??編者按

??1992年，理想照耀現(xiàn)實(shí)，無(wú)論廟堂之上，還是江湖之遠(yuǎn)，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)，對(duì)于中國(guó)企業(yè)家，都是一個(gè)龍門陡開、充滿希望的創(chuàng)造創(chuàng)業(yè)年份。

??30年篳路藍(lán)縷櫛風(fēng)沐雨，中國(guó)房改、人民安居以及房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的企業(yè)——成就一堆堆，往事一幕幕，燃燈者一個(gè)個(gè)。

??這一年，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)應(yīng)運(yùn)誕生，30年來(lái)看盡中國(guó)人居、中國(guó)城市噴薄而出的向上力量和繁榮昌盛，看見中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)由無(wú)到有、由小到大的奮斗成就，我們一路同行鮮活報(bào)道行業(yè)的光榮與夢(mèng)想，我們一路同行走入脫貧攻堅(jiān)、抗擊疫情和鄉(xiāng)村振興的現(xiàn)場(chǎng)，看見企業(yè)向善而生公益至上的行動(dòng)與擔(dān)當(dāng)。

??站在未來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)推出《向未來(lái)·再出發(fā)——人居改變中國(guó)30年大歷史》大型新聞主題報(bào)道，全面深刻地記錄和復(fù)活中國(guó)人居事業(yè)30年行進(jìn)這段光榮與夢(mèng)想的特大歷史，重新思考，匯聚智慧，相信未來(lái)，再次出發(fā)。

??過(guò)去與未來(lái)，李文杰都思考過(guò)。

??從1994年入行至今，在經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域深耕近30年，李文杰洞悉著房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化?，F(xiàn)在，他想是“抓住變化做出調(diào)整的時(shí)候了?！?/p>

??2019年，李文杰入職貝殼找房任高級(jí)副總裁兼貝殼研究院院長(zhǎng)，全面負(fù)責(zé)貝殼研究院與行業(yè)發(fā)展方面的相關(guān)工作，向貝殼找房CEO彭永東匯報(bào)。同年，貝殼成立被窩家裝試水家裝行業(yè)，并在2021年開啟了“翻越第二座山”的征程。

??擺在李文杰面前的，是新時(shí)代與新領(lǐng)域的雙重考驗(yàn)。

??9月末，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者一行人來(lái)到位于北京東三環(huán)的被窩家裝門店，與李文杰就房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展進(jìn)行了一次深入采訪。

??雖是工作日，被窩家裝門店里仍是賓客盈門，在一間剛騰出地兒的辦公室，面對(duì)攝像機(jī)李文杰娓娓道來(lái)了他所理解的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展道路。訪談間，李文杰語(yǔ)言精練、思路清晰，對(duì)于數(shù)據(jù)總能脫口而出。

??就房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生的巨變，李文杰認(rèn)為，根本原因是住房需求發(fā)生了變化。“新增住房需求趨勢(shì)在下降，住房需求中剛性需求占比在下降，改善需求在提升；另外，人們不缺房子，但缺好房子。企業(yè)要發(fā)展好，就要抓住需求的變化，調(diào)整戰(zhàn)略。”

??對(duì)于新業(yè)務(wù)的未來(lái)，李文杰則充滿期待，“我們希望把貝殼在經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)和方法復(fù)制到家裝領(lǐng)域，能夠?yàn)楦淖冞@個(gè)行業(yè)作出一些貢獻(xiàn)?！?/p>

??“巨變”之下

??“經(jīng)過(guò)近30年發(fā)展，我國(guó)住房在面積和質(zhì)量方面都發(fā)生了非常大的變化。”李文杰告訴記者。

??1994年，李文杰入職中原地產(chǎn)，并參與北京中原地產(chǎn)創(chuàng)立。此后，他擔(dān)任過(guò)北京中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理、中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理、中原地產(chǎn)集團(tuán)首席運(yùn)營(yíng)官等職。同時(shí)，李文杰還歷任北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副秘書長(zhǎng)。作為市場(chǎng)專家，他多次參加“建設(shè)管理與房地產(chǎn)發(fā)展”等國(guó)內(nèi)外研討會(huì)，并發(fā)表多篇論文，為政府部門提供房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策建議。

??“我應(yīng)該是國(guó)內(nèi)非常早的一批從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作的?！崩钗慕芙榻B，我們做的第一個(gè)項(xiàng)目是北京第一批外銷商品房——金都公寓，這類外銷商品房在當(dāng)時(shí)是很不錯(cuò)的。前段時(shí)間，我回去看了這個(gè)項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)與今天很多項(xiàng)目相比已經(jīng)顯得比較老舊了?，F(xiàn)在很多普通商品房在布局、選材、外部環(huán)境等方面都進(jìn)行了優(yōu)化。從這個(gè)項(xiàng)目上，我看到住房品質(zhì)發(fā)生了翻天覆地的變化。

