??穩(wěn)樓市穩(wěn)預(yù)期，政策層正施以更大力度援手。

??8月31日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，聽取穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤督導(dǎo)和服務(wù)工作匯報(bào)，部署充分釋放政策效能，加快擴(kuò)大有效需求。

??在房地產(chǎn)方面，會(huì)議指出：“支持剛性和改善性住房需求，地方要‘一城一策’用好政策工具箱，靈活運(yùn)用階段性信貸政策和保交樓專項(xiàng)借款?！?/p>

??這是一周內(nèi)國務(wù)院常務(wù)會(huì)議第二次對(duì)房地產(chǎn)政策作出指示，且措辭一致，透露出高層希望各地政策加快落地的迫切性。

??8月24日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議首次將房地產(chǎn)維穩(wěn)基調(diào)由“因城施策”調(diào)整為“一城一策”，賦予地方政府更大的調(diào)控自主權(quán)，同時(shí)由地方政府承擔(dān)調(diào)控責(zé)任。

??不同的是，此次國務(wù)院常務(wù)會(huì)議還提出“靈活運(yùn)用階段性信貸政策和保交樓專項(xiàng)借款”的要求。這在民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬看來，意味著政策面將在供給端加大支持力度，即通過加大流動(dòng)性注入，力促保交樓、穩(wěn)民生，進(jìn)而切斷風(fēng)險(xiǎn)傳播鏈條，修復(fù)市場(chǎng)信心。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，關(guān)鍵是要落實(shí)地方的屬地責(zé)任、房企自救的主體責(zé)任；金融政策與“一城一策”同向而行，如果這些能實(shí)現(xiàn)，各方就能擰成一股繩，想出好點(diǎn)子，即創(chuàng)新政策工具，這就是用好用足政策工具箱的核心要義。

??穩(wěn)樓市重點(diǎn)是提振住房需求

??“當(dāng)前處于經(jīng)濟(jì)恢復(fù)緊要關(guān)口，加快釋放政策效能至關(guān)重要?！贝舜螄鴦?wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)。

??就在會(huì)議召開當(dāng)天，國家統(tǒng)計(jì)局公布了8月制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)（PMI）數(shù)據(jù)。其中，8月份制造業(yè)PMI為49.4%，較上月回升0.4個(gè)百分點(diǎn)；新訂單指數(shù)為49.2%，較上月回升0.7個(gè)百分點(diǎn)。但兩個(gè)指數(shù)仍位于收縮區(qū)間（低于50%），表明制造業(yè)產(chǎn)需恢復(fù)力度仍需加大。

??同時(shí)，房地產(chǎn)下行態(tài)勢(shì)依然嚴(yán)峻。

??中指院數(shù)據(jù)顯示，1~8月，百強(qiáng)房企銷售額均值為477.6億元，同比下降46.2%；百強(qiáng)房企拿地規(guī)模同比下降53.3%。8月，百城新建住宅均價(jià)1.6萬元/平方米，環(huán)比下跌0.01%；環(huán)比下跌城市數(shù)量為69個(gè)，較7月增加22個(gè)，較去年同期增加39個(gè)。

??易居研究院數(shù)據(jù)亦顯示， 8月份，全國100個(gè)城市新建商品住宅成交面積為2389萬平方米，環(huán)比下降8%，同比下降32%。從單月成交面積同比增速看，4月份出現(xiàn)了61%的較大降速，6月份降速收窄至29%，但到了7~8月份降速又有所擴(kuò)大，分別為33%和32%。這說明樓市復(fù)蘇過程面臨阻力和不確定性，也說明提振住房需求的迫切性。

??此次會(huì)議提出，要“要繼續(xù)爭(zhēng)分奪秒抓落實(shí)，用‘放管服’改革辦法再推進(jìn)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策發(fā)揮效能，細(xì)化實(shí)化接續(xù)政策、9月上旬實(shí)施細(xì)則應(yīng)出盡出，著力擴(kuò)大有效需求，促投資帶消費(fèi)增就業(yè)，鞏固經(jīng)濟(jì)恢復(fù)基礎(chǔ)，增強(qiáng)發(fā)展后勁”，并作出三方面部署安排：

