??8月17日，融信以48.71億元總價(jià)競(jìng)得上海嘉定南翔JDC2-0203單元2幅宅地，溢價(jià)率35.53%；8月6日，融信+旭輝聯(lián)合體則以45.23億元競(jìng)得閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)古美北社區(qū)一宗地塊，溢價(jià)率約40.55%。

??10天左右，融信在滬競(jìng)得土地“2.5”宗，總價(jià)近94億元，拿地動(dòng)作活躍。在此之前，融信還曾于7月底參與競(jìng)拍上海浦東新區(qū)黃浦江南延伸段前灘地，不過(guò)最終惜敗陸家嘴。

??融信一度重倉(cāng)上海，于2016年拍得上海靜安中心等高溢價(jià)地塊，平均樓面價(jià)高達(dá)10萬(wàn)元/平方米。數(shù)年下來(lái)，融信一直在消化高價(jià)拿下的地，而突破千億銷售額大關(guān)的融信也在剝離“激進(jìn)”人設(shè)，公開(kāi)強(qiáng)調(diào)降負(fù)債、謹(jǐn)慎拿地的“平衡之道”。

??4年過(guò)后在上海再度重磅拿地，背負(fù)“降負(fù)債”使命的融信這次預(yù)備分羹多少？

??離上一次重倉(cāng)上海相隔4年

??融信還是那個(gè)看重“面粉”的融信。

??8月17日，融信旗下全資子公司蘇州融廷置業(yè)參與上海嘉定地塊南翔的JDC2-0203單元18-02和20-01兩宗宅地競(jìng)拍。地塊臨近軌道交通11號(hào)線與南翔印象城商圈，總出讓面積5.29萬(wàn)平方米，建筑面積12.57萬(wàn)平方米，綜合容積率2.37，需配建公共服務(wù)設(shè)施，但無(wú)自持要求。新城雋朗聯(lián)合體、保利、卓越等皆是參與競(jìng)拍對(duì)象。

??歷經(jīng)80余輪競(jìng)價(jià)，融信與新城雋朗聯(lián)合體迎來(lái)兩兩對(duì)決，最終融信以48.71億元總價(jià)斬獲兩宗地塊，樓面價(jià)38763元/平方米，溢價(jià)率35.53%。

??8月6日，位于閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)的古美北社區(qū)的一宗地塊，打響了上海本月的重磅土拍開(kāi)局。該地塊出讓面積約3.75萬(wàn)平方米，容積率2.2。盡管七寶地塊已接近外環(huán)，但因多年未有商品房入市，該板塊升值空間較高，吸引保利、融創(chuàng)、龍湖、金茂、龍光、上實(shí)及旭輝+融信聯(lián)合體 7家競(jìng)拍方。最終融信+旭輝聯(lián)合體以45.23億元競(jìng)得該宗地塊，樓面價(jià)54811元/平方米，溢價(jià)率40.55%。

??在中原地產(chǎn)上海首席分析師盧文曦看來(lái)，面臨上海趨嚴(yán)的樓市調(diào)環(huán)境，融信最新入手的嘉定南翔地塊多少有些“不夠討巧”:“近10年來(lái)，與很多大型房企開(kāi)始回歸一線、加快相應(yīng)土儲(chǔ)的動(dòng)作一樣，融信也在上海以及周邊長(zhǎng)三角城市拿地頻繁。這些地塊融信單獨(dú)開(kāi)發(fā)的其實(shí)不多，基本上都是跟別人合作，進(jìn)而降低成本。融信前一輪拿得的一些‘地王’項(xiàng)目是痛苦的，之前拿得的上海中興路項(xiàng)目至今還是虧損狀態(tài)?！?/p>

??“這次搶購(gòu)一波高價(jià)地的節(jié)奏依舊很熱，如果后續(xù)相關(guān)的調(diào)控政策落地，那背后的企業(yè)就不夠走運(yùn)了?，F(xiàn)在上海嘉定房?jī)r(jià)大概5萬(wàn)元/平方米出頭，按現(xiàn)在樓板價(jià)看單價(jià)至少要賣到5.6萬(wàn)元/平方米才能保本，所以融信這次拿得嘉定南翔地塊依然面臨回本壓力?！? 盧文曦告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者。

??融信上一輪在滬公開(kāi)拍地還是4年前。在樓市火熱的2016年，公司實(shí)現(xiàn)香港聯(lián)交所上市，同年將總部由福建遷至上海，競(jìng)得上海新江灣城、靜安中心、青浦等3宗地塊，成交總價(jià)超過(guò)150億元，一時(shí)名噪上海。

??其中，被外界認(rèn)為較高地價(jià)拿下的是位于上海靜安區(qū)中興社區(qū)N070202單元的332-01-A、333-01-A地塊。融信與18家房企激戰(zhàn)400多輪，最終以110.1億元總價(jià)斬獲，樓面單價(jià)10.03萬(wàn)元/平方米，刨除自持、保障房等建筑后可售樓面價(jià)達(dá)14.59元/平方米，刷新了當(dāng)時(shí)全國(guó)紀(jì)錄。按照最初市場(chǎng)預(yù)估，這一項(xiàng)目售價(jià)將達(dá)到18萬(wàn)元/平方米。

??不過(guò)，伴隨2016年底國(guó)內(nèi)樓市調(diào)控持續(xù)收緊，一線城市加碼限購(gòu)限貸，“去庫(kù)存”成為主基調(diào)，曾經(jīng)的上海中興路“地王”成了融信不愿多提的項(xiàng)目。公司后續(xù)引進(jìn)萬(wàn)科操盤并給予對(duì)方49%的項(xiàng)目權(quán)益，項(xiàng)目被命名為“中興路壹號(hào)”。

