??2021年的第三批集中供地，與第一批“市場(chǎng)火爆”、第二批集體“遇冷”相比，出現(xiàn)回暖跡象。

??2021年2月，自然資源部發(fā)布22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)施住宅用地“兩集中”的政策，這是土地供給的重大變革，對(duì)市場(chǎng)影響深遠(yuǎn)。

??“兩集中”是指，集中發(fā)布出讓公告，原則上每年不超過(guò)3次；集中組織出讓活動(dòng)，同批次公告出讓的土地以掛牌文件交易的，應(yīng)當(dāng)確定共同的掛牌起止日期；以拍賣方式交易的，應(yīng)該連續(xù)集中完成拍賣活動(dòng)。實(shí)施“兩集中”供地政策的有22個(gè)城市，包括北上廣深4個(gè)一線城市，及南京、蘇州、杭州、廈門、福州等18個(gè)二線城市。

??從2021年的“兩集中”實(shí)施節(jié)奏和效果來(lái)看，首批集中供地出現(xiàn)恐慌式搶地并導(dǎo)致房企競(jìng)相推高成交價(jià)后，監(jiān)管層及時(shí)出臺(tái)了二手房指導(dǎo)價(jià)新政，此后各個(gè)地方政府陸續(xù)就土拍規(guī)則方面設(shè)置門檻要求，第二批集中供地集體“遇冷”。

??第三批集中供地土拍陸續(xù)結(jié)束。相較于首批集中供地的火熱，第二批集中供地底價(jià)成交、終止出讓、流拍等“遇冷”現(xiàn)象后，第三批集中供地經(jīng)歷政策調(diào)整后出現(xiàn)回暖跡象。

??值得一提的是，2021年供地政策細(xì)則的變化成為市場(chǎng)風(fēng)向決定的因素之一，第二批集中供地之后，土地供給政策明顯變得寬松了很多。中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱接受《中國(guó)房地產(chǎn)金融》采訪時(shí)表示，從拍地主體看，各個(gè)城市政策最大的共性是門檻降低。各地通過(guò)各種方式降低門檻，包括但不限于保證金比例下調(diào)、取消競(jìng)自持、減少捆綁配建、回爐地塊降低總價(jià)、提高新房限價(jià)或取消限價(jià)等。整體來(lái)看，市場(chǎng)表現(xiàn)相較第二批略有升溫，但是與首批拍地相比市場(chǎng)熱度仍在下降。

??第三批集中供地陸續(xù)出爐

??第三批集中供地已陸續(xù)出爐。據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)金融》不完全統(tǒng)計(jì)，從效果看，重點(diǎn)城市的市場(chǎng)整體還是比較平穩(wěn)，無(wú)論是土地成交數(shù)量還是成交金額，都高于第二批集中供地，土地市場(chǎng)略有升溫。不過(guò)從溢價(jià)和流拍來(lái)看，出現(xiàn)了新的變化。張凱表示，22個(gè)集中供地城市的溢價(jià)地塊占比在三輪之間環(huán)比持續(xù)走低，第一輪超 54% 地塊溢價(jià)成交，第二輪18%地塊溢價(jià)成交，這反映出土拍熱度在持續(xù)下降。但是第三批流拍地塊占比相較于第二輪卻顯著下降，第二批為33%，第三批截至發(fā)稿時(shí)僅18%。

??從各地情況來(lái)看，杭州第三批土拍35宗地塊全部成交，24宗封頂搖號(hào)，封頂率69%，整體溢價(jià)率7%。2021年全年集中供地共成交2196億元，三批集中供地分別為1178億元、257.46億元、712.9億元。第三批市場(chǎng)熱度較第二批明顯上升，成交溢價(jià)率增加了2個(gè)百分點(diǎn)。

??從封頂宗數(shù)占比來(lái)看，本輪集中供地共有24宗地塊溢價(jià)封頂進(jìn)入搖號(hào)階段，封頂宗數(shù)占比71%，已接近2021年上半年土拍市場(chǎng)水平。其中，主城區(qū)有17宗地塊封頂轉(zhuǎn)搖號(hào)，占比約90%，外圍區(qū)域7宗地塊封頂，占比亦近半，整體熱度較上輪集中供地有明顯回暖。

??上海第三批次集中供地27宗地塊均出讓完畢，共成交469.19億元。上海第三批集中供地整體走勢(shì)平穩(wěn)，三輪供地平均溢價(jià)率均在3%~5%之間，本輪集中供地?zé)o土地流拍。上海三批集中供地共成交78宗含宅地塊（不含安置房等特殊用地），建筑面積約948 萬(wàn)平方米，成交總金額達(dá)到1725億元，供應(yīng)量與前年持平。若統(tǒng)計(jì)集中供地前上海已成交的含宅地塊，則2021年全年含宅地塊成交建面超過(guò)1100萬(wàn)平方米，同比增加21%。

