??樂居財經(jīng)獲悉，世茂天成物業(yè)服務(wù)有限公司（簡稱世茂服務(wù)）在近日新增了一項投資，標(biāo)的為浙江大學(xué)旗下的一家高校后勤服務(wù)企業(yè)——浙江浙大新宇物業(yè)集團有限公司（以下簡稱：浙大新宇物業(yè)）。

??在此之前，世茂服務(wù)的物業(yè)管理類型主要有住宅、政府及公共設(shè)施、康養(yǎng)中心、醫(yī)院、候機室貴賓廳等，高校業(yè)態(tài)，是第一次涉足。

??作為風(fēng)口行業(yè)，物業(yè)管理引發(fā)了市場爭奪戰(zhàn)，除了傳統(tǒng)的住宅物業(yè)，包括辦公、商業(yè)、學(xué)校、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、醫(yī)院等業(yè)態(tài)在內(nèi)的非住宅物業(yè)管理服務(wù)，正在成為各物管企業(yè)擴張的新目標(biāo)。

??非住宅物業(yè)管理服務(wù)下的細(xì)分賽道，已經(jīng)涌入越來越多的搶跑者。

??新宇物業(yè)已布局10余省

??世茂服務(wù)新投資的浙大新宇物業(yè)，成立于2000年，注冊資本5000萬元，在此之前由浙江翔宇投資有限公司、浙江大學(xué)控股集團有限公司、寧波天權(quán)股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）共同持股，持股比例分別為40%、34%、26%。

??工商信息顯示的浙大新宇物業(yè)業(yè)務(wù)范圍餐飲服務(wù)（限分支機構(gòu)經(jīng)營）、物業(yè)管理、停車服務(wù)、餐飲管理、實業(yè)投資、高新技術(shù)的研發(fā)、成果轉(zhuǎn)讓；自有房產(chǎn)的租賃、維修，酒店管理，計算機軟硬件開發(fā)，電子產(chǎn)品、通訊器材、機械及成套設(shè)備、精密儀器、計算機及配件等。

??而在官網(wǎng)中，浙大新宇物業(yè)給自己的定位和介紹，則是浙江大學(xué)所屬的一家集投資、經(jīng)營、管理、服務(wù)為一體，業(yè)務(wù)涵蓋校園后勤綜合服務(wù)、房地產(chǎn)、酒店等多行業(yè)、跨地區(qū)的現(xiàn)代高校后勤企業(yè)集團。

??雖然隸屬于浙江大學(xué)，但浙大新宇物業(yè)的規(guī)模卻已立足全國，目前共有分、子公司近20家，業(yè)務(wù)延伸到北京大學(xué)、南開大學(xué)、中國海洋大學(xué)、東北大學(xué)、西湖大學(xué)、阿里巴巴、中國移動、浦發(fā)銀行、中國煙草等全國200余家單位，布局也擴大到了浙江之外的北京、天津、上海、山東、遼寧、吉林、江蘇、山西、廣西等十余個省市。

??樂居財經(jīng)獲悉，原股東寧波天權(quán)股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）已于7月31日退出浙大新宇物業(yè)，世茂服務(wù)取而代之。目前，世茂服務(wù)對浙大新宇物業(yè)的具體投資金額以及股權(quán)比例尚未明確。

??與此同時，世茂集團副總裁、世茂服務(wù)董事長兼總裁葉明杰，也成為了浙大新宇物業(yè)新的法定代表人及董事兼總經(jīng)理。

??通過此次投資浙大新宇物業(yè)，世茂服務(wù)的業(yè)務(wù)版圖再下一城，獲得快速切入高校物業(yè)管理領(lǐng)域的入口。

??萬億級新賽道

??機構(gòu)研究報告指出，目前大多數(shù)頭部物管企業(yè)都來自于房企，收入大比例也來源于母公司開發(fā)的項目，因而管理的項目大部分都是住宅物業(yè)。相比之下，包括高校、醫(yī)院等在內(nèi)的非住宅物業(yè)的管理服務(wù)，則被視為藍(lán)海市場。

??以其中的高校物業(yè)服務(wù)為例，目前校園物業(yè)市場的管理企業(yè)主要有山東明德、蘇州東吳、丹田物業(yè)、保利天創(chuàng)、新大正等幾家規(guī)模并不算太大的企業(yè)，而截至2018年我國共有本科院校1245所，高職高專院校1418所，高校共計2663 所，其他教育機構(gòu)1350所。

??按一個校區(qū)的服務(wù)合同規(guī)模2000萬元左右來算，我國僅高校物業(yè)管理的市場規(guī)模就已在1800億以上，隨著我國高校后勤社會化改革的持續(xù)進(jìn)行，未來這數(shù)字還將繼續(xù)增長，發(fā)展空間廣闊。

??而整個非住宅物業(yè)領(lǐng)域，據(jù)多家研究機構(gòu)預(yù)測，市場規(guī)模在萬億之上。一份來自華創(chuàng)證券的研究報告指出，以2018年全國物管面積219億平方米、對應(yīng)基礎(chǔ)服務(wù)收入規(guī)模0.94萬億元為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算，2030年我國物管市場規(guī)模將達(dá)395億平方米、2.2萬億元，其中非住宅物業(yè)管理面積將達(dá)到113億平方米，對應(yīng)基礎(chǔ)收入規(guī)模1.1萬億元，開拓空間極大。

