減倉(cāng)廣東最大舊改項(xiàng)目 瑞安退地?fù)Q現(xiàn)金

公司曾冬梅 2021-07-19 09:31:26 來(lái)源:中房報(bào)

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??“倘若這兩幅地塊新的用途在商業(yè)上具有吸引力,我們也可能會(huì)參與拍地?!?月13日,瑞安房地產(chǎn)有限公司(00272.HK 以下簡(jiǎn)稱“瑞安房地產(chǎn)”)方面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

??該公司回應(yīng)的是4天前發(fā)生的一筆交易。7月9日,瑞安房地產(chǎn)的兩個(gè)子公司同意向佛山市禪城區(qū)土地儲(chǔ)備中心交還兩個(gè)地塊,總現(xiàn)金補(bǔ)償為26.53億元。

??2007年,瑞安房地產(chǎn)以75.1億元的價(jià)格競(jìng)得了總建筑面積150萬(wàn)平方米的佛山嶺南天地項(xiàng)目,這是當(dāng)時(shí)廣東規(guī)模最大的舊城改造項(xiàng)目。此次退回的兩塊地屬該項(xiàng)目的未開(kāi)發(fā)地塊,原計(jì)劃是要建設(shè)兩棟超高層辦公樓,但拿地14年至今未動(dòng)工。有研究數(shù)據(jù)顯示,2020年上半年佛山甲級(jí)寫字樓的空置率高達(dá)43.8%。

??廣東房地產(chǎn)專家鄧浩志認(rèn)為,從經(jīng)濟(jì)上算賬,原方案對(duì)買賣雙方都不利,退地是正確選擇。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言,以目前市場(chǎng)行情預(yù)判,這兩個(gè)地標(biāo)項(xiàng)目建起來(lái)后十之八九是虧損的,對(duì)地方政府來(lái)說(shuō),若將地塊更改為住宅用途重新出讓,也能有更高收益。

??拿地14年未動(dòng)工

??一朝退回

??在公告中,瑞安房地產(chǎn)透露,退回的7號(hào)、8號(hào)土地是2007年11月收購(gòu)的,當(dāng)時(shí)計(jì)劃用于辦公及商業(yè)發(fā)展,由于地下設(shè)施管道因種種原因延遲拆除,導(dǎo)致土地至今未開(kāi)發(fā)。因此,這兩塊地在2020年分別錄得了1.93億元、1.82億元的凈虧損。

??7號(hào)土地總占地面積約為8109.35平方米,所獲補(bǔ)償金額約為11.11億元,8號(hào)土地的占地面積為16385平方米,補(bǔ)償金額約為15.42億元。兩塊地的總補(bǔ)償金額為26.53億元,比24.5億元的賬面凈值高出了約2億元。瑞安房地產(chǎn)強(qiáng)調(diào),為了配合佛山市政府對(duì)這兩幅地塊的重新規(guī)劃,公司同意將該兩幅地塊交還土地儲(chǔ)備中心,這符合公司提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、提升資金效益的輕資產(chǎn)策略,不會(huì)因該交易產(chǎn)生重大收益或虧損。

??據(jù)了解,將地塊收回后,佛山市政府打算重新調(diào)整土地用途,再度公開(kāi)出讓,瑞安房地產(chǎn)也表達(dá)了參與拍賣的可能性。由此可見(jiàn),退地的一部分考量應(yīng)該是與地塊原本的用途有關(guān)。公開(kāi)消息顯示,這兩塊地此前是規(guī)劃為地標(biāo)建筑,計(jì)劃建設(shè)兩棟高度分別為260米、420米的辦公樓,超過(guò)佛山市已落成寫字樓的高度。

??佛山雖為廣東的制造業(yè)重鎮(zhèn),但甲級(jí)寫字樓的需求量與一線城市還是有較大差距。鄧浩志表示,佛山在大商貿(mào)、大金融、大地產(chǎn)、總部經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)占比并不高,造成了其對(duì)商務(wù)辦公物業(yè)需求總量以及形態(tài)上與一線城市的不同,就高端辦公需求而言,與臨近的廣州更是差了一個(gè)量級(jí),因此導(dǎo)致了大量?jī)?yōu)質(zhì)商辦物業(yè)被閑置。根據(jù)戴德梁行發(fā)布的《2020上半年佛山寫字樓市場(chǎng)報(bào)告》,2020年上半年佛山甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)凈吸納量約3.2萬(wàn)平方米,同比大跌55.3%,空置率43.8%,在全國(guó)主要城市中排名靠前。