??據(jù)了解，擱置多年的中興路壹號(hào)已于今年5月開(kāi)盤，對(duì)外披露均價(jià)為12.98萬(wàn)元/平方米，預(yù)計(jì)2021年6月竣工。

??從百億規(guī)?？邕M(jìn)千億門檻耗時(shí)3年

??但如果不是此次在滬重倉(cāng)，融信已經(jīng)淡出上海土地市場(chǎng)多日。2003年發(fā)端福建，2016年總部遷至上海，十余年來(lái)融信的業(yè)務(wù)板塊與總部坐標(biāo)一致，由海峽西岸城市群擴(kuò)展到長(zhǎng)三角，并在近年開(kāi)啟全國(guó)化布局。

??不過(guò)，面對(duì)攀高的負(fù)債率，“審慎拿地”逐漸成為其近兩年基本動(dòng)作。

??梳理發(fā)現(xiàn)，2016年-2019年，融信新增土儲(chǔ)數(shù)量分別為：21塊、78塊、24塊、46塊；應(yīng)占權(quán)益建筑面積為261.23萬(wàn)平方米、745.81萬(wàn)平方米、195.55萬(wàn)平方米、341.75萬(wàn)平方米；平均土地成本為：12963元、4814元、5183元、6649元。集團(tuán)新增土地儲(chǔ)備在2017年前后達(dá)到峰值，近年已整體呈下降趨勢(shì)。

??為控制成本，融信一直以合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目居多。2016年—2019年，融信在其購(gòu)得土地的應(yīng)占總成本比例分別為50.82%、47.88%、37.41%和44.36%。萬(wàn)科、綠地、保利、融創(chuàng)等頭部房企皆是其合作對(duì)象。

??“買買買”態(tài)勢(shì)收斂的背后，離不開(kāi)融信近年來(lái)整體戰(zhàn)略布局的轉(zhuǎn)調(diào)。

??2015年-2019年，融信實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額分別為119.17億元、246.39億元、703.11億元、1218.84億元和1413.17億元。從百億銷售規(guī)?？邕M(jìn)千億門檻，融信用了不過(guò)三年。與激進(jìn)擴(kuò)張相伴隨的還有高負(fù)債，幾年間融信負(fù)債率依次為247%、98%、159%、105%、70%。

??在跨進(jìn)千億銷售門檻的2018年，融信開(kāi)始退而求穩(wěn)，提出在“平衡發(fā)展”基礎(chǔ)上降杠桿、減負(fù)債的謹(jǐn)慎理財(cái)之道，對(duì)外明確表示 “要以其要以降低杠桿為首要目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長(zhǎng)和穩(wěn)健發(fā)展?！?/p>

??今年3月份業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，融信中國(guó)董事局主席歐宗洪給公司劃出兩條線，一是凈負(fù)債目標(biāo)保持去年的70%—90%，二是將回款金額的30%-50%用來(lái)拿地。他同時(shí)談到：“去年拿的比較少，是因?yàn)閮r(jià)格一直偏高，如果地價(jià)下降，會(huì)多拿一點(diǎn)，貴會(huì)少拿一點(diǎn)，不刻意追求多少量?！?/p>

??今年前7個(gè)月，融信中國(guó)合計(jì)獲取20個(gè)項(xiàng)目，有12個(gè)項(xiàng)目位于長(zhǎng)三角地區(qū)——盡管拓儲(chǔ)節(jié)奏整體放緩，但長(zhǎng)三角區(qū)域始終是融信的關(guān)鍵糧倉(cāng)。在克而瑞發(fā)布的《2019年長(zhǎng)三角地區(qū)房企土儲(chǔ)貨值排行榜TOP30》中，融信土儲(chǔ)貨值為1932億元，位列TOP17，當(dāng)中的“面粉”儲(chǔ)備不乏南京仙林湖、浙江杭州蕭山2017-1號(hào)等多個(gè)高溢價(jià)地塊。

??梳理發(fā)現(xiàn)，目前融信在上?？墒圩≌?xiàng)目所剩不多，除了今年入市的中興路壹號(hào)，另外兩宗在售的上海鉑灣、上海世紀(jì)江灣項(xiàng)目早已進(jìn)入尾盤清理階段。淡出上海多日的近期屢屢搶灘補(bǔ)倉(cāng)，對(duì)滬地的渴求度可見(jiàn)一斑。

??在盧文曦看來(lái)，囿于曾經(jīng)在上海陷入的“地王”泥潭，融信接下來(lái)仍需密切注意市場(chǎng)監(jiān)管動(dòng)向。

??8月12日，面對(duì)住宅用地市場(chǎng)過(guò)熱現(xiàn)象，上海市規(guī)劃和自然資源局召開(kāi)土地市場(chǎng)管理工作專題會(huì)，對(duì)前期異常交易地塊或土地成交價(jià)與周邊房?jī)r(jià)不匹配的區(qū)進(jìn)行約談，并要求會(huì)后提交書(shū)面整改材料。

??“最近上海土地市場(chǎng)走熱明顯，類似虹口等幾宗地塊溢價(jià)率達(dá)到40%、50%。溢價(jià)率和樓板價(jià)過(guò)度攀升，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)預(yù)期不算利好。7月份已有多座城市出臺(tái)調(diào)控政策，如果因?yàn)橥恋責(zé)釋?dǎo)致樓市交易價(jià)格難以把控，上海的后續(xù)調(diào)控政策也會(huì)落地?！北R文曦表示，“融信應(yīng)汲取上一輪拿地經(jīng)驗(yàn)，密切關(guān)注市場(chǎng)監(jiān)管動(dòng)向?！?/p>