??隨著市場競爭越來越激烈，物管企業(yè)僅依靠住宅物業(yè)，要保持管理面積和營業(yè)收入規(guī)模的持續(xù)增長，難度也越來越大。世茂服務(wù)就是最好的案例之一。

??盡管目前世茂服務(wù)的簽約管理面積逾1.2億平方米，管理項目類型有住宅、政府及公共設(shè)施、康養(yǎng)中心、醫(yī)院、候機室貴賓廳等。但2017至2019年，該公司來自于世茂集團旗下物業(yè)的收入占總比均在八成以上。截止2019年底，世茂服務(wù)管理的物業(yè)面積有96%均為住宅物業(yè)，營收占比達(dá)到89.7%。

??中短期來看，現(xiàn)階段背靠房企的規(guī)模物管企業(yè)之所能能快速擴張，主要還是來源于母公司或關(guān)聯(lián)公司的管理面積貢獻(xiàn)。但長期而言，住宅物業(yè)業(yè)務(wù)外拓難度會日漸增大，依賴于母公司資源也將不足以支撐這些物管企業(yè)的持續(xù)高速發(fā)展，一旦增速放緩，容易因此受到資本市場的質(zhì)疑。

??相較于住宅業(yè)態(tài)，非住宅物業(yè)業(yè)態(tài)具有收繳率更高、定價承受能力更強、細(xì)分賽道多、專業(yè)門檻更高、政策環(huán)境利好推動等優(yōu)勢，中長期的發(fā)展?jié)摿Ω蟆?/p>

??例如與收入直接相關(guān)的管理費收繳率問題，中國物業(yè)管理協(xié)會及易居統(tǒng)計的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，對比500強物管企業(yè)在不同業(yè)態(tài)中的物業(yè)費收繳率，非住宅各業(yè)態(tài)均高于住宅，影響因素在于服務(wù)對象的分散程度和支付能力。

??其中，單一業(yè)主的醫(yī)院和學(xué)校最高，收繳率分別高達(dá)99.4%和99.3%；面向企業(yè)收費的寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)因企業(yè)支付能力較強，收繳率也分別達(dá)到98.5%和 98.3%。

??不過，相比于住宅物業(yè)，非住宅物業(yè)的管理服務(wù)進(jìn)入門檻也會更高。非住宅業(yè)主對價格并不是最敏感的，卻更注重技術(shù)及細(xì)致服務(wù)等水平，有足夠的專業(yè)能力和品牌實力，同時對服務(wù)的細(xì)分領(lǐng)域也有足夠的了解的物管企業(yè)，才能在競爭中脫穎而出。

??龍頭物企搶灘非住宅市場

??為此，規(guī)模較大的物管企業(yè)都在加大并購的力度，希望借此獲得更多第三方物業(yè)，同時也有意將業(yè)務(wù)范疇擴大到非住宅領(lǐng)域。

??樂居財經(jīng)了解到，目前國內(nèi)非住宅業(yè)態(tài)可以分為寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、公共場館、商業(yè)物業(yè)等，其中公共場館包含美術(shù)館、圖書館、科技館、體育館、會展中心以及機場等軌道交通樞紐。

??除了世茂服務(wù)，萬科物業(yè)、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)等行業(yè)頭部公司，其實也早已將目標(biāo)瞄準(zhǔn)非住宅物業(yè)管理市場的企業(yè)。

??萬科物業(yè)2018年就已經(jīng)和珠海大橫琴投資有限公司聯(lián)手開創(chuàng)“物業(yè)城市”的管理模式，借此參與到珠海橫琴的城市公共空間、公共資源經(jīng)營、公建項目等的管理業(yè)務(wù)。

??今年5月份，萬科物業(yè)再度宣布將負(fù)責(zé)廈門鼓浪嶼的市政、園林、市容、環(huán)衛(wèi)等城市基礎(chǔ)服務(wù)，還首次涉足公有房產(chǎn)運營管理和歷史建筑保護(hù)文化提升，參與的方式，則是與廈門思明區(qū)財政局下屬企業(yè)共同出資組建公司。

??據(jù)悉，萬科物業(yè)已經(jīng)搭建了一個由社區(qū)空間、商企空間、城市空間組成的“三駕馬車”模型，其中城市空間包括傳統(tǒng)市政、城管兩大部分，被視作未來物業(yè)發(fā)展的“更大機會”。

??如今港股上市物管企業(yè)中市值最高的碧桂園服務(wù)，在上市之前就已經(jīng)開始拓展政府層面的合作，例如道路清潔、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)施設(shè)備管理等城市服務(wù)。至今該公司已在陜西、遼寧、貴州等地區(qū)的近十個城市開展了城市服務(wù)，同時還有10多個城市正在洽談。

??碧桂園服務(wù)還推出了一個包括城市公共服務(wù)、數(shù)字城市綜合管理服務(wù)、產(chǎn)業(yè)協(xié)同運營服務(wù)三大服務(wù)模塊在內(nèi)的“城市共生計劃”，將城市公共空間服務(wù)場景數(shù)字化……

??據(jù)嘉和家業(yè)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，我國百強物管企業(yè)中，有過半都已有布局辦公、商業(yè)、學(xué)校等非住宅物業(yè)，其中九成以上物管企業(yè)涉足了辦公物業(yè)，七成以上有商業(yè)物業(yè)。