馮俊:房地產(chǎn)稅,存在八大“認(rèn)知偏差”

觀點邵軒嵐 2021-12-23 09:43:34 來源:中國房地產(chǎn)金融

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??在馮俊的話語體系中,他的核心意旨在于:厘清社會不正確理解,減少猜測,合理引導(dǎo)預(yù)期,營造信心,增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正能量。

??房地產(chǎn)稅改革與試點快速“落地”,迅速成為一個“現(xiàn)象級”討論話題?!吨袊康禺a(chǎn)金融》日前就一些熱議的話題專訪了中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馮俊。

??“首先要聲明,我只是盡我知識所能,談一些關(guān)于房地產(chǎn)稅的認(rèn)識,并不代表任何機(jī)構(gòu)意見。”馮俊表示。

??在馮俊的話語體系中,他的核心意旨在于:厘清社會不正確理解,減少猜測,營造信心,增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正能量。

??房地產(chǎn)稅與國有土地使用權(quán)出讓制度相矛盾?

??《中國房地產(chǎn)金融》:有人認(rèn)為房地產(chǎn)稅在法理上存在 “瑕疵”。依據(jù)是商品住宅用地只有70年使用權(quán),土地是國家的,只有土地上的住宅是自己的,購房時已經(jīng)包含了土地出讓金,不應(yīng)再征收房地產(chǎn)稅。從法理上您如何看?

??馮俊:這個說法混淆了稅收與價租費(fèi)的概念,也錯誤理解了財產(chǎn)權(quán)概念。在我國,土地使用權(quán)是財產(chǎn)權(quán)的一種重要形式,土地出讓金是為獲得土地使用權(quán)而支付的價款,實質(zhì)是若干年的租金貼現(xiàn),與稅收完全不同。個人買了房,并不因為土地所有權(quán)是國家的,土地使用權(quán)就不是個人財產(chǎn)了。你買了出讓土地上的房子,房子的所有權(quán)是你的,土地使用權(quán)也是你的,土地使用權(quán)也是財產(chǎn)。舉個例子,如果土地使用期限是50年,土地上的房子不幸在20年就倒塌了,房屋的財產(chǎn)價值沒有了,但是并不能說你擁有的土地使用權(quán)的價值就沒有了,土地就被所有權(quán)人收走。

??實行國有土地使用權(quán)有償、有限期出讓方式,它的法律基礎(chǔ)是土地國有的所有權(quán)屬性不變化,不是土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓或交易。我國香港地區(qū)在國家恢復(fù)行使主權(quán)前,土地使用權(quán)和所有權(quán)就是分離的,現(xiàn)在亦是,獲得土地使用權(quán)要支付一定的地價,香港稱之為“土地批租”,同時也在房地產(chǎn)持有過程中征收“差餉”。中國內(nèi)地實行國有土地使用權(quán)出讓借鑒了香港的做法,內(nèi)地的土地使用權(quán)出讓跟香港的土地批租是同一概念,土地出讓金與地價是同一概念。香港的“差餉”,其含義就是“財產(chǎn)稅”或“房地產(chǎn)稅”、“不動產(chǎn)稅”。那么,概念就很清晰了,房地產(chǎn)稅并不是與國有土地使用權(quán)出讓制度在法理上不相容的,并不矛盾。

??交了土地出讓金,不用再交房地產(chǎn)稅?

??《中國房地產(chǎn)金融》:買住房的人取得國有土地使用權(quán)時已經(jīng)付過土地出讓金了,征房地產(chǎn)稅的話是事先沒有預(yù)期的,會不會有一種事出意料的感覺,對個人買房會不會有心理影響?

