公司鄧鑫妮 2021-05-06 11:21:13 來源:樂居財經(jīng)
??“中梁沒有成功,只有成長?!睏顒Σ粷M足于現(xiàn)狀,喜歡立足未來看當下。在50歲來臨之際,他又將物業(yè)推入港交所。
??4月29日,中梁物業(yè)向港交所遞交了招股書,這次赴港上市,楊劍做足了準備,內(nèi)外換新。多方挖來物業(yè)方面人才,對高層進行“換血”,不僅如此,遞表之前,中梁還對物業(yè)進行了更名, 取名中梁百悅智佳,這也是這一次中梁物業(yè)遞交招股書的名字——中梁百悅智佳服務(wù)有限公司(簡稱“中梁百悅智佳”)。
??入行物管較遲,成為楊劍的一大遺憾。但在搭上上市這趟車的路上,他正竭力追趕。成立5年便遞表,中梁百悅智佳已刷新了物業(yè)行業(yè)的入市記錄。
??楊劍曾是“92派創(chuàng)業(yè)者”的一員,商業(yè)嗅覺靈敏,做事也果斷,主張戰(zhàn)略柔性和投資精準性。將碧桂園服務(wù)引入中梁百悅智佳的股東,對地產(chǎn)、物業(yè)高管“一碗水端平”便能看出。
??與遞表拉投資人、好友入股的上市物企不盡相同,在中梁百悅智佳的股東之中,碧桂園服務(wù)的出現(xiàn)較為吸睛,楊劍配發(fā)6.24%股份給碧桂園服務(wù)(06098.HK)。在此之外,其對地產(chǎn)、物管更是高比例犒賞,拿出10.31%股權(quán)給兩位高管。
??中梁百悅智佳與其他物企的不同,還在于不拼多元主靠住宅物業(yè),這在物企們努力開拓多元賽道的當下,顯得有些“獨特”。截至2020年底,住宅規(guī)模達到2000萬方,占比達99.6%。
??引戰(zhàn)碧桂園服務(wù)
??對于中梁百悅智佳的布局,楊劍顯然費了一番心思。
??目前,中梁百悅智佳的7位持股人楊氏家族信托、楊劍、徐曉群、李家城、馬飛、Yung先生和碧桂園物業(yè)香港,分別直接或間接持股66.81%、13.13%、1.64%、7.97%、2.34%、1.87%和6.24%。
??股權(quán)名單中,最讓人“意外”的是碧桂園服務(wù)。上個月30號,碧桂園服務(wù)的全資附屬公司碧桂園物業(yè)香港突擊入股中梁百悅智佳,以2.4億港元(約2億元)的價格購入已發(fā)行股本的6.24%,這是中梁百悅智佳直接向碧桂園物業(yè)香港配發(fā)的股份。
??隨著碧桂園服務(wù)的加入,中梁百悅智佳遞表前的持股情況最終完成。楊劍是中梁百悅智佳的實際控制人,他通過其家族信托持股66.81%,還通過自持的創(chuàng)和國際持股13.13%,合計持有79.94%。他的妻子徐曉群,也間接持有1.64%的股份。
??此外,楊劍“一碗水端平”,對物業(yè)和地產(chǎn)的高管分別進行了封賞。去年11月,中梁百悅智佳執(zhí)行董事李家城和中梁控股高級副總裁馬飛分別以1133萬元和333萬元入股上海良中,重組完成后,分別獲得7.97%和2.34%的股份。
??杰標發(fā)展有限公司(主要從事金融投資)的副總經(jīng)理Yung先生,他的投資在李家城和馬飛之前,去年7月便以500萬元入股上海良中,最終獲得1.87%的持股。
??從成立到分拆,再到遞表,中梁物業(yè)只用了4年半的時間。
??相比成立數(shù)十年的物企來說,中梁百悅智佳立足的時間并不長。2016年12月,上海中梁物業(yè)發(fā)展有限公司(簡稱“上海中梁”或“中梁物業(yè)”)成立,是中梁控股中專門騰出手來提供物業(yè)管理服務(wù)的公司。
??不過,這一次遞表的主體并非上海中梁,而是去年11月成立的中梁百悅智佳,上海中梁和寧波中梁構(gòu)成其運營主體。
??成立不到兩年,分拆上市的消息就已傳來。2018年4月,楊劍開始實施分拆計劃。
??經(jīng)過一系列的股權(quán)騰挪,去年四月,楊劍將中梁物業(yè)的資產(chǎn)裝入上海良中,由李家城擔任法人。彼時,中梁物業(yè)的實際控制人為楊劍,他間接持有98%的股權(quán),而另外的2%則是由妻子徐曉群持有。
??去年底,銳安有限公司購入上海良中2%股權(quán),至此上海良中由上海創(chuàng)奮、上海創(chuàng)評及分別擁有87%、11%及2%權(quán)益。又經(jīng)過上海創(chuàng)之信和天津創(chuàng)之誠的兩輪投資,上海良中最終由由上海創(chuàng)之信、天津創(chuàng)之誠及銳安有限公司擁有97%、2.94%及0.06%。
??高層“年輕化”
??赴港上市之前,楊劍就已著手對物業(yè)管理層進行排兵布陣,將管理權(quán)交到籌備良久的管理層中,自己擔綱一把手,任非執(zhí)行董事兼董事會主席。
