠洋集團、恒盛地產、招商蛇口的股份；安邦集團持有遠洋、金地、金融街、萬科、首開股份、保利發(fā)展等公司股份；前海人壽則持有萬科、招商蛇口、華僑城等地產公司股份。

??房企融資受“三道紅線”監(jiān)管之下，險資紛紛伸出戰(zhàn)略投資“橄欖枝”。

??如9月9日，陽光城發(fā)布公告稱，泰康人壽、泰康養(yǎng)老合計受讓上海嘉聞（原陽光城二股東）所持13.53%的股份，股份轉讓價款約33.78億元。本次權益變動后，泰康人壽、泰康養(yǎng)老及一致行動人泰康資產合計持有陽光城股權13.61%，成為公司第三大股東。

??值得注意的是，投資收益的“誘惑”下，險資違規(guī)流入樓市亂象也在增多。

??今年9月中旬，銀保監(jiān)會在另類投資領域排查時發(fā)現，有5家險企保險資金通過直接投資或金融產品投資方式，違規(guī)流入房地產領域，涉及金額達到244.37億元。

??銀保監(jiān)會當時在通報中稱，無論是險資違規(guī)流入房地產，還是險資運用領域的其他違規(guī)行為，下一步都將被重點監(jiān)管。

??房地產被列入負面清單

??從此次通知的核心內容看，銀保監(jiān)會在防控風險的同時，其實是在給險資“松綁”，只不過獨獨把房地產排除在外。

??通知取消了保險資金財務性股權投資的行業(yè)限制，允許保險機構自主選擇投資行業(yè)范圍，保險機構除運用自有資金外，還可以運用責任準備金開展財務性股權投資。這體現了政策層面對于實體經濟尤其是中小企業(yè)及戰(zhàn)略新興企業(yè)的融資支持。

??在此之前，保險機構執(zhí)行的是《保險資金投資股權暫行辦法》，保險資金直接投資股權，僅限于保險類企業(yè)、非保險類金融企業(yè)和與保險業(yè)務相關的養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務等企業(yè)的股權，具有一定的局限性。

??但這并不意味著，險資投資可以不受限制。對于保險資金進入房地產領域，新規(guī)仍是嚴格監(jiān)管。

??通知明確要求保險機構要建立財務性股權投資負面清單，禁止保險資金投資存在十類情形的企業(yè)，其中包括：不具有穩(wěn)定現金流回報預期和確定的分紅制度，或者不具有市場、技術、資源、競爭優(yōu)勢和資產增值價值；最近三年發(fā)生重大違約事件；面臨或出現核心管理及業(yè)務人員大量流失、目標市場或者核心業(yè)務競爭力喪失等重大不利變化；控股股東或高級管理人員最近三年受到行政或監(jiān)管機構重大處罰，或者被納入失信被執(zhí)行人名單；直接從事房地產開發(fā)建設，包括開發(fā)或者銷售商業(yè)住宅。

??這幾條，即便放在不少上市房企身上，也都有“中槍”。

??而根據通知，所謂財務性股權投資，指保險機構以出資人名義投資并持有未上市企業(yè)股權，且按照企業(yè)會計準則的相關規(guī)定，保險機構及其關聯(lián)方對該企業(yè)不構成控制或共同控制的直接股權投資行為。

??也就是說，此次規(guī)定所禁止的投資類型主要包括兩個關鍵點：一是未上市企業(yè)，二是財務投資而非控股。但并未對投資上市房企提出相應要求，即保險資金舉牌或戰(zhàn)略投資地產上市公司仍被允許。

??58安居客房產研究院分院院長張波表示，近期監(jiān)管層做出的種種禁止性規(guī)定，主要是源于整體控制房企的債券融資，這導致房企加大股權類融資，而股權類融資也存在一定風險，諸如以明股實債方式進入房地產開發(fā)領域，由此產生的隱形風險不容忽視。保險資金對于風險管控要求高，如果大量進入房地產開發(fā)領域，并不利于其穩(wěn)定和安全性。

??當前監(jiān)管溢出效應對于中小房企而言，破產的風險正在加大。根據人民法院公告網數據顯示，截至2020年11月15日，今年可檢索出437條房產公司的破產文書，其中大部分是中小規(guī)模房地產項目公司，而且絕大部分都是布局在三四五線城市。去年破產的房地產公司也達到330家之多。

??“本次政策體現了險資對于房地產投資逐漸趨嚴。”諸葛找房數據研究中心分析師陳霄對中國房地產報記者表示，雖然此次政策主要針對非上市企業(yè)做出規(guī)定，對于上市房企來說險資仍可以正常投資，但并不意味著險資投資上市企業(yè)就不具備風險性，未來行業(yè)資金監(jiān)管或將繼續(xù)趨嚴。

??但“有規(guī)模優(yōu)勢的大型上市房企依然能吸引到保險資金的投資。畢竟房地產行業(yè)因其兼具期限偏短(一般3年以內)和相對收益率較高的特點，比較契合保險資金的配置需求?！币晃浑U資人士稱。