??“另一個(gè)變化是人均住房面積的變化?！崩钗慕芰谐鰯?shù)據(jù)，1994年我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積是15.7平方米，經(jīng)過(guò)近30年發(fā)展，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積已經(jīng)超過(guò)了40平方米。

??在令人驚喜的成績(jī)之下，房地產(chǎn)行業(yè)的危機(jī)也逐漸顯露。

??“我們經(jīng)常說(shuō)房地產(chǎn)的‘黃金時(shí)代’已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)可能是‘白銀時(shí)代’‘青銅時(shí)代’或者‘黑鐵時(shí)代’，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生巨變，根本原因是住房需求發(fā)生了變化?！崩钗慕鼙硎荆略鲎》啃枨筅厔?shì)下降，住房需求中剛性需求占比下降，改善需求在提升。

??他表示，未來(lái)企業(yè)要發(fā)展好就要抓住需求變化，調(diào)整戰(zhàn)略?！皩?duì)房企而言，要從過(guò)去高周轉(zhuǎn)、高杠桿的開發(fā)模式，回歸到以滿足消費(fèi)者需求、注重品質(zhì)的發(fā)展模式；對(duì)服務(wù)商而言，要鍛造多樣性和差異化服務(wù)，更好地滿足不同群體的需求?！?/p>

??對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的環(huán)境，李文杰在擔(dān)憂中也透露出樂(lè)觀。

??他分析，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)在下行出清周期，有陣痛是必然的。從2021年四季度以來(lái)，政策層面陸續(xù)釋放了多重利好，部分區(qū)域市場(chǎng)已在觸底回升，只是過(guò)程緩慢，市場(chǎng)的回溫還需更外部政策支持。

??“這輪沖擊對(duì)企業(yè)的影響是分化的。”李文杰說(shuō)，不好的企業(yè)會(huì)被淘汰，剩下的企業(yè)可以借此機(jī)會(huì)告別高杠桿、高周轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)模式，向可持續(xù)性的模式探索轉(zhuǎn)型。

??重整“秩序”

??李文杰與貝殼同時(shí)選擇了求變。

??2019年，李文杰入職貝殼。同年，貝殼推出“被窩”全新家裝品牌，試水新行業(yè)。2021年7月，貝殼宣布收購(gòu)圣都家裝。同年9月，被窩發(fā)布“十心實(shí)意，安心承諾”，向家裝行業(yè)“潛規(guī)則”宣戰(zhàn)，其中包括“惡意增項(xiàng)，雙倍返還”“質(zhì)量20項(xiàng)不合格，砸掉重做”“材料保真，假一賠三”等承諾，并將賠付標(biāo)準(zhǔn)寫進(jìn)合同中。

??“我們希望把貝殼在經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)和方法復(fù)制到家裝領(lǐng)域，能夠?yàn)楦淖冞@個(gè)行業(yè)作出一些貢獻(xiàn)?！崩钗慕苷f(shuō)。

??這一動(dòng)作，為被窩帶來(lái)了“量”的增長(zhǎng)。

??今年8月，貝殼找房發(fā)布二季度財(cái)報(bào)顯示，貝殼實(shí)現(xiàn)總交易額6395億元，凈收入為138億元，家裝家居業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)proforma收入（假設(shè)全季度并表圣都家裝業(yè)績(jī)的情況下）13.7億元，逆市同比增長(zhǎng)超過(guò)10%，完成簽約合同額接近17億元。家裝業(yè)務(wù)已成為貝殼重要賽道，大家居業(yè)務(wù)已被其提到三大支柱業(yè)務(wù)之一的地位上。

??“我們的追求不止于此。”李文杰表示，最期待的是家裝領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)：第一，家裝服務(wù)消費(fèi)者的滿意度大幅提升；第二，家裝領(lǐng)域的服務(wù)人員，包括工廠工人、設(shè)計(jì)師和客戶經(jīng)理的能力和幸福感提升。

??李文杰說(shuō)，過(guò)去家裝領(lǐng)域很多工人和工長(zhǎng)有點(diǎn)像外包公司，他們是一個(gè)一個(gè)小團(tuán)隊(duì)，裝修公司會(huì)把接到的工作包給他們，然后結(jié)算費(fèi)用，真正到他們手里的錢并不多，我們要改變這種模式。