??馮?。?/strong>稅收對社會成員的影響不能一概而論。合理的稅制設(shè)計下,調(diào)節(jié)作用顯著。征稅會加重部分社會成員的負(fù)擔(dān),由此增加的公共福利有利于社會全體成員,特別是另一部分成員能夠更加公平地共享社會發(fā)展。

??說交了土地出讓金而沒有交房地產(chǎn)稅的預(yù)期,其實是一個誤解。我們說說歷史。1949年新中國成立后,政務(wù)院發(fā)布《全國稅政實施要則》,將房產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅列于開征的14個稅種之中。1951年政務(wù)院發(fā)布《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》,將房產(chǎn)稅與地產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅(該條例于2008年廢止)。1986年國務(wù)院發(fā)布《房產(chǎn)稅暫行條例》,適用于國內(nèi)單位和個人。

??1986年發(fā)布的《房產(chǎn)稅暫行條例》,而后在2011年修訂過,其中第五條規(guī)定了房產(chǎn)稅免征的范圍,包括“個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)”,主要指的是個人自住的住房。實際上,對商業(yè)用房、辦公用房以及個人出租的住房,在國有土地使用權(quán)實行有償出讓前,房產(chǎn)稅一直在征收;在國有土地使用權(quán)實行有償出讓后,也沒有停止征收房產(chǎn)稅。

??房地產(chǎn)稅會增加所有家庭稅收負(fù)擔(dān)?

??《中國房地產(chǎn)金融》:房地產(chǎn)稅對誰征收,對個人自住住房是不是會有豁免?

??馮?。?/strong>今年10月,《全國人大常委會關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作的決定》明確提出,“試點地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn),不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅的納稅人?!?/p>

??全國人大常委會的決定明確了試點地區(qū)房地產(chǎn)稅征稅對象和納稅人,沒有說免征對象。其實,社會比較關(guān)注的是若一個家庭只有一套面積不大的住房,是否要交房地產(chǎn)稅,擔(dān)心每個家庭都會為之增加住房稅收負(fù)擔(dān),覺得原來房產(chǎn)稅對自住住房的免稅政策突然改變了。細(xì)想一下,早些年城鎮(zhèn)居民家庭住房的面積都比較小,為了推進(jìn)解決住房問題,簡單地對自住住房免征房產(chǎn)稅就可以了?,F(xiàn)在情況不一樣了,有些家庭有多套住房,有些家庭住房面積特別大。有專家說,房地產(chǎn)稅制設(shè)計會設(shè)置人均一定面積的起征點,如果是這樣,我覺得比較合理,第一是保護(hù)人的基本居住生活條件;第二是調(diào)節(jié)過多占有住房資源,促進(jìn)住房資源均衡、公平配置,從而促進(jìn)共同富裕;第三使大多數(shù)家庭不會因之增加住房稅收負(fù)擔(dān),提高社會接受度,有利于試點推進(jìn)。

??房地產(chǎn)稅的稅基以征收時點市場價為標(biāo)準(zhǔn)?

??《中國房地產(chǎn)金融》:房地產(chǎn)稅稅基,是以購買時價格還是以征收時點市場價為標(biāo)準(zhǔn)?

??馮俊:國際上征收房地產(chǎn)稅一般都是以市場評估價作為計稅的基礎(chǔ)。這個評估價不是我們通常認(rèn)為對每個房子評估一次的屆時市場價格,而是在某個時點對區(qū)塊的房屋做一個價值的理論評估,然后對此理論評估值打個折扣,作為具體房屋的房地產(chǎn)稅計稅基礎(chǔ)。時點的理論評估可以定期進(jìn)行并調(diào)整估值,也可以在相當(dāng)長的時期內(nèi)保持穩(wěn)定。

??《中國房地產(chǎn)金融》:若有人認(rèn)為自己房屋的價值不及納稅所依據(jù)的評估價怎么辦?

??馮?。?/strong>這種情況很少,因為區(qū)塊評估值打折以后一般不會出現(xiàn)某個房屋市場價值低于評估價的情況。從其他國家和地區(qū)的情況看,萬一出現(xiàn)了這種情況,通常由異議人自己委托評估機(jī)構(gòu)評估,如果房屋價值確實低于納稅的評估價,就按實際的市場評估價作為納稅基數(shù),當(dāng)然要經(jīng)過法定程序。