??廣州市第三批住宅用地于2021年12月2日掛牌出讓，本次供地共出讓土地17宗，成交13宗，流拍4宗。三批集中供地全部結(jié)束，出讓住宅用地面積709.05公頃，建筑面積1764.62萬(wàn)平方米。與前兩次相比，廣州第三批集中供地?zé)岫扔兴芈?，溢價(jià)率不及前兩次11.5%、0.8%，溢價(jià)率為零。

??南京第三批集中土地拍賣，46宗地塊底價(jià)成交，1宗地塊流拍，另有 5 宗地塊因報(bào)價(jià)“觸頂”轉(zhuǎn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，總成交價(jià)約 325 億元。成交的45 宗地塊中，35 宗宅地底價(jià)成交，5宗宅地觸及政府限價(jià)需搖號(hào)產(chǎn)生競(jìng)得人。此外，與南京第三批初始公布61幅拍地相比，中間因故取消了 15 塊，可以看出出讓土地的謹(jǐn)慎。

??“兩集中”背后的政策“搖擺”

??自然資源部實(shí)施“兩集中”，意圖是在堅(jiān)持“房住不炒”總基調(diào)下，從土地端發(fā)力，真正減少哄搶，促進(jìn)各地土地交易市場(chǎng)平穩(wěn)，本質(zhì)上也是“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。

??但是去年“兩集中”的實(shí)施效果和政策變化可謂是“冰火兩重天”，政策的搖擺和打補(bǔ)丁成為去年土拍市場(chǎng)一大看點(diǎn)。

??首批供地出現(xiàn)溢價(jià)走高的局面，22城共成交涉宅地850宗，成交建面10794萬(wàn)平方米，成交金額10552億元。北京、深圳、廈門、杭州、合肥、重慶、成都熱度居高不下。

??重慶、廈門成交樓面價(jià)較 2020年全年分別上漲85% 和 71%，其中廈門首批成交的 5 宗土地中 3 宗競(jìng)價(jià)達(dá)到上限價(jià)格；杭州 41 宗地塊以競(jìng)自持成交，占總土地出讓的 72%，最高自持比例達(dá) 40%；南京36 宗地塊觸頂成交，有地塊經(jīng)過(guò) 158 輪報(bào)價(jià)。

??由于延續(xù)競(jìng)拍、價(jià)高者得、多個(gè)馬甲競(jìng)拍等模式，首批集中供地未達(dá)到穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期效果，土拍規(guī)則將迎來(lái)大調(diào)整。

??2021 年 7 月 22 日，住建部表示要加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管控，完善房地產(chǎn)企業(yè)“三線四檔”融資管理規(guī)則，著力建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，推廣北京市集中供地做法，限房?jī)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)，建立購(gòu)地企業(yè)資格審查制度，建立購(gòu)地資金審查和清退機(jī)制。

??同期，自然資源部對(duì)土地出讓規(guī)則進(jìn)行了細(xì)化，指出第二批集中供地的宅地出讓要對(duì)以下四個(gè)方面做出要求：第一，參加宅地競(jìng)拍企業(yè)需具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)；第二，建立有效的購(gòu)地審查制度，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)地資金的來(lái)源審查；第三，單宗地溢價(jià)率不得超過(guò)15%，絕不允許通過(guò)提高起拍價(jià)格調(diào)整溢價(jià)率，否則將嚴(yán)肅公開(kāi)處理，嚴(yán)控城市樓面地價(jià)新高；第四，在達(dá)到地價(jià)或溢價(jià)率上限的時(shí)候，不得以競(jìng)配建等方式增加實(shí)際地價(jià)，可通過(guò)一次性合理報(bào)價(jià)、搖號(hào)、競(jìng)更高更優(yōu)品質(zhì)建設(shè)方案等方式確定競(jìng)得人。

??為此，天津、福州、蘇州、青島、杭州、濟(jì)南、沈陽(yáng)、成都、南京等地，延期第二批集中供地，并對(duì)第二批次集中供地競(jìng)拍規(guī)則進(jìn)行修改。

??南京實(shí)行“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”的全新出讓模式，將溢價(jià)率限定在15% 以內(nèi)，房企拿地后 6 個(gè)月內(nèi)住宅不得上市等；福州要求土地溢價(jià)率下調(diào)至 15% 及以下，地塊全部采取“限地價(jià)、搖號(hào)”方式出讓；