??去年以來,楊劍對中梁物業(yè)的高層進行了一番大調(diào)整,引入多名高管。目前,中梁百悅智佳7位高級管理的平均年齡在38歲,而其兩位執(zhí)行董事年齡也僅有40歲,整個管理層呈“年輕化”。
??2020年1月,中梁物業(yè)更名為中梁現(xiàn)代服務(wù)集團,緊隨更名,高管又一次變動。去年3月26日,中梁物業(yè)的法人代表從此前的中梁物業(yè)總經(jīng)理王迅,變更為了中梁現(xiàn)代服務(wù)集團執(zhí)行董事李家城。
??加入中梁物業(yè)之前,李家城曾于2002年-2017年在上海城建(集團)公司及其附屬公司任職,2017年開始擔任中梁物業(yè)的執(zhí)行總裁。如今,李家城已經(jīng)成為中梁百悅智佳的執(zhí)行董事。
??執(zhí)行董事兼行政總裁周勤偉,也曾服務(wù)于彩生活、雪松智聯(lián)等公司,去年8月加入,主要負責日常運營。
??同時,楊劍還聘請了蔣牧人擔任中梁現(xiàn)代服務(wù)集團聯(lián)席總裁,目前他是中梁百悅智佳的副總裁,主要負責市場拓展、并購和投資。
??蔣牧人曾在國內(nèi)投行工作多年,之后進入碧桂園資產(chǎn)管理公司擔任董事總經(jīng)理,對地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈有過深入研究。而在物業(yè)領(lǐng)域,曾任永升生活服務(wù)集團投資并購部總經(jīng)理,在加盟中梁現(xiàn)代服務(wù)集團之前,還是東原物業(yè)投資拓展部的經(jīng)理。
??除了李家城、周勤偉和蔣牧人,楊劍還從海源物業(yè)挖來主要負責社區(qū)運營的李其昌,以及從萬達物業(yè)服務(wù)挖來負責市場多元化發(fā)展的武心民,目前兩人都是中梁百悅智佳的副總裁。
??第三方收入占比超九成
??籌備上市的兩年,中梁百悅智佳在管面積激增67倍,復(fù)合年增長率達到769.3%。2018年,它的在管面積僅有30萬方,2019年增至680萬方,2020年底達到2010萬方。
??不僅如此,中梁百悅智佳面積的合管比達到3:1,截至去年底,中梁百悅智佳的合約面積達到6030萬平方米。
??盤踞長江口的中梁百悅智佳,其大部分業(yè)務(wù)也位于該地區(qū)。目前,在管項目178個,覆蓋中國18個省、兩個直轄市及三個自治區(qū)的147個城市,約有62.8%的在管面積位于長三角。
??中梁百悅智佳是以住宅業(yè)態(tài)為主的物企,截至去年底,住宅規(guī)模已經(jīng)達到2000萬方,占比達到99.6%;非住宅的規(guī)模占比為0.4%,面積不到100萬方。
??規(guī)模增長,推升收益和凈利潤走高。2018年-2020年,收益從1.76億元增至7億元,復(fù)合年增長率達到100.2%;凈利潤從2018年的2660萬元增至2020年的8620萬元,猛增近四倍,復(fù)合年增長率為79.9%。
??成立時間不長,但中梁百悅智佳在營收方面對母公司的依賴較少,三條業(yè)務(wù)線中,物業(yè)管理服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)的第三方收入占該項業(yè)務(wù)收入比重超九成。
??過去一年,中梁百悅智佳的三條業(yè)務(wù)線物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)分別營收2.4億元、3.3億元、1.3億元,其中來自獨立人士占該項收入的比重分別為98%、9%、99%。
??物業(yè)管理服務(wù)的收入增長最猛,兩年時間激增1220倍,同時它也是中梁百悅智佳的一項重要收入來源,占比達到33.3%。2018年-2020年,收入增長1220倍,達到2.4億元。
??非業(yè)主增值服務(wù)是中梁百悅智佳收入最高的業(yè)務(wù),不過隨著多元化業(yè)務(wù)的開展,它的收入比重從2018年的99.9%降至2020年的47.2%。發(fā)展早期,中梁百悅智佳主要為中梁控股集團及其他開發(fā)商提供非業(yè)主增值服務(wù),2018年-2020年收入從1.8億元增至3.3億元,增幅達到89.2%。
??社區(qū)增值服務(wù)在2019年開始成為主營業(yè)務(wù)之一,目前占比19%。2020年,這項業(yè)務(wù)營收達到1.3億元,同比增長884%。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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