??持續(xù)攀升的債務(wù)仍是壓在陽光城身上的一座大山。

??6月28日，在延期了14天之后，陽光城回復(fù)了深交所關(guān)于公司2021年年報的問詢函。

??此前5月30日，深交所下發(fā)了對陽光城2021年年報的問詢函，并要求其在6月13日之前對相關(guān)問題做出回復(fù)說明。在27頁公告中，陽光城對深交所就公司的毛利率、其他應(yīng)收款以及債務(wù)風(fēng)險、流動性風(fēng)險等提出的問詢一一回復(fù)。

??其中，陽光城提到，截至6月27日，公司及控股子公司已到期未支付的債務(wù)規(guī)模約376.88億元，比兩個月前增加了約75億元。

??總逾期未付債務(wù)規(guī)模中，陽光城表示，有31.83億元處于執(zhí)行狀態(tài)，除公開市場到期未支付債券145.39億元外，其余（包含執(zhí)行狀態(tài)中）均正與金融機(jī)構(gòu)或其他合作方進(jìn)行談判，若達(dá)成和解，則執(zhí)行狀態(tài)可撤銷。

??目前，陽光城正采取不同措施化解債務(wù)逾期風(fēng)險，包括但不限于折價出售資產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓項目回款、全面停止拿地、實行降本增效、盤活存量資源、提高資產(chǎn)價值、引入戰(zhàn)略合作方等多種措施，全力開展自救紓困和債務(wù)風(fēng)險化解工作。

??“肯定是很難的?！睋?jù)接近陽光城的人士表示，在行業(yè)整體下行的環(huán)境下，公司經(jīng)營比較困難，但各部門工作還是在正常開展。該人士表示，公司當(dāng)下的困難沒有什么一蹴而就的解決辦法，只能是一點(diǎn)一點(diǎn)的解決。

??隨著近期各地樓市激勵政策頻出，一二線城市樓市成交逐步回暖，上述人士也表示，陽光城目前布局中少數(shù)城市市場有所好轉(zhuǎn)。今年公司的工作重點(diǎn)依然是保證交付以及推行全員客服，盡全力為業(yè)主解決問題。

??毛利率下降具有合理性

??在問詢函中，深交所首先對陽光城的毛利率提出疑問，并要求其結(jié)合近年來房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營狀況、收入確認(rèn)及成本結(jié)轉(zhuǎn)情況等說明報告期內(nèi)房地產(chǎn)毛利率僅為5.51%的原因及合理性。

??對此，陽光城披露，2021年度，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)確認(rèn)收入376.67億元，同比下降 52.25%；結(jié)轉(zhuǎn)成本355.91億元，同比下降44.39%，主要是報告期內(nèi)達(dá)到結(jié)利條件的房地產(chǎn)項目金額減少所致。公司同期的毛利率為5.51%，較上年同期下降13.37%。

??對于毛利率下降的原因，陽光城認(rèn)為這是行業(yè)趨勢。

??2021年尤其是下半年以來，受到房地產(chǎn)調(diào)控政策及多輪疫情的影響，房地產(chǎn)市場

??需求疲軟，銷售價格持續(xù)低迷，同時工期延長、人員流動受限，原材料、人力成本、利息等成本持續(xù)上漲，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的經(jīng)營狀況均有所惡化，2021年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率水平較低且均呈現(xiàn)下滑趨勢。

??例如在克而瑞銷售排行榜上與陽光城規(guī)模相當(dāng)?shù)腁股上市房企中，華夏幸福2021年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率下降16.8%，金科股份毛利率下降6.32%，建發(fā)房產(chǎn)毛利率下降4.13%，中南置地毛利率也下降了8.45%。

??對比這些企業(yè)，陽光城2021年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率下降較多的原因有兩方面：收入減少和成本增加。

??在收入方面，陽光城部分項目是在2020年及之前獲取，受國家調(diào)控政策以及疫情影響，這些項目銷售價格持續(xù)低迷，實際售價不及預(yù)期，導(dǎo)致項目毛利率降低，甚至為負(fù)數(shù)；2021年下半年起，市場下行，為了應(yīng)對這種變化，公司主動降價促銷，也侵蝕了毛利率，這也是整個行業(yè)毛利率下降的原因。此外，由于2021年四季度開始，陽光城暴露出較大的流動性風(fēng)險，因此導(dǎo)致客戶觀望情緒顯著，旗下的項目去化更加艱難，量價齊跌。綜合來看，2021年，陽光城房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算面積同比下降了46.61%，結(jié)算單價也下降11.82%至10203.04元/平方米。

??在成本方面，陽光城表示，部分項目是在房地產(chǎn)市場較好、土地市場價格較高時獲取，地價較高；近兩年建筑類原材料價格也持續(xù)上漲，同時受多輪疫情影響，部分項目工程進(jìn)度受到影響，最終導(dǎo)致建設(shè)成本、人工成本增加。

??此外，因銷售周期拉長及疫情影響建設(shè)工期，整體現(xiàn)金流回正周期拉長，部分借款使用時間延長，承擔(dān)的資本化利息負(fù)擔(dān)加重，發(fā)生的資金成本增加。

