??近年來國內(nèi)城市化進程在不斷加快，據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2020年末中國常住人口城鎮(zhèn)化率已超過60%。與此同時，城市也面臨著開發(fā)漸趨飽和、土地資源日益稀缺的現(xiàn)狀。

??2020年12月21日，全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議首先提出，全力實施城市更新行動，推動城市高質(zhì)量發(fā)展。

??2021年3月，“十四五”規(guī)劃又明確提出實施城市更新行動，“城市更新”首次寫入政府工作報告中，成為當下熱議的高頻詞。

??對房地產(chǎn)而言，行業(yè)已從增量市場逐步向存量市場轉(zhuǎn)變，城市更新既能降低拿地成本，又是能拓寬獲地渠道，已然成為房企的必爭之地。

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??TOP10房企積極布局城市更新

??從TOP10房企的表現(xiàn)來看，疫情帶來的銷售壓力在TOP10的業(yè)績中未能體現(xiàn)，頭部企業(yè)在3年內(nèi)銷售金額逐年增加。在拿地方面，由于今年上半年全國重點22城實施“雙集中”土地供應新政，競爭激烈導致利潤空間過低，TOP10房企紛紛調(diào)整拿地策略：放緩公開市場拿地的節(jié)奏。

??但整體規(guī)模依然持續(xù)領先，土地儲備充足，發(fā)展更趨穩(wěn)健，拿地金額與銷售比控制在35%-45%之間。相較2020年上半年，21年拿地銷售比同比上升6.1個百分點至40.9%。

??受金融與土地集中度等監(jiān)管政策影響，行業(yè)集中度加劇。TOP10房企2021年上半年拿地金額上限上漲42%至1230億元，下限上漲30%至641億元。同時隨著公開拿地難度升級，為保證穩(wěn)健的土地儲地規(guī)模，頭部房企率先積極布局城市更新業(yè)務板塊，主要是通過參與城市更新、舊改、棚改、TOD等項目建設獲取土地資源，2021年上半年TOP10房企城市更新項目占總土儲的5.69%-24.8%之間。

圖：TOP10代表房企城更占比及組織架構情況

數(shù)據(jù)來源：CAIC

??從TOP10房企對城市更新項目的布局情況來看，為避免盲目的全國化布局造成的利潤壓縮，企業(yè)實力強勁的頭部房企開始進一步深耕高能級的一二線城市。但面對增量遞減，TOP10房企在優(yōu)質(zhì)土地的獲取上依然聚焦在非標拿地模式。

??截止日前，TOP10房企已全部在珠三角布局城市更新業(yè)務，除此之外，近50%房企涉獵長三角城更，近30%進駐京津冀、中原等城市群。

??隨著城市更新市場化程度逐步開放，具備前瞻性的TOP10房企已經(jīng)先人一步占領高地，其中珠三角、長三角參與比例較高。

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??TOP11-50房企布局珠三角占比達52.5%

??為維持良好的財務指標，TOP11-50房企在3年內(nèi)銷售金額增速保持在10%以上。在拿地方面TOP11-50房企土地儲備充足，拿地節(jié)奏維持穩(wěn)定，2021年上半年拿地金額上限微增，同比上漲17%，至536億元。拿地金額與銷售比自2018年逐年下降，相較2020年，2021年半年度拿地銷售比同比上升6.8個百分點至27.5%。

??隨著公開拿地難度逐漸升級，TOP11-50房企在愈發(fā)難以與頭部房企競爭的壓力下，相繼布局城市更新板塊，通過城市更新渠道維持土地儲備，其中粵系房企占比達20%，近9成的TOP11-50房企其城市更新占總土儲比例集中在15%-30%之間,其中富力占比頗高，達79%。

圖:TOP11-50代表房企城更項目占比及組織架構情況

資料來源：CAIC

??從城市更新項目的布局情況來看，灣區(qū)作為房企城市更新的重點布局區(qū)域，TOP11-50房企中已布局珠三角占比高達52.5%。城市更新作為非標拿地模式備受房企關注，尤其在政策較為完整的珠三角，以較低價格拿到大量土地的拿地方式保證了企業(yè)利潤。TOP11-50房企有21家已布局城市更新板塊，其中76%集中布局在珠三角，除此之外，如富力、首開、融信等少部分房企在長三角、京津冀、中原城市群也有城市更新布局。