??我們接著前面的問題。也有一些國家的一些地方,房地產(chǎn)稅的實施時間比較久了,就一律按交易時的價格作為納稅基數(shù)。也就是說,你如果一直不交易,一直自己住,就一直以買入時的價格作為房地產(chǎn)稅納稅基數(shù);一旦交易,就按成交價為基礎(chǔ)對房屋新所有權(quán)人征收房地產(chǎn)稅。這樣也有利于穩(wěn)定居住。當(dāng)然,有時候會對成交價打個折扣作為納稅基數(shù)。房地產(chǎn)稅的實施時間久了,就不會出現(xiàn)沒有交易數(shù)據(jù)的情況了。也有一些國家的一些地方,房地產(chǎn)稅計稅基數(shù)將定期區(qū)塊評估與按成交價兩種方法結(jié)合起來使用。

??你可能又會問,交易雙方瞞價怎么辦?這也好解決。第一,政府可以有一個市場的基準(zhǔn)價或指導(dǎo)價,明顯低于這個線的,可以查處;而且交易雙方有風(fēng)險,政府優(yōu)先收購了怎么辦?第二,新房交易一般很難這么做,二手房交易,搞陰陽合同,公開紙面合同的價格低,對購房人就是一個巨大的潛在風(fēng)險,哪天你交易了,會表現(xiàn)出需要承擔(dān)巨額的土地增值稅和所得稅,買房人一般不會愿意承擔(dān)這個風(fēng)險。第三,我們還是要相信個人的誠信機(jī)制會逐漸完善起來。

??房地產(chǎn)屬于固定資產(chǎn),應(yīng)該有折舊?

??《中國房地產(chǎn)金融》:有人說,房地產(chǎn)屬于固定資產(chǎn),應(yīng)該有折舊。房地產(chǎn)稅是不是要按逐年折舊來征稅?如何考慮折舊因素?

??馮?。?/strong>房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù),理論上是房地產(chǎn)的市場價值。折舊是會計上的概念。按照房地產(chǎn)評估原理,房屋折舊因素已經(jīng)體現(xiàn)在市場估值中了。舉個比較絕對的例子,如果土地上的房屋倒塌了,而且房屋倒塌的建筑材料等沒有價值了,房地產(chǎn)的市場估值就僅僅是土地價值了。

??國際上,凡是征收房地產(chǎn)稅的,一般都按照房地產(chǎn)的市場價值為基礎(chǔ)確定納稅基數(shù)。房地產(chǎn)的價值不僅僅是房屋的價值,還包括土地的價值。雖然房屋和機(jī)械設(shè)備都是固定資產(chǎn),但固定資產(chǎn)有兩類,不動產(chǎn)和動產(chǎn),房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn),不動產(chǎn)的估值方法完全不同于機(jī)械設(shè)備等動產(chǎn)的資產(chǎn)估值方法。如果出現(xiàn)房地產(chǎn)市場價值下降的情況,政府就會對征收房地產(chǎn)稅的估值基數(shù)進(jìn)行調(diào)整。

??對房地產(chǎn)信息統(tǒng)計還不完善,會制約征稅?

??《中國房地產(chǎn)金融》:有一種觀點認(rèn)為,征房地產(chǎn)稅的基礎(chǔ)是房地產(chǎn)信息系統(tǒng),目前我國不動產(chǎn)登記系統(tǒng)對房地產(chǎn)信息統(tǒng)計還很不完善,因此房地產(chǎn)稅很難落地。您如何看?

??馮俊:(笑)。第一,發(fā)達(dá)國家征收房地產(chǎn)稅最早的差不多有200年的歷史了,那時候有信息系統(tǒng)嗎?我們說的信息系統(tǒng),指的是以計算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)、通訊設(shè)備為載體的信息收集、儲存、處理系統(tǒng),應(yīng)運(yùn)于社會事務(wù)管理上,還不到二十年的時間,所以房地產(chǎn)信息系統(tǒng)并不是征收房地產(chǎn)稅的必要條件。第二,全世界實行房地產(chǎn)權(quán)屬行政登記的只有中國內(nèi)地,外國沒有依靠房地產(chǎn)權(quán)屬行政登記建立起來的房地產(chǎn)信息系統(tǒng),也征收房地產(chǎn)稅,為什么我們非要有完備的房地產(chǎn)權(quán)屬登記信息系統(tǒng)才能征收呢?也就是說,有房地產(chǎn)信息系統(tǒng)對征收房地產(chǎn)稅固然更便利,但沒有也不是做不了。當(dāng)然,房地產(chǎn)稅征收不征收是由全國人大決定的,我要說的意思是房地產(chǎn)稅的征收不是必須等到有完備的信息系統(tǒng)的時候才能實施。

