??“我們認(rèn)為新政策對(duì)城市更新實(shí)施主體能力提出了更清晰、更高的要求?！?月25日，佳兆業(yè)集團(tuán)的管理層在上半年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)回應(yīng)了多個(gè)有關(guān)城市更新的問題，其中便包括了半個(gè)月前發(fā)布的《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知（征求意見稿）》（以下簡(jiǎn)稱《征求意見稿》）。

??對(duì)重倉城市更新項(xiàng)目的粵派房企而言，這關(guān)乎著未來的規(guī)模和利潤(rùn)表現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至6月底，僅僅是時(shí)代中國、雅居樂集團(tuán)、中國奧園、富力地產(chǎn)這4家房企的城市更新項(xiàng)目潛在總貨值就達(dá)到了3.8萬億元。而佳兆業(yè)1年前的城市更新貨值就已高達(dá)2.6萬億元。

??從目前來看，房企們的反應(yīng)還是比較淡定，時(shí)代中國董事會(huì)主席岑釗雄、中國奧園行政總裁郭梓寧都表示，公司基本沒有參與老城區(qū)的改造，拆建比大部分沒超過2，也基本為就地安置，符合政策要求。富力地產(chǎn)則聲稱，新政執(zhí)行上需要時(shí)間，所以該公司的舊改目標(biāo)暫時(shí)沒有太大改變。佳兆業(yè)更為自信，認(rèn)為自身的優(yōu)勢(shì)今后將進(jìn)一步凸顯，除了繼續(xù)深耕粵港澳大灣區(qū)外，該公司還要加速城市更新模式全國復(fù)制。

??防止大拆大建的新政策

??8月10日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《征求意見稿》。其中提到，近期各地積極推動(dòng)實(shí)施城市更新行動(dòng)，但在推進(jìn)過程中，出現(xiàn)繼續(xù)沿用過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)方式，大拆大建，急功近利的傾向，有些地方出現(xiàn)隨意拆除老建筑、征遷居民、砍伐老樹、變相抬高房?jī)r(jià)、提高生活成本，產(chǎn)生新的城市問題。

??為了解決這些問題、防止城市更新變形走樣，《征求意見稿》提出要嚴(yán)格控制大規(guī)模的拆除、增建和搬遷，確保住房租賃市場(chǎng)供需平穩(wěn)。具體措施包括，除違法建筑和被鑒定為危房的以外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上老城區(qū)更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%；嚴(yán)格控制老城區(qū)改擴(kuò)建、新建建筑規(guī)模和建設(shè)強(qiáng)度，原則上更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆建比不宜大于2；更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目居民就地、就近安置率不宜低于50%；穩(wěn)步實(shí)施城中村改造，做好中低價(jià)位、中小戶型長(zhǎng)期租賃住房建設(shè)，住房租金年度漲幅不超過5%等。

??《征求意見稿》強(qiáng)調(diào)，不沿用過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)方式，片面追求規(guī)模擴(kuò)張帶來的短期效益和經(jīng)濟(jì)利益，鼓勵(lì)推動(dòng)城市更新由“開發(fā)方式”向“經(jīng)營(yíng)模式”轉(zhuǎn)變。

??有分析認(rèn)為，上述關(guān)于建設(shè)強(qiáng)度、就地安置比例等規(guī)定，使得城市更新的土地經(jīng)營(yíng)價(jià)值有了較大幅度的下降，也令推進(jìn)中的項(xiàng)目面臨著較大的不確定性，對(duì)各類參與城市更新項(xiàng)目的主體，特別是在深圳、廣州等較大城市城市更新項(xiàng)目?jī)?chǔ)備較多的房企影響直接。

??“城市更新步子邁的比較大的是粵港澳大灣區(qū)，所以受影響較大的也是重倉這些項(xiàng)目的粵派開發(fā)商。”某房企城市更新部門負(fù)責(zé)人表示。

??房企紛紛表態(tài)：影響不大

??近幾年，隨著主要城市地價(jià)的不斷上漲，城市更新成為了不少房企在招拍掛市場(chǎng)之外的重要納儲(chǔ)渠道。而城市更新項(xiàng)目最終釋放出來的貨值和利潤(rùn)，也令房企們看到了對(duì)沖招拍掛項(xiàng)目利潤(rùn)下行的希望。

??根據(jù)中國奧園的中期業(yè)績(jī)報(bào)告，截至6月30日，該公司計(jì)入城市更新項(xiàng)目后的總貨值約13482億元。其中，70個(gè)城市更新項(xiàng)目的可售貨值占比已經(jīng)超過50%，達(dá)到7543億元，99%位于粵港澳大灣區(qū)。

