??聚焦于粵港澳大灣區(qū)的中國(guó)奧園（HK：03883），已漸漸將投資觸角，伸向全國(guó)。其中，京津冀也是其重點(diǎn)的布局區(qū)域。近日一則消息，就披露了奧園位于石家莊項(xiàng)目的進(jìn)展動(dòng)態(tài)。

??10月26日，樂(lè)居財(cái)經(jīng)獲悉，五礦國(guó)際信托有限公司（下稱“五礦信托”）退出投資企業(yè)河北綠科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱“綠科地產(chǎn)”）。

??此次股權(quán)變動(dòng)前，五礦信托持有綠科地產(chǎn)20%股權(quán)，廣州弘尚置業(yè)有限公司（下稱“弘尚置業(yè)”）持有其78.36%股權(quán)，河北綠盛園林綠化工程有限公司（下稱“綠盛園林”）持有另外1.64%股權(quán)。

??五礦信托引身而退之后，其持有綠科地產(chǎn)的股權(quán)，由弘尚置業(yè)接手。由此，弘尚置業(yè)持股比例從78.36%上升到98.36%。

??若再向上溯及，則可以發(fā)現(xiàn)，弘尚置業(yè)為奧園旗下企業(yè)，綠盛園林則為銳拓集團(tuán)旗下企業(yè)。他們共同持有的綠科地產(chǎn)，對(duì)應(yīng)的合作項(xiàng)目為銳拓奧園（一號(hào)院），也稱“奧園長(zhǎng)安壹號(hào)”。目前，在項(xiàng)目公司的高管中，謝超、譚毅等都是奧園系成員。

??以信托之力

??早在2018年12月，奧園就攜帶8182萬(wàn)元資金，入股綠科地產(chǎn)，綠科地產(chǎn)的注冊(cè)資本隨之上升至1.82億元。迅速入局，奧園意在借助這個(gè)“馬甲”拿地；但長(zhǎng)安頤園二期地塊在月內(nèi)停拍，它只能暫時(shí)等待。

　　但它并沒(méi)有等太久。隔年3月，綠科地產(chǎn)就以9.39億元競(jìng)得石家莊[2018]085號(hào)地塊（即長(zhǎng)安頤園二期地塊），毗鄰的長(zhǎng)安頤園一期，已在銳拓集團(tuán)的手中落地呈現(xiàn)。

　　銳拓集團(tuán)，始創(chuàng)于2009年，在河北形成了集住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、綜合體構(gòu)建、園林設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)為一體多功能、復(fù)合型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)格局。與銳拓這種本地企業(yè)不同，奧園彼時(shí)才剛剛首入石家莊。

　　那時(shí)候，銳拓集團(tuán)董事長(zhǎng)習(xí)慶軍表示，長(zhǎng)安頤園二期新拿的地塊全部做超低能耗建筑，也就是被動(dòng)式住宅。話音剛落，銳拓集團(tuán)就與奧園在5月18日，舉行了合作簽約儀式。

　　這個(gè)合作儀式頗為耐人尋味，因?yàn)樵诖藘商烨?，五礦信托剛帶著4545.5萬(wàn)元入場(chǎng)，使得綠科地產(chǎn)的注冊(cè)資本，再次由1.82億元上漲25%至2.27億元。這位“金主”，似乎是跟著奧園的腳步而來(lái)。

　　五礦信托的地產(chǎn)生意圈甚廣，業(yè)內(nèi)多家房企都是它的合作伙伴。此次為奧園長(zhǎng)安壹號(hào)項(xiàng)目輸送資金，并不足為奇。

　　不過(guò)，相關(guān)信息顯示，除了允許五礦信托通過(guò)增資，獲得綠科地產(chǎn)20%股權(quán)之外，弘尚置業(yè)、綠盛園林還陸續(xù)質(zhì)押項(xiàng)目股權(quán)予五礦信托，從而獲得少至372.73萬(wàn)元、多至1.78億元的多筆現(xiàn)金流。

??在多渠道資金的加持下，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)展順風(fēng)順?biāo)?

　　2019年6月，銳拓奧園（一號(hào)院）項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案被披露，該項(xiàng)目位于北二環(huán)西路北、制酒廠東、頤宏路南、長(zhǎng)安頤園西，用地性質(zhì)為居住及養(yǎng)老。

　　根據(jù)規(guī)劃圖可知，其規(guī)劃建設(shè)18棟被動(dòng)式住宅，用地面積為61935.93平方米（約合92.9畝），規(guī)劃戶數(shù)1387戶；其中，規(guī)劃商品房戶數(shù)1275戶，保障房戶數(shù)112戶，容積率為2.5。

　　此后，銳拓奧園（一號(hào)院）項(xiàng)目（A區(qū)）陸續(xù)拿到預(yù)售證。如今年1月份，其獲得了（2020）3號(hào)預(yù)售證，預(yù)售范圍為8號(hào)住宅樓，預(yù)售面積9715.55平方米；4月份，其獲得了（2020）43號(hào)預(yù)售證，預(yù)售范圍為15號(hào)住宅樓。