??全國人大常委會決定的房地產(chǎn)稅征收范圍是試點地區(qū)的“居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)”,從字面上理解,除了《決定》明確的不包括項,是全面征收。我們還可以設(shè)想一種機(jī)制,就是全面征收,依申請減免。就是說,對征收范圍內(nèi)的房屋,全面開征房地產(chǎn)稅,然后由房屋所有權(quán)人按規(guī)定提出減免申請。而稅收征管體系是非常完備的,誰繳納過房地產(chǎn)稅,誰減免過,誰還可以減免,系統(tǒng)里會非常清楚。進(jìn)一步設(shè)想,通過稅收的信息系統(tǒng),房地產(chǎn)持有狀況的信息也自然完整起來。而發(fā)達(dá)國家的個人財產(chǎn)狀況也主要是通過稅收信息系統(tǒng)來獲取的。擴(kuò)展一點說,如果房地產(chǎn)稅收信息完整了,住房普查的功效差不多也可以實現(xiàn)了。

??征收房地產(chǎn)稅會影響市場的需求、改變預(yù)期?

??《中國房地產(chǎn)金融》:目前大城市普遍面臨一個問題,有些人擁有的房產(chǎn)估值很高,但其年收入并不高,有的甚至還在每月付銀行按揭貸款。從財富分配角度來看,向這部分房產(chǎn)征稅是否合理?

??馮?。?/strong>如果房地產(chǎn)稅制設(shè)計會設(shè)置起征點,房地產(chǎn)價值再高,如果占有的住房面積小于起征點,實際上是不交稅的。若是貸款購買多套住房的人,則需要適應(yīng)稅收制度調(diào)整自己的行為了。這對促進(jìn)社會公平、共同富裕是有積極意義的。

??一般情況下,擁有房地產(chǎn)價值高的人,年收入也會比較高。很少有房子住得很大,而收入很低的情況,因為人改善生活條件的本性使然,大多數(shù)人會利用富余的房子改善收入從而改善生活。當(dāng)然會有一些特殊情況,如退休的人、喪失勞動能力的人,或者就業(yè)不充分的人。在國外,對這部分特殊群體,也會有適當(dāng)?shù)亩愂諟p免政策。

??《中國房地產(chǎn)金融》:近期我們關(guān)注到,擁有多套房的人對于房地產(chǎn)稅試點很敏感,有的認(rèn)為房地產(chǎn)稅是“給租房客加的”,會導(dǎo)致房租上漲,您怎么看?

??馮俊:住房的租賃市場上,稅負(fù)轉(zhuǎn)移是一個不能不考慮的問題。稅負(fù)轉(zhuǎn)移多少,是由租賃住房供求關(guān)系決定的。供應(yīng)不足時,稅負(fù)轉(zhuǎn)移會多一些,供應(yīng)充分時,稅負(fù)轉(zhuǎn)移就會少一些。房租上漲的決定因素也是供求關(guān)系。所以,根本上是要改善供應(yīng),使供應(yīng)是充分的。同時,當(dāng)前國家鼓勵住房租賃市場發(fā)展,相信會對出租住房如何征收房地產(chǎn)稅有所考慮。所以,不必?fù)?dān)憂房地產(chǎn)稅是給租房人加的。對租賃住房的一些減免稅收政策,我想,在試點中也應(yīng)該會充分考慮的。

??在一些發(fā)達(dá)國家,出租的住房,房地產(chǎn)稅由承租人支付,他們的立意是房地產(chǎn)稅的主要功能是為區(qū)域公共服務(wù)提供財政收入,租房人是公共服務(wù)的實際享受者,房地產(chǎn)稅就由租房人承擔(dān)。這樣做,對住房租賃市場的實際效果是,如果承租人符合減免條件,就可以減免房地產(chǎn)稅,就不會有房地產(chǎn)稅加給租房人的問題了。當(dāng)然,擁有閑置住房的人不出租,承租人如果不符合減免條件,對其征收房地產(chǎn)稅也合乎情理。

??《中國房地產(chǎn)金融》:有人說,征收房地產(chǎn)稅會對房地產(chǎn)市場的需求帶來影響,您怎么看?

