??在資本市場上，物管企業(yè)開始從狂熱走向冷靜。

??截至9月10日收盤，市值前三名的物管企業(yè)為碧桂園服務(wù)、華潤萬象生活、融創(chuàng)服務(wù)，實時市值分別為1961億港元、874.2億港元、552.54億港元。而恒大物業(yè)從最高時1000多億港元，已經(jīng)跌出了前三的位置。

??在市值榜上，碧桂園服務(wù)穩(wěn)居上市物管企業(yè)榜首，其市值是第二名的兩倍多，是第三名的三倍多。

??截至2021年9月10日，公布業(yè)績的51家上市物管企業(yè)總市值為7699.31億港元。市值均值為150.96億元。

??有人歡喜有人憂。

??通過半年報發(fā)現(xiàn)，上市物管企業(yè)在管理規(guī)模、營業(yè)收入、盈利能力持續(xù)穩(wěn)定增長，不同的是，上市物管企業(yè)市值、市盈率等指標(biāo)卻不斷回落。不變的是，市值、市盈率繼續(xù)保持分化趨勢。

??還有就是物管企業(yè)登陸資本市場的熱情依舊不變。2021上半年，共有11家物業(yè)服務(wù)企業(yè)成功上市。截至目前，登陸A股和港股的物業(yè)服務(wù)企業(yè)共有52家。預(yù)計今年上市物管企業(yè)數(shù)量可能會超70家。

??眾多物管企業(yè)被資本市場的高估值吸引而選擇上市，但上市后如何保持高市值以及高市盈率是這些物管企業(yè)需要思考的問題。

??━━━━市值、市盈率分化顯著

??“兩個月前物業(yè)板塊的平均估值有30多倍，按照正常來說，在目前基礎(chǔ)上下調(diào)40%才是一個比較可持續(xù)的估值。物管企業(yè)合理的市盈率應(yīng)該是15～22倍。”房地產(chǎn)與金融資深評論人黃立沖對記者表示。

??和2020年物管企業(yè)在資本市場一路高歌猛進(jìn)不同，今年上半年，51家物管企業(yè)的市值、市盈率等指標(biāo)均有所回落。

??物業(yè)板塊市值兩極分化顯著。截至2021年9月10日，排名第一的碧桂園服務(wù)占51家上市物管企業(yè)總市值的四分之一，為25.47%，前五家物管企業(yè)市值之和占總市值比例過半，為56.4%，分別為碧桂園服務(wù)、華潤萬象生活、融創(chuàng)服務(wù)、恒大物業(yè)和雅生活服務(wù)；排名前十的物管企業(yè)市值占比超四分之三，達(dá)到75.41%。上市物管企業(yè)市值超過均值的僅有11家，占上市物管企業(yè)總數(shù)的21.57%。市值排名最后一位的是燁星集團(tuán)，為2.84億港元。

??市值排名第一的物管企業(yè)和最后一名相差1958.16億港元。

??不過，和兩個月前相比，物管企業(yè)在資本市場的熱度已經(jīng)相對降溫，彼時的分化更加嚴(yán)重。

??就在兩個月前，物管企業(yè)的總市值已經(jīng)突破萬億元，市值最高的碧桂園服務(wù)超過2000億元。

??截至2021年6月30日，46家上市公司的總市值突破萬億元。港股市場市值千億元企業(yè)共2家，100億至1000億元企業(yè)共13家，50億至100億元的企業(yè)有9家，50億元以下的企業(yè)共22家；市值最高的碧桂園服務(wù)達(dá)2250.34億元。

??不僅在市值，市盈率也呈現(xiàn)分化的局面。

??值得關(guān)注的是，一些小型物管企業(yè)上市首日就遭遇了破發(fā)的尷尬境地，與很多頭部物業(yè)企業(yè)高達(dá)超過百倍的市盈率，形成了顯著的差異。

??值得一提的是，隨著大量新股的上市，資本市場也愈發(fā)理性。市盈率開始從高位回落。

??截至9月10日，51家上市物管企業(yè)平均市盈率為20.55倍，對比2021年6月30日34倍均值，碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、世茂服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、金科服務(wù)等市盈率均在60倍以上，整體市盈率估值回落。從估值水平來看，華潤萬象生活市盈率最高，達(dá)57.12倍；碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)位列第二、三名，分別為47.12和46.43倍。市盈率高于20.55倍的物管企業(yè)有21家，其中4家上市物管企業(yè)市盈率高于40倍，分別為華潤萬象生活、碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、旭輝永升服務(wù)。市盈率低于10倍的有9家，市盈率最低的是祈福生活服務(wù)，為3.33倍。

??市盈率排名第一的物管企業(yè)和最后一名相差53.79倍。

??━━━━規(guī)模和盈利能力是關(guān)鍵

??在資本市場上，高市盈率和高市值的頭銜均被頭部物管企業(yè)占據(jù)，管理規(guī)模和盈利能力成為資本市場衡量上市物管企業(yè)的重要指標(biāo)。

??為了快速搶占市場，頭部企業(yè)對于規(guī)模的重視不言而喻。隨著上市物管企業(yè)越來越多，物管企業(yè)想要獲得更大的市場份額，規(guī)模仍然是物管企業(yè)的核心競爭力。

??據(jù)2021年半年報顯示，有47家物管企業(yè)披露了在管面積，總在管面積達(dá)到52.4億平方米；平均在管面積為1.12億平方米。

??值得關(guān)注的是，碧桂園服務(wù)達(dá)到6.44億平方米的在管面積拔得頭籌，原因在于完成了對藍(lán)光嘉寶服務(wù)的收購，為其一次性增加了1.3億平方米的在管面積。恒大物業(yè)以4.5億平方米的在管面積獲得了第二名。來自寧波亞太酒店物業(yè)的面積超8000萬平方米。此外，保利物業(yè)、雅生活服務(wù)和彩生活，在管面積均超過3.5億平方米。在管面積最低的是星盛商業(yè)，為170萬平方米。

??除了在管面積，合約面積也是衡量規(guī)律的重要指標(biāo)。一位物業(yè)專家表示，合約面積是物管企業(yè)未來規(guī)模增長確定性的重要指標(biāo)，合約面積越高，物管企業(yè)未來可轉(zhuǎn)化為在管面積的確定性就越高。

??2021年上半年，有45家上市物管企業(yè)公布合約面積，總量達(dá)到78.76億平方米，平均合約面積達(dá)到1.75億平方米。其中，碧桂園服務(wù)的合約面積最高，達(dá)到12.05億平方米。合約面積最低的還是星盛商業(yè)，為350萬