??改變來(lái)自幾個(gè)方面：第一，專業(yè)培訓(xùn)。被窩家裝在北京昌平建立了精工學(xué)堂，所有產(chǎn)業(yè)工人和工長(zhǎng)必須經(jīng)過(guò)30天專業(yè)培訓(xùn)才能上崗。第二，工長(zhǎng)和核心工人是被窩家裝員工。公司為他們發(fā)工資、繳納社保，讓他們有穩(wěn)定收入，這是一個(gè)基本舉措。第三，員工薪酬在行業(yè)中有一定競(jìng)爭(zhēng)力，這也是被窩家裝的承諾。他們還會(huì)確保進(jìn)入到公司的員工能夠有尊嚴(yán)的生活。

??“在這樣一個(gè)穩(wěn)定狀態(tài)下，我們的團(tuán)隊(duì)做出來(lái)的產(chǎn)品也更能滿足消費(fèi)者要求?！崩钗慕鼙硎?。對(duì)整個(gè)家裝行業(yè)來(lái)說(shuō)，被窩在做一個(gè)“很新”的事。

??李文杰則認(rèn)為，這些難而正確的事是貝殼一直以來(lái)都在做的，未來(lái)也會(huì)堅(jiān)持這么做。

??對(duì)  話

??李文杰：最美好的事是見證業(yè)主入住新房

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：過(guò)去30年間，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了巨大變化。站在2022年這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)回望，對(duì)于過(guò)去30年您最深的感受是什么？

??李文杰：首先，最大的感受是住房品質(zhì)的改變。

??1994年入行時(shí)，做的第一個(gè)項(xiàng)目是北京方莊的金都公寓，當(dāng)時(shí)這個(gè)項(xiàng)目是北京第一個(gè)外銷商品房，前段時(shí)間我回去看了這個(gè)項(xiàng)目，和今天的很多的項(xiàng)目相比已經(jīng)顯得比較老舊了。從這個(gè)項(xiàng)目上我看到住房的品質(zhì)發(fā)生了翻天覆地的變化，現(xiàn)在很多普通商品房在布局、選材、外部環(huán)境等方面都優(yōu)化了。

??其次，是人均住房面積的變化。1994年，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積是15.7平方米，經(jīng)過(guò)了近30年發(fā)展，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積已經(jīng)超過(guò)40平方米。能見證這樣的變化，我認(rèn)為是很幸運(yùn)的。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：在此期間，您經(jīng)歷最美好的事和最遺憾的事是什么？

??李文杰：對(duì)我來(lái)說(shuō)最美好的事是，能見證客戶住進(jìn)新房時(shí)那種歡天喜地的笑臉很美好，他們發(fā)自內(nèi)心的喜悅令人感同身受。另一個(gè)是，30年來(lái)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的口碑發(fā)生了非常大的變化。

??遺憾的事是，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展到今天依然有很多瑕疵，如存在服務(wù)不規(guī)范、經(jīng)紀(jì)人收入普遍并不高、行業(yè)人才流失率居高不下等問(wèn)題，因此我們始終希望這個(gè)行業(yè)能有更大的改變。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：您曾經(jīng)歷過(guò)1998年、2008年金融危機(jī)，當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)再次面臨不確定性和種種風(fēng)險(xiǎn)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)受到的沖擊很大，對(duì)此您怎么看？

??李文杰：1998年，亞洲金融危機(jī)給整個(gè)市場(chǎng)帶來(lái)了很大變革，那一年我國(guó)最重要的一件事就是取消了福利分房，真正的邁入商品房時(shí)代。2008年，國(guó)際金融危機(jī)又讓整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)字化發(fā)展得到了飛躍。今天，房地產(chǎn)再次遭遇挑戰(zhàn)，但我認(rèn)為這次危機(jī)是2008年的后遺癥，原因是2008年后房地產(chǎn)的發(fā)展一直靠信貸不斷帶動(dòng)開發(fā)和銷售價(jià)格的增長(zhǎng)，到2016年國(guó)家下決心調(diào)控去杠桿后市場(chǎng)形成了一定穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，因此，我個(gè)人認(rèn)為現(xiàn)在仍在2008年的周期中。

??現(xiàn)在，行業(yè)和企業(yè)處于下行出清周期，有陣痛是必然的，政策層面從2021年四季度以來(lái)陸續(xù)釋放了很多利好，部分區(qū)域的市場(chǎng)已在觸底回升，只是過(guò)程過(guò)于緩慢，整體市場(chǎng)的回溫還需更多外部政策支持。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：與過(guò)去30年相比，您覺(jué)得下一個(gè)階段房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)呈現(xiàn)哪些新特征？基于此，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中要注意什么？