??馮?。?/strong>房地產(chǎn)稅增加了持有環(huán)節(jié)的稅負(fù),在制度層面上,是完善房地產(chǎn)長效機(jī)制,促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,是真正落實“房子是用來住的不是用來炒的”。

??在市場的供求關(guān)系上,從不同方面來分析。

??對二手房的供應(yīng),如果住房持有環(huán)節(jié)存在稅負(fù)了,持有者就可能將閑置的住房供應(yīng)到租賃市場,這就會增加租賃住房的供應(yīng),減少空置,有利于住房資源的有效利用,有利于改善租賃市場的供求關(guān)系?;蛘撸钟姓邔㈤e置住房出售,那也會增加二手房市場的供應(yīng)。所以,總體上會增加二手房的供應(yīng),供應(yīng)增加了,會促進(jìn)供需矛盾緩解。

??在新房市場,我把住房需求分為兩類,一是居住消費(fèi)需求,二是投資需求,當(dāng)然也可以再加一類投機(jī)需求,但是投資需求與投機(jī)需求很難嚴(yán)格界定,只是動機(jī)差別,或者說是思想上的事情,而市場行為的判斷很難以動機(jī)為標(biāo)準(zhǔn)。對居住消費(fèi)需求來說,如果房地產(chǎn)稅的制度設(shè)定起征點,那就對此類需求基本沒有影響;只是對占有住房面積大的會有影響,占有住房資源多了,交點稅,應(yīng)該說也合理。對投資需求而言,房地產(chǎn)稅會增加持有環(huán)節(jié)的成本,改變了投資預(yù)期,相對于原來房地產(chǎn)市場的狀況,投資需求就會減少,在同樣的建設(shè)規(guī)模條件下,那就對滿足居住消費(fèi)需求的供應(yīng)量會增加,也就是說會改善住房市場的供求關(guān)系,會更有利于促進(jìn)住房屬性的回歸。

??征收房地產(chǎn)稅會影響新建住房規(guī)模?

??《中國房地產(chǎn)金融》:還有一個問題,就是房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)心的,房地產(chǎn)稅會不會對房地產(chǎn)企業(yè)新建住房的規(guī)模產(chǎn)生影響?

??馮?。?/strong>我們還是要分析住房的需求,生產(chǎn)總是應(yīng)該基于需求。

??我在前面說到了,基本不會影響居住消費(fèi)需求。如果住房居住消費(fèi)的需求是存在的,并且不斷增長,為了滿足居住消費(fèi)需求的供應(yīng)就要保持一定的建設(shè)規(guī)模。

??投資需求,如果將購置的住房出租,或者說形成租賃市場的有效供給,由于租賃市場的居住消費(fèi)需求拉動,就不會影響建設(shè)量。由于住房投資需求的存在,在供應(yīng)量一定的情況下,住房居住消費(fèi)需求會受到投資需求的擠壓,適度遏制住房的投資需求,對釋放居住消費(fèi)需求是有積極作用的。

??我們現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的問題,就出在住房的投資需求并不形成租賃市場的有效供給,而是囤積居奇,就是飽受社會詬病的空置,房地產(chǎn)稅對這部分需求必然會有影響。大量空置是房地產(chǎn)泡沫的表現(xiàn)形式之一。如果需求是飽和的,供應(yīng)減少一些應(yīng)該是正常的,靠不斷催生泡沫很危險。

??如果我們判斷居住消費(fèi)需求尚未得到滿足,是不斷增長的,住房的建設(shè)規(guī)模就仍然會保持增長的態(tài)勢。反過來,因為投資需求的最終目標(biāo)還是要將購置的住房出售,才能形成投資收益,如果居住消費(fèi)需求已經(jīng)得到滿足,投資者把住房賣給誰去?投資需求只會使市場風(fēng)險加劇。所以,根本的問題是對需求的判斷。

??本文轉(zhuǎn)自《中國房地產(chǎn)金融》雜志11月刊

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