??5月8日，有市場(chǎng)傳言杭州要全面取消住房限購(gòu)政策，但彼時(shí)杭州市政府相關(guān)人員對(duì)此進(jìn)行辟謠，稱(chēng)消息不實(shí)。僅過(guò)了一夜，傳言落地。

??5月9日一早，杭州市發(fā)布關(guān)于優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的通知。

??其中提到，全面取消住房限購(gòu)，全市范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房，不再審核購(gòu)房資格。

??優(yōu)化公證搖號(hào)銷(xiāo)售，對(duì)于購(gòu)房意向登記家庭數(shù)量小于或等于準(zhǔn)售房源數(shù)量的新建商品住房項(xiàng)目，取消公證搖號(hào)銷(xiāo)售要求，由開(kāi)發(fā)企業(yè)自主銷(xiāo)售。

??首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)放松，降低購(gòu)房成本。購(gòu)房者在購(gòu)房區(qū)域內(nèi)無(wú)房或僅有一套住房且正在掛牌出售的情形，新購(gòu)住房的按揭貸款可按首套住房認(rèn)定。

??降低了落戶門(mén)檻，購(gòu)房即可落戶。只要在杭州取得合法產(chǎn)權(quán)住房即可申請(qǐng)落戶，不再受學(xué)歷等限制。

??“杭州市政府政策出得很及時(shí)。”一位杭州本土房企總裁點(diǎn)評(píng)此次政策表示，這對(duì)去化和保持杭州樓市的持續(xù)穩(wěn)定有相當(dāng)?shù)淖饔谩?/p>

??杭州作為“新一線城市”，其在房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)，常年居于各大城市前列，尤其是在土地市場(chǎng)，從2016年至今，杭州是賣(mài)地?cái)?shù)量和賣(mài)地收入最高的城市，土地出讓數(shù)量達(dá)到3627宗，土地出讓金總額高達(dá)19558億元，超過(guò)了上海、北京、廣州等一線城市。

??作為熱點(diǎn)城市，杭州此次全面放松限購(gòu)政策具有標(biāo)志性意義，而首付降低、利率降低，也將刺激一波需求入市。不過(guò)，在另一位杭州本土房企總裁看來(lái)，此次政策有一定影響，但效果不會(huì)太明顯，擠牙膏式政策很難調(diào)整信心和預(yù)期。

??全面取消住房限購(gòu)

??此次“杭七條”新政是繼“3.14”杭五條新政之后又一重磅新政。全面取消限購(gòu)的背后，主要源于杭州樓市的相對(duì)低迷表現(xiàn)。

??在廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，這種低迷表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是房?jī)r(jià)明顯下跌。根據(jù)杭州貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)，4月份杭州十個(gè)行政區(qū)二手房均價(jià)全部下跌。跌得最慘的是臨安區(qū)從新政前的15415元/平方米跌至12199元/平方米，跌幅高達(dá)21%。此外，濱江區(qū)、錢(qián)塘區(qū)、西湖區(qū)以及余杭區(qū)的跌幅均超過(guò)了10%；最為堅(jiān)挺的是上城區(qū)，跌幅為2%。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，杭州二手房?jī)r(jià)格也已經(jīng)連續(xù)下跌。

??二是成交疲態(tài)。杭州二手房退出限購(gòu)后，新增客源和新增帶看對(duì)比去年同期都超過(guò)50%，成交同比上漲了35%。新政出臺(tái)的前半個(gè)月，二手房的日成交量接連突破300套，最高峰時(shí)更是達(dá)到了421套。但從中下旬起，成交量出現(xiàn)明顯回落。

??而杭州最大的問(wèn)題在于，二手房庫(kù)存的積壓，以及待開(kāi)發(fā)的巨大的土地規(guī)模。

??公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，杭州目前二手住房掛牌出售量超過(guò)20萬(wàn)套，實(shí)際數(shù)量可能在25萬(wàn)套左右，這一規(guī)模在全國(guó)范圍內(nèi)處于領(lǐng)先。另一方面，從2016年起，杭州就是全國(guó)賣(mài)地大戶，賣(mài)地?cái)?shù)量和賣(mài)地收入不是第一就是第二。