??瑞安房地產(chǎn)也在年報(bào)中披露了2020年嶺南天地項(xiàng)目相關(guān)的公允值變動(dòng)情況。其中,佛山第B號(hào)、C號(hào)地塊指的便是7號(hào)、8號(hào)土地,可供出租面積共37.4萬(wàn)平方米,年末賬面值24.5億元,同比降低了14.9%,即估值減少了3.66億元。

??在鄧浩志看來(lái),若瑞安房地產(chǎn)繼續(xù)選擇蓋地標(biāo),建設(shè)投入資金巨大不說(shuō),后期還有高昂的維護(hù)費(fèi)用,還需要為招商引資頭痛。以目前市場(chǎng)行情預(yù)判,這兩個(gè)地標(biāo)項(xiàng)目十之八九是虧損的。瑞安房地產(chǎn)的投資者也認(rèn)為退地是明智之舉,有投資者表示,以5004.45元/平方米的樓面地價(jià)、37.4萬(wàn)平方米的建筑面積計(jì)算,這兩塊地的拿地成本約為18.7億元,算上十幾年的資金成本,估計(jì)是一筆虧本買賣,但考慮到若繼續(xù)持有,未來(lái)還要巨額資金投入,及時(shí)止損也算利好。

??減倉(cāng)大灣區(qū)

??加碼長(zhǎng)三角

??據(jù)瑞安房地產(chǎn)方面介紹,截至目前,嶺南天地已建成總建筑面積約38萬(wàn)平方米的住宅。最新一期住宅怡廷自2019年底起推出預(yù)售,至2020年底,逾95%已簽訂買賣合約。該項(xiàng)目還有2.8萬(wàn)平方米住宅、23.7萬(wàn)平方米商業(yè)物業(yè)待日后發(fā)展。這意味著,經(jīng)過(guò)14年的發(fā)展,這個(gè)建筑面積高達(dá)150萬(wàn)平方米的巨無(wú)霸舊改項(xiàng)目已經(jīng)接近開(kāi)發(fā)尾聲。截至目前,該公司仍只專注于嶺南天地這一個(gè)項(xiàng)目,并未在粵港澳大灣區(qū)增加新項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。

??對(duì)于此次退地,瑞安房地產(chǎn)并不想被外界解讀為退出粵港澳大灣區(qū)。該公司相關(guān)人士表示:“我們會(huì)繼續(xù)開(kāi)發(fā)嶺南天地待開(kāi)發(fā)的物業(yè),公司深耕佛山多年,若有進(jìn)一步發(fā)展的機(jī)會(huì),會(huì)積極考慮參與大灣區(qū)的發(fā)展?!?/p>

??話雖如此,從目前瑞安房地產(chǎn)的資源儲(chǔ)備情況來(lái)看,發(fā)展重心偏向長(zhǎng)三角已是明顯的趨勢(shì)。截至2020年底,該公司共持有11個(gè)發(fā)展項(xiàng)目,分布于上海、武漢、佛山及重慶這4個(gè)城市,佛山無(wú)疑是其中城市能級(jí)最低的。在其56.2萬(wàn)平方米的可售住宅物業(yè)建筑面積中,上海就占了34.4萬(wàn)平方米,佛山只有2800平方米。

??2020年,瑞安房地產(chǎn)的合約銷售額為211.84億元,同比增長(zhǎng)了69%,增幅主要來(lái)自于上海及武漢的項(xiàng)目。其中,僅是上海的項(xiàng)目就貢獻(xiàn)了約154.8億元銷售額。

??瑞安房地產(chǎn)主席羅康瑞在今年3月份的業(yè)績(jī)會(huì)上表示,會(huì)考慮投資粵港澳大灣區(qū),目前在做很多的研究,將來(lái)會(huì)有機(jī)會(huì),武漢也十分看好,但公司重點(diǎn)還是會(huì)在上海。該公司其他管理層透露,2020年上海幾個(gè)項(xiàng)目的銷售都取得了非常好的業(yè)績(jī),寫字樓方面雖然短期內(nèi)有一定下行壓力,但長(zhǎng)遠(yuǎn)而言,也看好上海的寫字樓市場(chǎng)。

??在新增投資上,瑞安房地產(chǎn)2020年的主要精力也是放到了長(zhǎng)三角。2020年5月底,該公司以21億元的代價(jià)購(gòu)入了上海青浦區(qū)蟠龍鎮(zhèn)4幅土地80%的權(quán)益,年內(nèi)還與國(guó)際基金高富諾聯(lián)合收購(gòu)了南京地標(biāo)綜合物業(yè)――南京國(guó)際金融中心,雙方各占50%的股權(quán)。

佛山瑞安天地房地產(chǎn)發(fā)展有限公司

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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

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