TOP10房企已全部布局城市更新業(yè)務(wù),珠三角參與比例最高

公司CAIC城市更新中心 2021-08-27 08:51:35 來源:丁祖昱評樓市

掃描二維碼分享

??近年來國內(nèi)城市化進(jìn)程在不斷加快,據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2020年末中國常住人口城鎮(zhèn)化率已超過60%。與此同時,城市也面臨著開發(fā)漸趨飽和、土地資源日益稀缺的現(xiàn)狀。

??2020年12月21日,全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議首先提出,全力實施城市更新行動,推動城市高質(zhì)量發(fā)展。

??2021年3月,“十四五”規(guī)劃又明確提出實施城市更新行動,“城市更新”首次寫入政府工作報告中,成為當(dāng)下熱議的高頻詞。

??對房地產(chǎn)而言,行業(yè)已從增量市場逐步向存量市場轉(zhuǎn)變,城市更新既能降低拿地成本,又是能拓寬獲地渠道,已然成為房企的必爭之地。

??01

??TOP10房企積極布局城市更新

??從TOP10房企的表現(xiàn)來看,疫情帶來的銷售壓力在TOP10的業(yè)績中未能體現(xiàn),頭部企業(yè)在3年內(nèi)銷售金額逐年增加。在拿地方面,由于今年上半年全國重點22城實施“雙集中”土地供應(yīng)新政,競爭激烈導(dǎo)致利潤空間過低,TOP10房企紛紛調(diào)整拿地策略:放緩公開市場拿地的節(jié)奏。

??但整體規(guī)模依然持續(xù)領(lǐng)先,土地儲備充足,發(fā)展更趨穩(wěn)健,拿地金額與銷售比控制在35%-45%之間。相較2020年上半年,21年拿地銷售比同比上升6.1個百分點至40.9%。

??受金融與土地集中度等監(jiān)管政策影響,行業(yè)集中度加劇。TOP10房企2021年上半年拿地金額上限上漲42%至1230億元,下限上漲30%至641億元。同時隨著公開拿地難度升級,為保證穩(wěn)健的土地儲地規(guī)模,頭部房企率先積極布局城市更新業(yè)務(wù)板塊,主要是通過參與城市更新、舊改、棚改、TOD等項目建設(shè)獲取土地資源,2021年上半年TOP10房企城市更新項目占總土儲的5.69%-24.8%之間。

圖:TOP10代表房企城更占比及組織架構(gòu)情況

數(shù)據(jù)來源:CAIC數(shù)據(jù)來源:CAIC

??從TOP10房企對城市更新項目的布局情況來看,為避免盲目的全國化布局造成的利潤壓縮,企業(yè)實力強勁的頭部房企開始進(jìn)一步深耕高能級的一二線城市。但面對增量遞減,TOP10房企在優(yōu)質(zhì)土地的獲取上依然聚焦在非標(biāo)拿地模式。

??截止日前,TOP10房企已全部在珠三角布局城市更新業(yè)務(wù),除此之外,近50%房企涉獵長三角城更,近30%進(jìn)駐京津冀、中原等城市群。

??隨著城市更新市場化程度逐步開放,具備前瞻性的TOP10房企已經(jīng)先人一步占領(lǐng)高地,其中珠三角、長三角參與比例較高。

??02

??TOP11-50房企布局珠三角占比達(dá)52.5%

??為維持良好的財務(wù)指標(biāo),TOP11-50房企在3年內(nèi)銷售金額增速保持在10%以上。在拿地方面TOP11-50房企土地儲備充足,拿地節(jié)奏維持穩(wěn)定,2021年上半年拿地金額上限微增,同比上漲17%,至536億元。拿地金額與銷售比自2018年逐年下降,相較2020年,2021年半年度拿地銷售比同比上升6.8個百分點至27.5%。

??隨著公開拿地難度逐漸升級,TOP11-50房企在愈發(fā)難以與頭部房企競爭的壓力下,相繼布局城市更新板塊,通過城市更新渠道維持土地儲備,其中粵系房企占比達(dá)20%,近9成的TOP11-50房企其城市更新占總土儲比例集中在15%-30%之間,其中富力占比頗高,達(dá)79%。

圖:TOP11-50代表房企城更項目占比及組織架構(gòu)情況

資料來源:CAIC資料來源:CAIC

??從城市更新項目的布局情況來看,灣區(qū)作為房企城市更新的重點布局區(qū)域,TOP11-50房企中已布局珠三角占比高達(dá)52.5%。城市更新作為非標(biāo)拿地模式備受房企關(guān)注,尤其在政策較為完整的珠三角,以較低價格拿到大量土地的拿地方式保證了企業(yè)利潤。TOP11-50房企有21家已布局城市更新板塊,其中76%集中布局在珠三角,除此之外,如富力、首開、融信等少部分房企在長三角、京津冀、中原城市群也有城市更新布局。

??03

??僅11家TOP51-100房企布局城市更新

??與TOP50房企不同,城市更新業(yè)務(wù)因?qū)χ黧w資本及渠道要求較高,僅11家TOP51-100房企積極布局城市更新業(yè)務(wù)板塊,城市更新項目建面主要集中在1000萬平方米以內(nèi)。

??TOP51-100房企在拿地方面多為深耕型,在政策及金融管控收緊趨勢下,上半年拿地策略較為激進(jìn),拿地金額與銷售比由2018年的47%上升至71.67%。相較于前50房企,后50房企覆蓋城市更新業(yè)務(wù)的企業(yè)主要聚焦在廣東本地房企以及國企。