??杭州提升房企報(bào)名門檻，競(jìng)買單位需足額繳納20% 競(jìng)買保證金后方可參與競(jìng)買，溢價(jià)率上限由 30% 調(diào)整為20%，其中“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)地塊溢價(jià)率上限為 10%，出讓地塊達(dá)到上限價(jià)格后，由原來(lái)的“競(jìng)自持房屋”改為“競(jìng)無(wú)償移交政策性租賃住房”；合肥由此前的“價(jià)高者得+ 最高限價(jià)時(shí)轉(zhuǎn)競(jìng)配建租賃住房 + 搖號(hào)”，改為“價(jià)高者得 + 競(jìng)裝配率 + 搖號(hào)”和“價(jià)高者得 + 投報(bào)高品質(zhì)住宅建設(shè)方案 + 搖號(hào)”。

??在實(shí)施上述政策背景下，第二批集中供地逆轉(zhuǎn)首批火熱景象，拿地溢價(jià)率大幅降低，流拍地塊增多，出現(xiàn)明顯降溫。沈陽(yáng)和合肥兩座省會(huì)城市的第二次集中供地，半數(shù)地塊提前“流拍”。房企債務(wù)承壓，拿地意愿降低。

??上述政策的大調(diào)整，在第二批集中供地結(jié)束后，很快迎來(lái)政策新一輪放松，廣州、杭州、南京等11 個(gè)重點(diǎn)城市三輪土拍規(guī)則進(jìn)一步調(diào)整，土地出讓政策呈“調(diào)整 - 適應(yīng) - 再調(diào)整”。而在調(diào)整細(xì)則上，主要調(diào)整了對(duì)拍地房企資質(zhì)要求、降低保證金、取消自持和提高住宅限價(jià)等。

??降低參拍房企的資質(zhì)要求。典型如南京，房企資質(zhì)由二級(jí)及以上調(diào)整為三級(jí)及以上，并取消了不得聯(lián)合報(bào)名競(jìng)買、不得合作開(kāi)發(fā)、嚴(yán)格限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓等約束要求。

??降低保證金、土地款首付比例。典型如蘇州，保證金比例由此前的30%~50%統(tǒng)一下調(diào)至 30%，土地款首付比例則由 60% 下調(diào)至 50%。

??取消競(jìng)自持。如成都降低配建要求，重慶則降低自持租賃比例，深圳、成都和廈門更是全面取消競(jìng)自持。

??提高住宅限價(jià)。成都多宗回爐地塊的商品住宅限價(jià)適度抬升，漲幅在3%-17% 不等。福州土拍溢價(jià)成交時(shí)，出讓價(jià)款每增加 1%，銷售指導(dǎo)價(jià)的上浮比例由 0.1% 提高至 0.3%，最高上浮比例由 1.5% 提高至 4.5%。廣州市南沙、黃埔兩區(qū)出讓地塊更是取消“限房?jī)r(jià)”要求。

??“政策端 2021年集中供地受政策發(fā)布時(shí)間影響較大，三輪供地分別集中在5 月、9 月和12月，一定程度上產(chǎn)生了階段性的大量資金需求，特別是第一輪供地之后在銷售端和回款端雙雙受限的壓力下，行業(yè)資金端明顯承壓?！睆垊P對(duì)《中國(guó)房地產(chǎn)金融》表示，隨著各城市土拍政策逐步規(guī)范，預(yù)計(jì)2022年各城市的土拍時(shí)間將相對(duì)分散，能夠有效緩解市場(chǎng)波動(dòng)。

??張凱還認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)仍未見(jiàn)底，房企受制于2000多億元規(guī)模的海外債在2022年到期的影響，行業(yè)資金壓力緩解有限，2022年的市場(chǎng)熱度波動(dòng)亦將弱于2021年。預(yù)計(jì)2022年集中供地較2021年更加平穩(wěn)。

??央企、地方國(guó)企成為拿地主力

??由于第二批土拍政策的調(diào)整，房地產(chǎn)金融審慎管理政策的推進(jìn)，民營(yíng)房企“降杠桿、降負(fù)債、?，F(xiàn)金流”，從第二批開(kāi)始，拿地主體出現(xiàn)分化，財(cái)務(wù)穩(wěn)健、債務(wù)率更低的央企、國(guó)企成為拿地的主力。

??“2021 年土拍市場(chǎng)，比較大分野是來(lái)自國(guó)企、央企的逆勢(shì)而上。民營(yíng)企業(yè)有債務(wù)考核與盈利要求，在資金成本和保證金方面都比較難和他們競(jìng)爭(zhēng)?！币晃幻衿蠓康禺a(chǎn)投拓部門負(fù)責(zé)人告訴《中國(guó)房地產(chǎn)金融》，從角色切換來(lái)看，央企與國(guó)企也是托市的主力。