??這幾年，杭州樓市火熱，基本靠新房和二手房?jī)r(jià)格倒掛，刺激了一波又一波的打新和做多的行情。但這種局面的維持是要靠二手房?jī)r(jià)格堅(jiān)挺為前提，一但二手房?jī)r(jià)格下滑，市場(chǎng)預(yù)期開(kāi)始動(dòng)搖，打新的積極性下降。同時(shí)居高不下的二手房掛牌量開(kāi)始降價(jià)出售，惡性循環(huán)就開(kāi)始了。

??在這種市場(chǎng)情況下，杭州全面放開(kāi)限購(gòu)政策也是順應(yīng)當(dāng)前形勢(shì)而為。中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總經(jīng)理高院生認(rèn)為，限購(gòu)的全面放開(kāi)，疊加其他配套政策，將有利于有效需求積極釋放。

??杭州迎來(lái)歷史最寬松房貸政策

??值得注意的是，此次新政中提到，購(gòu)房人在所購(gòu)住房城區(qū)范圍內(nèi)無(wú)住房的，或在所購(gòu)住房城區(qū)范圍內(nèi)僅有一套住房且正在掛牌出售的，辦理新購(gòu)住房的按揭貸款時(shí)可按首套住房認(rèn)定。

??鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉認(rèn)為，首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，更多人獲得首套房貸資格，其實(shí)就是讓有能力購(gòu)房群體再次入市購(gòu)房。

??杭州樓市4月以來(lái)成交量進(jìn)一步下滑，政策面的救市有助于釋放更多的購(gòu)房需求，加上5月和6月又是各大房企沖刺半年度業(yè)績(jī)的關(guān)鍵時(shí)期，因此這兩個(gè)月成交量會(huì)有一波反彈，市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)一波行情。

??此前，在杭州的限購(gòu)區(qū)域，包括上城區(qū)、西湖區(qū)、拱墅區(qū)和濱江區(qū)，二套房貸利率為4.25%，不限購(gòu)區(qū)域的二套房貸利率也有4.15%，此次杭州新政后，同一個(gè)區(qū)，把僅有一套房掛牌，無(wú)論是否賣(mài)掉，再買(mǎi)就可以享受首套住房利率，4.15%或4.25%直接變成3.75%，首付降低、利率降低，會(huì)刺激一波需求釋放。

??中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，杭州的房貸政策已經(jīng)是歷史最寬松，甚至比2014年至2016年不限購(gòu)期間還要寬松。

??整體而言，杭州作為熱點(diǎn)城市，此次全面放開(kāi)限購(gòu)政策具有標(biāo)志性意義。

??有公開(kāi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2023年以來(lái)的一年多時(shí)間里，全國(guó)各地發(fā)布的松綁限購(gòu)的政策超過(guò)80次，目前，全國(guó)不限購(gòu)城市的比例已經(jīng)達(dá)到99%，全國(guó)范圍內(nèi)僅有7個(gè)城市還存在限購(gòu)“尾巴”。根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，除海南省外，核心城市中北京、上海、深圳政策仍較為嚴(yán)格，廣州（120平米以下）、天津（120平米以下新房等）、西安等城市部分核心區(qū)仍有限購(gòu)政策。

??高院生認(rèn)為，杭州全面放開(kāi)限購(gòu)后，預(yù)計(jì)接下來(lái)這些仍有限購(gòu)限制的城市將繼續(xù)優(yōu)化限購(gòu)政策，特別是二線城市，限購(gòu)政策調(diào)整節(jié)奏或?qū)⒓涌?，同時(shí)核心城市降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費(fèi)等政策也具備調(diào)整預(yù)期。

??在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，在利好政策的催化下，杭州新房市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)緩慢的溫和復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，但受限于供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)，成交規(guī)模難以實(shí)現(xiàn)大幅回升。