圖: TOP51-100代表房企城更項目建面(萬㎡)及組織架構(gòu)情況

資料來源:CAIC資料來源:CAIC

??從城市更新項目的布局情況來看,TOP51-100中涉及城市更新業(yè)務(wù)的廣東本地房企,城市更新是其主要的業(yè)務(wù)板塊,因此79%房企在珠三角布局城市更新業(yè)務(wù),除此之外,42%房企涉獵川渝等其他城市群城更,21%房企進(jìn)駐長三角城市群。

??04

??城市更新的熱點區(qū)域集中在珠三角

??從TOP100房企的不同布局情況來看 ,珠三角大灣區(qū)成為了城市更新的熱點區(qū)域,因此,粵系房企在這方面有很強的地緣優(yōu)勢,從已具規(guī)模的房企來看,過半均為粵系房企,其次為京津系和閩系,占比分別為15%和13%,浙系、滬系、成渝系和蘇系房企雖有參與,但占比不超5%。反觀大灣區(qū)之外的城市,城市更新主要集中在一線和核心二線城市。

??在各大房企不斷加快布局的同時,城市更新的痛點也很明顯,項目體量較大,對資金要求高,需要處理的關(guān)系較為復(fù)雜,對大部分房企而言,單槍匹馬作戰(zhàn)壓力較大,因此在項目獲取上,通過收并購或者合作兩種的方式,可以快速打開新局面,既減輕了企業(yè)前期的資金壓力,也共同分擔(dān)了后期開發(fā)和運營的市場風(fēng)險。

??企業(yè)合作方面,2020年以來屢見不鮮,主要可分為三類。一是尋找能補充自身短板的合作方,比如旭輝、金茂、越秀等房企都與有資源優(yōu)勢、且有城市更新經(jīng)驗的本土企業(yè)合作,能幫助更快獲取項目。二是援引有資金實力或融資能力強的投資方,比如俊發(fā)與平安不動產(chǎn)合作,平安不動產(chǎn)作為中國平安旗下專業(yè)的不動產(chǎn)投資和資產(chǎn)管理平臺企業(yè),能給俊發(fā)提供有效的資金支持。三是有城市更新經(jīng)驗的房企強強結(jié)合,比如花樣年和奧園,資源共享能實現(xiàn)1+1>2的效果。

??事實上,開發(fā)周期長、周轉(zhuǎn)慢,處于轉(zhuǎn)化期的大部分項目仍在沉淀資金,城市更新項目必須在轉(zhuǎn)化成有效土儲后才能貢獻(xiàn)業(yè)績。從近幾年表現(xiàn)來看,早期布局城市更新的房企均有一定體量的項目成功轉(zhuǎn)化,并陸續(xù)開盤貢獻(xiàn)銷售,并呈現(xiàn)出穩(wěn)定轉(zhuǎn)化的趨勢釋放紅利。

??隨著中央和地方的政策逐步完善,預(yù)計未來轉(zhuǎn)化將進(jìn)一步提速。比如2021年3月開始實施的《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》,改變了“雙百”制,規(guī)定舊住宅區(qū)簽約面積與簽約人數(shù)均達(dá)95%以上可征收,極大推動城市更新進(jìn)程。

??從目前來看,在城市更新的項目過程中,開發(fā)商已不再是單一的參與主體,甚至不是主要的參與主體。在增存賽道上,開發(fā)商需要承載的是綜合實力,例如持有物業(yè)的運營能力、招商資源庫的整合能力、產(chǎn)業(yè)企業(yè)的勾兌能力等等。而往往正是這些能力決定一家企業(yè)是否能夠成功介入城市更新。

河南正商置業(yè)有限公司

統(tǒng)一社會信用代碼:91410100271718225K    經(jīng)營狀況:存續(xù)    注冊資本:100000(萬元)

風(fēng)險情況:  自身風(fēng)險  1    變更提醒  53    關(guān)聯(lián)風(fēng)險  414

新鄭正商興城置業(yè)有限公司

統(tǒng)一社會信用代碼:91410184337083235J    經(jīng)營狀況:存續(xù)    注冊資本:40000(萬元)

風(fēng)險情況:  自身風(fēng)險  1    變更提醒  6    關(guān)聯(lián)風(fēng)險  1

俊發(fā)集團有限公司

統(tǒng)一社會信用代碼:915300007134021307    經(jīng)營狀況:存續(xù)    注冊資本:525000(萬元)

風(fēng)險情況:  自身風(fēng)險  48    變更提醒  452    關(guān)聯(lián)風(fēng)險  330

云南俊發(fā)寶云房地產(chǎn)有限公司

統(tǒng)一社會信用代碼:91530000566222788P    經(jīng)營狀況:存續(xù)    注冊資本:461670(萬元)

風(fēng)險情況:  自身風(fēng)險  8    變更提醒  23    關(guān)聯(lián)風(fēng)險  173

廣州市敏捷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

統(tǒng)一社會信用代碼:914401017837924028    經(jīng)營狀況:存續(xù)    注冊資本:470000(萬元)

風(fēng)險情況:  自身風(fēng)險  0    變更提醒  171    關(guān)聯(lián)風(fēng)險  92

陽江市敏捷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

統(tǒng)一社會信用代碼:91441700555597920U    經(jīng)營狀況:存續(xù)    注冊資本:100000(萬元)

風(fēng)險情況:  自身風(fēng)險  0    變更提醒  4    關(guān)聯(lián)風(fēng)險  8

原創(chuàng) 宏觀 政策 市場 公司 土地 觀點 金融 海外 產(chǎn)業(yè)鏈
2023-10-23 更多

中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
返回頂部