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??僅11家TOP51-100房企布局城市更新

??與TOP50房企不同，城市更新業(yè)務因?qū)χ黧w資本及渠道要求較高，僅11家TOP51-100房企積極布局城市更新業(yè)務板塊，城市更新項目建面主要集中在1000萬平方米以內(nèi)。

??TOP51-100房企在拿地方面多為深耕型，在政策及金融管控收緊趨勢下，上半年拿地策略較為激進，拿地金額與銷售比由2018年的47%上升至71.67%。相較于前50房企，后50房企覆蓋城市更新業(yè)務的企業(yè)主要聚焦在廣東本地房企以及國企。

圖: TOP51-100代表房企城更項目建面（萬㎡）及組織架構情況

資料來源：CAIC

??從城市更新項目的布局情況來看，TOP51-100中涉及城市更新業(yè)務的廣東本地房企，城市更新是其主要的業(yè)務板塊，因此79%房企在珠三角布局城市更新業(yè)務，除此之外，42%房企涉獵川渝等其他城市群城更，21%房企進駐長三角城市群。

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??城市更新的熱點區(qū)域集中在珠三角

??從TOP100房企的不同布局情況來看 ，珠三角大灣區(qū)成為了城市更新的熱點區(qū)域，因此，粵系房企在這方面有很強的地緣優(yōu)勢，從已具規(guī)模的房企來看，過半均為粵系房企，其次為京津系和閩系，占比分別為15%和13%，浙系、滬系、成渝系和蘇系房企雖有參與，但占比不超5%。反觀大灣區(qū)之外的城市，城市更新主要集中在一線和核心二線城市。

??在各大房企不斷加快布局的同時，城市更新的痛點也很明顯，項目體量較大，對資金要求高，需要處理的關系較為復雜，對大部分房企而言，單槍匹馬作戰(zhàn)壓力較大，因此在項目獲取上，通過收并購或者合作兩種的方式，可以快速打開新局面，既減輕了企業(yè)前期的資金壓力，也共同分擔了后期開發(fā)和運營的市場風險。

??企業(yè)合作方面，2020年以來屢見不鮮，主要可分為三類。一是尋找能補充自身短板的合作方，比如旭輝、金茂、越秀等房企都與有資源優(yōu)勢、且有城市更新經(jīng)驗的本土企業(yè)合作，能幫助更快獲取項目。二是援引有資金實力或融資能力強的投資方，比如俊發(fā)與平安不動產(chǎn)合作，平安不動產(chǎn)作為中國平安旗下專業(yè)的不動產(chǎn)投資和資產(chǎn)管理平臺企業(yè)，能給俊發(fā)提供有效的資金支持。三是有城市更新經(jīng)驗的房企強強結合，比如花樣年和奧園，資源共享能實現(xiàn)1+1>2的效果。

??事實上，開發(fā)周期長、周轉(zhuǎn)慢，處于轉(zhuǎn)化期的大部分項目仍在沉淀資金，城市更新項目必須在轉(zhuǎn)化成有效土儲后才能貢獻業(yè)績。從近幾年表現(xiàn)來看，早期布局城市更新的房企均有一定體量的項目成功轉(zhuǎn)化，并陸續(xù)開盤貢獻銷售，并呈現(xiàn)出穩(wěn)定轉(zhuǎn)化的趨勢釋放紅利。

??隨著中央和地方的政策逐步完善，預計未來轉(zhuǎn)化將進一步提速。比如2021年3月開始實施的《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》，改變了“雙百”制，規(guī)定舊住宅區(qū)簽約面積與簽約人數(shù)均達95%以上可征收，極大推動城市更新進程。

??從目前來看，在城市更新的項目過程中，開發(fā)商已不再是單一的參與主體，甚至不是主要的參與主體。在增存賽道上，開發(fā)商需要承載的是綜合實力，例如持有物業(yè)的運營能力、招商資源庫的整合能力、產(chǎn)業(yè)企業(yè)的勾兌能力等等。而往往正是這些能力決定一家企業(yè)是否能夠成功介入城市更新。