???三條紅線以來(lái)，行業(yè)進(jìn)入管理紅利時(shí)代，房企紛紛對(duì)其組織架構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，裂變與合并是重點(diǎn)調(diào)整方向，核心是向管理要效益，實(shí)現(xiàn)區(qū)域深耕。四季度開(kāi)始，房企再次掀起組織架構(gòu)精簡(jiǎn)熱潮，包含事業(yè)部整合、區(qū)域公司合并、撤銷(xiāo)部分區(qū)域公司等。

??近日，有消息稱(chēng)，弘陽(yáng)地產(chǎn)完成了新一輪的區(qū)域公司合并和人事調(diào)整，區(qū)域架構(gòu)由原來(lái)的10個(gè)區(qū)域公司合并為7個(gè)區(qū)域公司。在此之前，12月初，旭輝和新城也相繼進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整，其核心均在于整合區(qū)域事業(yè)部，精簡(jiǎn)架構(gòu)。

??房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行已接近半年時(shí)間，政策端不斷釋放積極信號(hào)，窗口期下房企戰(zhàn)略精簡(jiǎn)是主動(dòng)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的必要舉措，同時(shí)，也是緩解流動(dòng)性壓力下，“勒緊腰帶”抵御“寒冬”的戰(zhàn)略選擇。

??房企戰(zhàn)略精簡(jiǎn)并非首次

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自7月以來(lái)已有8家品牌房企進(jìn)行進(jìn)行不低于10次組織架構(gòu)調(diào)整。其中，旭輝、綠城、龍湖等房企并非首次進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整。從調(diào)整內(nèi)容來(lái)看，本質(zhì)是收縮、精簡(jiǎn)戰(zhàn)略框架。

??以旭輝為例，自2017年提出“區(qū)域集團(tuán)化”戰(zhàn)略起，經(jīng)歷了組織架構(gòu)從擴(kuò)張到收縮的轉(zhuǎn)變，2019確立“大平臺(tái)+小集團(tuán)+項(xiàng)目集群”模式，管理權(quán)限下放至區(qū)域公司；2020年進(jìn)行組織架構(gòu)再調(diào)整，12月初，旭輝再次整合區(qū)域公司，控制合理的管理半徑，以更好地輸出“區(qū)域深耕”戰(zhàn)略。

??此外，綠城中國(guó)也曾于2019年實(shí)施架構(gòu)精簡(jiǎn)，將16家子公司整合縮減為11家，如今進(jìn)行二次區(qū)域整合升級(jí)。

??房企組織架構(gòu)調(diào)整的同時(shí)，均涉及人員配置精簡(jiǎn)及戰(zhàn)略的聚焦。比如，弘陽(yáng)地產(chǎn)在縮減合并區(qū)域的同時(shí)，涉及七大區(qū)域負(fù)責(zé)人和人員調(diào)整變動(dòng)，中層員工則根據(jù)區(qū)域新的組織架構(gòu)轉(zhuǎn)崗、更換城市或個(gè)人意愿進(jìn)行小比例調(diào)整，管理團(tuán)隊(duì)更為精簡(jiǎn)。此外，新城控股也于12月初將住宅開(kāi)發(fā)事業(yè)部和商業(yè)開(kāi)發(fā)事業(yè)部進(jìn)行大區(qū)合并，整合為十個(gè)大區(qū)，同時(shí)伴隨人員調(diào)整，事業(yè)部總部開(kāi)啟縮編、轉(zhuǎn)崗和分流。

表：近期部分房企組織架構(gòu)精簡(jiǎn)情況

資料來(lái)源：公開(kāi)資料、CRIC整理

??應(yīng)對(duì)市場(chǎng)之變，緩解流動(dòng)性壓力

??實(shí)際上，本輪戰(zhàn)略精簡(jiǎn)的大背景不容忽視。

??2021年下半年以來(lái)，受政策調(diào)控及市場(chǎng)降溫影響，房企流動(dòng)性承壓。

??首先，銷(xiāo)售端持續(xù)轉(zhuǎn)冷，百?gòu)?qiáng)房企操盤(pán)業(yè)績(jī)單月及累計(jì)同比持續(xù)下行；預(yù)售監(jiān)管資金政策從嚴(yán)，房企回款速度放緩加劇資金鏈緊張；同時(shí)“三條紅線”監(jiān)管持續(xù)，降杠桿壓力長(zhǎng)期存在。