??張凱認(rèn)為，央企和國(guó)企的資金優(yōu)勢(shì)在當(dāng)下行業(yè)資金緊缺、市場(chǎng)下行回款難的背景下更為明顯。受一小部分民營(yíng)房企爆雷的影響，大部分民營(yíng)房企現(xiàn)階段融資受限，而央企和國(guó)企仍然能夠以較低成本獲取融資，因此這種國(guó)企、央企和民營(yíng)房企的分化態(tài)勢(shì)還將持續(xù)擴(kuò)大。民營(yíng)房企未來(lái)或?qū)⑦M(jìn)一步下沉至弱能級(jí)城市，而一二線城市則將以央企、國(guó)企和少數(shù)穩(wěn)健型的頭部民企為市場(chǎng)主體。

??“第三批集中拍地最大的特點(diǎn)是大量國(guó)企（特別是地方型國(guó)企）進(jìn)場(chǎng)托底?！睆垊P表示，從數(shù)據(jù)上看，深圳、南京、無(wú)錫、蘇州等地的地方平臺(tái)公司拿地占比均超70%，深圳該比值也將近 70%。

??例如北京拍地當(dāng)中，央企華潤(rùn)、金茂及北京地方國(guó)企京投、首開(kāi)、京能相繼斬獲。從北京第三批出讓13 宗地塊來(lái)看，京投聯(lián)合體為最大贏家，其以 175.3 億元包攬朝陽(yáng)東壩 3 宗地塊；中國(guó)金茂以 11.68 億元摘得門頭溝永定鎮(zhèn) 0001、0003 等地塊；龍湖、京能聯(lián)合體以20.8 億元斬獲朝陽(yáng)區(qū)管莊地塊；首開(kāi)、住總、旭輝、密云城投聯(lián)合體以 20.7 億元摘得密云水源路地塊。

??廣州本地國(guó)企踴躍。保利以總價(jià)97.25 億元摘得海珠、番禺、增城地塊，廣州本土的城投公司如南沙開(kāi)發(fā)建設(shè)、白云城市建設(shè)、知識(shí)城投資集團(tuán)、廣州城投和廣州地鐵分別斬獲3宗、2 宗、2 宗、1 宗和 1 宗地塊。武漢第三批集中供地出現(xiàn)本地國(guó)資與民企拿地角逐的局面。第三批集中供地 46 宗地塊中，本土房企武漢經(jīng)開(kāi)投資、武漢文投集團(tuán)、黃陂城建投資、葛洲壩集團(tuán)、青山國(guó)資等國(guó)企逆勢(shì)而上，香港瑞安、南京維恒、貴州匯和等一批上市公司和民企參與拿地。

??長(zhǎng)沙市場(chǎng)的局面也是大致相似，參與第三批拍地的主要是以央企、地方國(guó)企為主，民企參與度非常低，23宗地塊中民企參與拿地的僅有4 宗。

??上海作為全國(guó)一線城市中最具看點(diǎn)和風(fēng)向標(biāo)的城市，土地出讓一直是房企必爭(zhēng)之地。2021年以來(lái)，央企、國(guó)企拿地占比持續(xù)上升，三批集中拍地占比分別是 58%、65%、77%。

??從第三批拍地的結(jié)果來(lái)看，除了央企、本地城投主動(dòng)外，外地國(guó)企也“廝殺”進(jìn)來(lái)，成為上海土拍市場(chǎng)一大亮點(diǎn)。其中“上海國(guó)企+ 金茂聯(lián)合體”拿下康橋鎮(zhèn)橫沔老街地塊，這也是中國(guó)金茂首次試水上海城中村改造業(yè)務(wù)。招商蛇口與象嶼、江蘇海鴻組成的聯(lián)合體競(jìng)得西虹橋地塊。上海本土房企大華集團(tuán)以19.48 億元拿下閔行華漕地塊。

??省外地方國(guó)企的出現(xiàn)，打破了央企與上海本土國(guó)企拿地的局面，安徽高速奪得朱家角地塊，陜西建工與大名城組成的聯(lián)合體斬獲臨港新片區(qū)一地塊，深圳國(guó)企深業(yè)集團(tuán)摘得嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)一地塊，同處深圳的南山地產(chǎn)繼第二批合作拿地后再度出手。

??央企國(guó)企向左、民企向右，成為2021 年土拍市場(chǎng)的一大看點(diǎn)，民企拿地謹(jǐn)慎背后的原因與當(dāng)下的大環(huán)境不無(wú)關(guān)系，融資收緊導(dǎo)致銀行放款、融資難度加大，債務(wù)壓力大，再加上“三道紅線”出臺(tái)，宏觀背景對(duì)房企發(fā)展模式和經(jīng)營(yíng)水平都提出了更高的挑戰(zhàn)。

??克而瑞研究表示，恒大、佳兆業(yè)等多家房企爆雷事件也讓房企對(duì)“高杠桿拿地”持審慎的態(tài)度，預(yù)計(jì)2022年房企拿地仍將持較謹(jǐn)慎的態(tài)度