??李文杰：從企業(yè)發(fā)展角度看，要從過(guò)去的快拿地、快銷售、快回款的高周轉(zhuǎn)、高杠桿模式，回歸到以滿足消費(fèi)者需求、注重品質(zhì)的發(fā)展模式，房企也要在未來(lái)注重規(guī)模轉(zhuǎn)變?yōu)楦⒅禺a(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)。

??站在服務(wù)商角度，要鍛造多樣性和差異化服務(wù)，更好的滿足不同群體的需求。由于過(guò)去整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于供不應(yīng)求狀態(tài)，不論是房地產(chǎn)中介還是家裝行業(yè)都處于一個(gè)比較原始的發(fā)展階段，好在經(jīng)過(guò)多年發(fā)展房地產(chǎn)中介行業(yè)已經(jīng)開始以消費(fèi)者為中心，貝殼在過(guò)去積累了非常多的經(jīng)驗(yàn)，比如貝殼一直承諾的“不吃差價(jià)”“真房源”和一系列退賠協(xié)議，這也讓經(jīng)紀(jì)行業(yè)逐漸得到了消費(fèi)者信賴。未來(lái)，希望家裝行業(yè)也要慢下來(lái)，去更加關(guān)注消費(fèi)者的需要，讓交付的品質(zhì)符合承諾；希望被窩家裝能像我們?cè)诮?jīng)紀(jì)賽道一樣，使消費(fèi)者覺(jué)得透明、放心。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：您的座右銘是什么？為什么？

??李文杰：對(duì)于貝殼的大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，我們的座右銘是一樣的，那就是秉承創(chuàng)始人左暉先生的一句話，“做難而正確的事”。

??我想從幾個(gè)方面來(lái)分析這句話：

??首先，什么是難的事？在今天的市場(chǎng)上容易的事都被人做了，難的事大家都不愿意去做。我剛才提到，比如說(shuō)很多對(duì)服務(wù)者的培訓(xùn)和教育，對(duì)他們?cè)谏钌系谋Ｕ戏矫娑际请y的事，要有大量的投入，但這么做很有意義。另一方面，貝殼在全國(guó)連接了40余萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人，我們要讓他們都有保障，這對(duì)任何一個(gè)企業(yè)來(lái)講都是比較難的。

??其次，什么又是正確的事？消費(fèi)者需要的就是正確的事。比如過(guò)去線上有很多房地產(chǎn)虛假信息，但我們就推真實(shí)房源，如果有假房源就會(huì)進(jìn)行賠付，現(xiàn)在我們依然堅(jiān)持這樣做。

??這些難而正確的事是我們一直以來(lái)都在做的，未來(lái)也會(huì)堅(jiān)持這么做。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：過(guò)去5年，您最大的改變是什么？未來(lái)5年，您自己的最大期待又是什么？

??李文杰：從我自己的角度出發(fā)，我感覺(jué)這些年最大的改變就是搭上了產(chǎn)業(yè)升級(jí)的快車。過(guò)去這幾年，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了技術(shù)機(jī)會(huì)，數(shù)字化、智能化、信息化等帶動(dòng)了房地產(chǎn)服務(wù)的發(fā)展，比如虛擬現(xiàn)實(shí)的應(yīng)用、樓盤字典的出現(xiàn)等，這對(duì)行業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一種升級(jí)。能夠趕上這種升級(jí)是我們的一種幸運(yùn)?，F(xiàn)在，我們十分確定在房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域、經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域已經(jīng)積累了產(chǎn)業(yè)躍升的經(jīng)驗(yàn)。

??未來(lái)5年，希望把這一套經(jīng)驗(yàn)和方法復(fù)制到家裝領(lǐng)域，能夠?yàn)楦淖冞@個(gè)行業(yè)作出一些貢獻(xiàn)。我最期待的是家裝領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，可以使家裝服務(wù)消費(fèi)者的滿意度大幅提升；家裝領(lǐng)域的服務(wù)人員包括工人、設(shè)計(jì)師和客戶經(jīng)理的幸福感也能提升。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：未來(lái)5年，您想對(duì)國(guó)家說(shuō)些什么？

??李文杰：我是黨員，我熱愛(ài)祖國(guó)、熱愛(ài)黨。借著這個(gè)機(jī)會(huì)，我祝福祖國(guó)繁榮昌盛、國(guó)泰民安。同時(shí)，我對(duì)祖國(guó)的未來(lái)充滿信心，相信我們將克服一切困難勇往直前。