??此外，房企迎來(lái)債務(wù)集中到期高峰。根據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)的98家樣本房企數(shù)據(jù)，2021年與2022年債務(wù)到期規(guī)模分別為約13.8萬(wàn)億元和12.6萬(wàn)億元，為近十年來(lái)的小高峰；其中，2022年1月到期債務(wù)規(guī)模約1793億元，為近期月度小高峰。同時(shí)，房企債務(wù)展期、違約等事件頻出，現(xiàn)金流動(dòng)性壓力可見(jiàn)一斑。

??在此背景下，房企組織框架的收縮精簡(jiǎn)，可以控制成本，將有限的資金更精準(zhǔn)投放，是主動(dòng)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境變化，緩解流動(dòng)性壓力，“勒緊腰帶”抵御“寒冬”的戰(zhàn)略選擇。

??例如近期陷入理財(cái)產(chǎn)品兌付困難、4億美元票據(jù)展期失敗等流動(dòng)性危機(jī)中的佳兆業(yè)，出于“節(jié)流”、“回血”的需要，選擇收縮距離大本營(yíng)較遠(yuǎn)、區(qū)域整體表現(xiàn)一般的兩大區(qū)域。

圖：2021-2012年樣本房企月度債務(wù)到期規(guī)模（人民幣，億元）

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC監(jiān)測(cè)

??降本增效，助力投拓戰(zhàn)略

??在“三條紅線”、土地“兩集中”影響下，房企金融紅利和土地紅利逐步退去，行業(yè)進(jìn)入管理紅利時(shí)代。

??管理紅利時(shí)代下，精簡(jiǎn)組織架構(gòu)，適當(dāng)縮短管理鏈條，合并部分區(qū)域、城市公司，剝離非必要業(yè)務(wù)，得以減少中間環(huán)節(jié)，提升管理效率，已成為“向管理要效益”的重要手段；同時(shí)，精簡(jiǎn)架構(gòu)有利于權(quán)力下放，增加區(qū)域部門(mén)的自主權(quán)與靈活度，而且整合相似職權(quán)部門(mén)有助于減少內(nèi)耗。

??此外，隨著政策窗口期來(lái)臨，房企通過(guò)戰(zhàn)略“瘦身”，得以趁機(jī)調(diào)整布局，推進(jìn)區(qū)域深耕戰(zhàn)略，蓄勢(shì)待發(fā)迎接下一輪投拓。例如旭輝集團(tuán)，一直以來(lái)堅(jiān)持區(qū)域深耕戰(zhàn)略，多次調(diào)整優(yōu)化組織架構(gòu)，控制管理半徑，以提高效能、更好地配合區(qū)域深耕落地。2021年上半年，旭輝顯著增加了長(zhǎng)三角及環(huán)渤海的投資力度，新增土地建筑面積占比分別較2020年全提升16和15個(gè)百分點(diǎn)。

圖：旭輝集團(tuán)2020年及1H2021新增土儲(chǔ)建面區(qū)域占比

注：內(nèi)圈為2020年，外圈為1H2021  數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC

??值得注意的是，房企組織架構(gòu)調(diào)整的另一重要抓手是平臺(tái)化發(fā)展，通過(guò)平臺(tái)賦能，在精簡(jiǎn)、輕量化集團(tuán)總部的同時(shí)，打通各事業(yè)部管理路徑，更高效地協(xié)調(diào)管理；同時(shí)從集團(tuán)層面戰(zhàn)略性統(tǒng)籌各多元賽道戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)資源配置優(yōu)化。比如龍湖成立了龍湖集團(tuán)賦能平臺(tái)，定位于專(zhuān)家能力支持協(xié)同而非管控，實(shí)現(xiàn)組織扁平化、敏捷化。

??近期房企較為集中性地組織架構(gòu)調(diào)整、戰(zhàn)略精簡(jiǎn)，其核心在于“降本增效”，在緩解流動(dòng)性壓力的同時(shí)，向管理要效益；同時(shí)在可以預(yù)見(jiàn)的“政策底”窗口期，提前布局，無(wú)論是投拓方面的區(qū)域聚焦，還是多元賽道方面的戰(zhàn)略性賦能，為后續(xù)發(fā)展蓄能。

??需要注意的是，房企組織架構(gòu)調(diào)整的同時(shí)，面臨一系列的附帶問(wèn)題，比如管理層的調(diào)整與變動(dòng)，或面臨其管理團(tuán)隊(duì)人員的連帶變動(dòng)、人才流失；部分成員對(duì)公司組織架構(gòu)調(diào)整目標(biāo)不清晰，從而配合度不高；調(diào)整后面臨內(nèi)部人員的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、外部各部門(mén)之間的銜接等幾大問(wèn)題，，能否妥善協(xié)調(diào)處理，對(duì)后續(xù)發(fā)展非常重要。