??一是穩(wěn)投資。在用好新增3000億元以上政策性開發(fā)性金融工具基礎(chǔ)上，對(duì)其用途作進(jìn)一步細(xì)化：對(duì)符合條件成熟項(xiàng)目要滿足資金需求，避免出現(xiàn)項(xiàng)目等資金情況；將上半年開工項(xiàng)目新增納入支持范圍，對(duì)之前符合條件但因額度限制未投放項(xiàng)目自動(dòng)納入支持；將老舊小區(qū)改造、省級(jí)高速公路等項(xiàng)目納入支持，并盡可能吸引民間投資。   

??二是穩(wěn)地產(chǎn)。會(huì)議要求“地方要‘一城一策’用好政策工具箱，靈活運(yùn)用階段性信貸政策和保交樓專項(xiàng)借款，促進(jìn)汽車等大宗消費(fèi)”。

??三是做好督導(dǎo)和服務(wù)工作。國務(wù)院再派一批督導(dǎo)和服務(wù)工作組，赴若干省份推動(dòng)政策落實(shí)；各地也要建立督導(dǎo)和服務(wù)工作機(jī)制；項(xiàng)目要按照有回報(bào)、保證資金不挪用和工程質(zhì)量原則不失時(shí)機(jī)推進(jìn)。

??這些措辭說明，在當(dāng)前穩(wěn)經(jīng)濟(jì)過程中，房地產(chǎn)業(yè)的重要性更加凸顯。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，穩(wěn)樓市的基礎(chǔ)和最根本工作就是要穩(wěn)交易需求，其中剛性和改善性住房需求是重中之重。住房需求不提振，對(duì)于后續(xù)房企債務(wù)問題化解、保交樓工作開展、購房者預(yù)期調(diào)整、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)化解等都會(huì)產(chǎn)生較大影響。

??“保交樓”?？钍褂靡`活

??此次國務(wù)院常務(wù)會(huì)議新增關(guān)于“靈活運(yùn)用階段性信貸政策和保交樓專項(xiàng)借款”的提法，這在業(yè)內(nèi)看來亦是重要信號(hào)，即相關(guān)資金有望加快落地。

??8月19日，住建部消息稱，住建部、財(cái)政部、人民銀行等有關(guān)部門近日出臺(tái)措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。

??市場(chǎng)面消息稱，近日，專項(xiàng)用于“保交樓”2000億元全國性紓困基金啟動(dòng)，由央行指導(dǎo)國家開發(fā)銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行在現(xiàn)有貸款額度中安排；后續(xù)，中國進(jìn)出口銀行或也會(huì)加入。

??但并不是所有項(xiàng)目都會(huì)納入專項(xiàng)貸款紓困范疇，而是嚴(yán)格限定用于各地已售、逾期、難交付的住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，并實(shí)行封閉運(yùn)行、專款專用。

??李宇嘉認(rèn)為，這些較為嚴(yán)格的條件或許限制了紓困資金的落地，且資金使用審批程序也較為繁瑣?！跋扔墒〖?jí)政府對(duì)本省有關(guān)城市的借款主體、借款需求及項(xiàng)目清單進(jìn)行審核；再報(bào)送有關(guān)部門備案；住建部、財(cái)政部、央行再進(jìn)行信息復(fù)核，額度如何分配，可能需要更高層決策，整個(gè)周期會(huì)比較長。再加上出險(xiǎn)房企‘多頭融資’、債務(wù)關(guān)系復(fù)雜、被抽調(diào)的預(yù)售資金規(guī)模大，資金落實(shí)下去直到項(xiàng)目交樓，中間頗費(fèi)周折。何況各方資金本來就不太愿意碰這類項(xiàng)目。”

??此次國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“靈活應(yīng)用”保交樓專項(xiàng)借款。在李宇嘉看來，并非是放寬條件，而是在大原則下，各地落實(shí)屬地責(zé)任、房企落實(shí)主體責(zé)任，多方合力創(chuàng)新工具選擇。比如，本項(xiàng)目資金無法平衡，但可以跨項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)資金平衡，即同一個(gè)公司的其他項(xiàng)目可以與此項(xiàng)目一起來操作；還可以在投入專項(xiàng)借款的同時(shí)，引入品牌代建方，這也是一種方式。

??圍繞“保交樓”工作，8月25日，國務(wù)院督導(dǎo)和服務(wù)工作組赴福建實(shí)地查看逾期難交付房地產(chǎn)項(xiàng)目，這也意味著專項(xiàng)借款政策勢(shì)必加快落地。

??需求端保住房交易，供給端保交樓，政策思路已非常清晰。