　　而近日五礦信托退出，將持有的項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)給奧園，或許是它已完成了投資的“使命”。

　　業(yè)內(nèi)人士對(duì)樂(lè)居財(cái)經(jīng)表示，五礦信托的舉動(dòng)，實(shí)際上是債權(quán)的性質(zhì)。之所以會(huì)以持股的形式進(jìn)行，一方面可能是便于操作，另一方面也可能是出于對(duì)房企 “少數(shù)股東權(quán)益”數(shù)據(jù)的考慮。

　　不管是信托、資管計(jì)劃，還是其他的金融產(chǎn)品，出資方都會(huì)在一段時(shí)間后退出；其中，融資計(jì)劃到期、達(dá)到預(yù)期收益率等，都是其退出的部分內(nèi)在原因。而從另一個(gè)角度講，房企也希望他們適時(shí)隱退。

　　有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近十年來(lái)，奧園少數(shù)股東權(quán)益占比總體在50%左右，而少數(shù)股東損益占比近年來(lái)雖然呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)，但是依舊顯著小于少數(shù)股東權(quán)益占比。

??京津冀往事

??借助信托的真金白銀，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的平穩(wěn)過(guò)渡，是奧園董事局主席郭梓文樂(lè)于見(jiàn)到的。一直以來(lái)，他旗下的奧園雖深耕南方，屬“粵系房企”，但向京津冀拓展的心思，卻一直縈繞在其心頭。

　　看著石家莊項(xiàng)目的案名“奧園長(zhǎng)安壹號(hào)”，郭梓文腦海中，或許會(huì)泛起另一段艱澀的回憶。畢竟當(dāng)年京城的“長(zhǎng)安8號(hào)”項(xiàng)目，名字與之稍有相似。

　　2007 年，奧園重返香港上市。兩年后，郭梓文決定北上“進(jìn)京”。

　　2009年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在4萬(wàn)億的驅(qū)動(dòng)下，顯得有些躁動(dòng)。年內(nèi)，奧園以認(rèn)購(gòu)可轉(zhuǎn)換票據(jù)、控股等一系列資本運(yùn)作方式，用3.7億元收購(gòu)了世紀(jì)協(xié)潤(rùn)41.33%的股份，并向世紀(jì)協(xié)潤(rùn)提供了4.6億元的短期貸款助其還債，以此將長(zhǎng)安8號(hào)收入囊中。

　　奧園或許覺(jué)得，長(zhǎng)安8號(hào)這樣的明星項(xiàng)目正是自己豐富高端產(chǎn)品線、撬開(kāi)北方市場(chǎng)的理想突破口。郭梓文也相信，這“將會(huì)對(duì)奧園未來(lái) 2-3 年的業(yè)績(jī)起重要作用?！?

　　不過(guò)，在一番火熱的宣傳造勢(shì)之下，長(zhǎng)安8號(hào)卻令人大失所望。

　　拿下項(xiàng)目的隔年3月，長(zhǎng)安8號(hào)首次開(kāi)盤(pán)只獲得了10億元的銷售收入，與郭梓文預(yù)期的120億元相差甚遠(yuǎn)。緊接著，房地產(chǎn)調(diào)控不斷上弦，限購(gòu)政策大大擠壓了住宅市場(chǎng)，豪宅項(xiàng)目受到的影響更大。

　　及至2012年3月，奧園終于決定放棄長(zhǎng)安8號(hào)項(xiàng)目，以14.8億元將其持有的項(xiàng)目51%股權(quán)盡數(shù)出清，不再留戀。 據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，奧園運(yùn)作失敗的主要原因，是長(zhǎng)安8號(hào)項(xiàng)目經(jīng)過(guò)層層轉(zhuǎn)手后，股權(quán)關(guān)系極為復(fù)雜，它一直沒(méi)能掌握主導(dǎo)權(quán)。而且，光是償還欠銀行貸款、股東借款、工程欠款以及各路供貨商欠款，奧園就耗資30余億元。

　　在北京的這次敗績(jī)，對(duì)于奧園來(lái)說(shuō)，是一個(gè)不小的打擊，但這并沒(méi)有擊退郭梓文布局京津冀的念頭。如2017年，奧園就在北京密云、豐臺(tái)收購(gòu)了兩個(gè)項(xiàng)目，即奧園北京源墅、奧園二環(huán)廣場(chǎng)。

　　今年4月7日，奧園宣布入主田漢控制的上市公司京漢股份。據(jù)悉，其入主之后，將獲得京漢股份在京津冀以及重慶、成都、南京等地?fù)碛械?8個(gè)項(xiàng)目，共可售面積約124萬(wàn)平方米。

　　樂(lè)居財(cái)經(jīng)查閱半年報(bào)獲悉，今年上半年，奧園實(shí)現(xiàn)合同銷售額508.72億元，其中北京、天津、河北的合計(jì)銷售額為23.69億元，僅占比4.66%。不過(guò)，在郭梓文持續(xù)布局的情況下，該比例或許會(huì)在此后有所上升。