??中國奧園將城市更新視為一項(xiàng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，認(rèn)為既有助增厚土地儲(chǔ)備，也可通過一二級(jí)聯(lián)動(dòng)、一級(jí)開發(fā)及項(xiàng)目出售實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，未來利潤(rùn)可見性高。該公司預(yù)計(jì)2021年至2024年城市更新可轉(zhuǎn)化2420億元的可售貨值，利潤(rùn)水平均優(yōu)于普通項(xiàng)目，平均毛利率可達(dá)35%至40%，凈利率15%至20%。

??同樣深耕粵港澳大灣區(qū)的時(shí)代中國擁有大約160個(gè)處于不同發(fā)展階段的城市更新項(xiàng)目，潛在總可售面積約5340萬平方米，預(yù)計(jì)總貨值超過1.6萬億元。雅居樂的城市更新業(yè)務(wù)雖然起步較晚，但截至6月底，也簽下了22個(gè)合作協(xié)議，鎖定預(yù)計(jì)建筑面積1492萬平方米，鎖定貨值預(yù)計(jì)4522億元。同期，富力地產(chǎn)也有58個(gè)已簽約舊改項(xiàng)目，可售貨值超1萬億元，78%位于粵港澳大灣區(qū)。

??佳兆業(yè)集團(tuán)在去年曾披露過一組數(shù)據(jù)：截至2020年上半年，公司在城市更新儲(chǔ)備方面的占地面積為4200萬平方米，預(yù)計(jì)貨值約2.6萬億元。根據(jù)該公司8月25日發(fā)布的中期業(yè)績(jī)報(bào)告，截至2021年6月底，其城市更新團(tuán)隊(duì)有1090人之多，擁有項(xiàng)目213個(gè)，占地面積超5370萬平方米，可售面積預(yù)計(jì)達(dá)1.1億平方米，粵港澳大灣區(qū)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備占比逾99%。雖然沒有公布最新的貨值數(shù)據(jù)，但以去年的基數(shù)來看，其城市更新的總貨值大概率超過3萬億元。

??城市更新項(xiàng)目已經(jīng)成為了這些房企確保未來規(guī)模和利潤(rùn)增長(zhǎng)的重要支柱，而《征求意見稿》的出臺(tái)則為原本確定性頗高的增長(zhǎng)打上了一個(gè)問號(hào)。上述的大部分房企在業(yè)績(jī)會(huì)上都被問到了新政的影響，郭梓寧認(rèn)為，有關(guān)城市更新防止大拆大建的新規(guī)政策，是推動(dòng)城市更新向漸進(jìn)式、可持續(xù)模式轉(zhuǎn)變?！爸袊鴬W園一貫倡導(dǎo)有機(jī)更新，即注重歷史文脈傳承、完善公共配套、植入新興產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性更新策略，契合國家政策導(dǎo)向。”據(jù)其介紹，該公司以舊村、舊廠改造為主，不涉及老城區(qū)舊城改造，拆建比等符合政策要求。在增建方面，配建公共服務(wù)設(shè)施；在安置方面，尊重居民安置意愿，采取就地安置。

??富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉在8月24日的業(yè)績(jī)會(huì)上表示，城市更新政策在粵港澳大灣區(qū)不是新話題，公司扎根在廣州，根據(jù)政策導(dǎo)向，應(yīng)該是集中在越秀區(qū)和荔灣區(qū)等老城區(qū)的項(xiàng)目要比較注意，其他區(qū)域影響很小。

??“城市更新納入了國家的‘十四五’規(guī)劃，我們認(rèn)為這個(gè)新政的出臺(tái)正當(dāng)時(shí)，預(yù)計(jì)下一步還會(huì)有更多科學(xué)合理的實(shí)施細(xì)則。城市更新必須走高質(zhì)量發(fā)展之路，新政有助于行業(yè)規(guī)范和健康發(fā)展。”佳兆業(yè)集團(tuán)總裁麥帆如此表示。作為城市更新領(lǐng)域的排頭兵，佳兆業(yè)集團(tuán)的底氣還是比較足，從麥帆的表態(tài)來看，《征求意見稿》并沒有影響該公司的發(fā)展節(jié)奏。據(jù)其透露，未來一到兩年內(nèi)該公司還將轉(zhuǎn)化城市更新項(xiàng)目可售面積382.8萬平方米，對(duì)應(yīng)的貨值超過1400億元。