??據(jù)陽光城披露，2021年度，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)成本為9640.62元/平方米，同比上漲4%，除了土地成本外，占比較高的建安成本同比上漲8.47%，開發(fā)間接費(fèi)（包括資本化利息等）同比上漲0.46%。

??綜合以上方面，陽光城認(rèn)為公司毛利率降低存在一定合理性，下降幅度也與公司規(guī)模相當(dāng)?shù)囊殉鲭U企業(yè)毛利率水平基本相當(dāng)。

??累計逾期未付債務(wù)達(dá)376.88億元

??2021年，陽光城存在大額已到期未歸還的借款，并且涉及多起未決事項，旗下子公司未履行還款義務(wù)而被列為被執(zhí)行人的情況較多。對此，深交所也要求陽光城做出披露。

??根據(jù)公告顯示，截至6月27日，陽光城及子公司到期未支付債務(wù)本金合計金額為376.88億元。陽光城表示，這其中有31.83億元處于執(zhí)行狀態(tài)，除公開市場到期未支付債券合計145.39億元外，其余（包含執(zhí)行狀態(tài)中）均正與金融機(jī)構(gòu)或其他合作方進(jìn)行談判中，若達(dá)成和解，則執(zhí)行狀態(tài)可撤銷，除上述之外，其他涉及案件及公司暫未列入執(zhí)行。

??具體而言，被列為被執(zhí)行人的相關(guān)子公司貴州君悅陽光置業(yè)有限公司、昆明通盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、重慶渝能建筑安裝工程有限公司、福州盛景陽光城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司累計資產(chǎn)總額為225.08億元，負(fù)債總額221.47億元，對陽光城的總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤影響均未達(dá)10%以上。

??陽光城稱，目前，公司正在與金融機(jī)構(gòu)及其他合作方溝通協(xié)調(diào)，擬采取包括不限于資產(chǎn)出售、融資置換等多種方式，希望盡力達(dá)成執(zhí)行和解，妥善解決本次糾紛。

??在問詢函回復(fù)中，陽光城還提到，為了化解公司債務(wù)風(fēng)險，加快促進(jìn)有序經(jīng)營，公司會積極爭取地方政府支持，在各級地方政府、監(jiān)管機(jī)構(gòu)等部門的指導(dǎo)和支持下，采取三個方面措施化解流動性及債務(wù)逾期風(fēng)險。

??首先，采取戰(zhàn)略收縮以確保經(jīng)營。陽光城表示，公司正積極配合省市專班的工作，加快落實綜合性風(fēng)險化解方案，重點(diǎn)圍繞“聚焦核心發(fā)展區(qū)域，強(qiáng)化經(jīng)營性現(xiàn)金流”化解理念，以時間換空間、以資源換資金，實行戰(zhàn)略收縮，項目歸邊；縮減融資規(guī)模，加強(qiáng)資金統(tǒng)籌；盤活受限資金，回籠沉淀資金；長短期債務(wù)結(jié)合，境內(nèi)外市場聯(lián)動等舉措，持續(xù)開展瘦身減債工作，保障公司正常運(yùn)營。

??其次，深入開展債權(quán)人溝通，確保不抽貸、不壓貸、不斷貸，對到期債務(wù)進(jìn)行展期降息，盡量減緩公司融資性現(xiàn)金流出壓力，合理調(diào)整債務(wù)到期時間，保持債務(wù)余額整體穩(wěn)定。

??此外，陽光城表示會加速資產(chǎn)變現(xiàn)，降本增效。通過折價出售資產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓項目回款、全面停止拿地、實行降薪減支、盤活存量資源、提高資產(chǎn)價值、引入戰(zhàn)略合作方等多種措施，積極應(yīng)對，全力開展自救紓困和債務(wù)風(fēng)險化解工作。

??陽光城方面認(rèn)為，如果上述合理措施能夠全面落地，基本可以消除對公司未來12個月持續(xù)經(jīng)營重大不確定性的疑慮。

??持續(xù)推進(jìn)全員客服、保交付

??雖然公司目前債務(wù)壓力較大，經(jīng)營陷入困境，但上述接近陽光城的人士表示，公司業(yè)務(wù)還在正常進(jìn)行。

??除了要關(guān)注債務(wù)壓力，該人士表示，陽光城目前的工作重點(diǎn)依然是保交付和繼續(xù)推行全員客服，集中力量為業(yè)主解決問題。

??今年年初，在國新辦的發(fā)布會上，高層就提到要堅決處置個別房地產(chǎn)企業(yè)因債務(wù)違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項目逾期交付風(fēng)險，以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)。此外，中央出臺的商品房預(yù)售監(jiān)管資金制度也是為了保障交付。

??今年以來，“保交付”更是成為眾多房企共識，尤其對出險房企而言更是重中之重。

??據(jù)陽光城方面介紹，公司今年的重點(diǎn)工作就是保證交付。年初至今，陽光城多個大區(qū)已陸續(xù)開工。在上海大區(qū)，上海未來悅、太倉文瀾府、柯橋公元2020、蘇州檀悅、南京百家湖、泰安檀境等項目均已先后開始施工。浙江大區(qū)實行線上、線下兩手抓，杭州檀映里、金華檀院、衢州檀境等項目均已正常施工。

??除了保交付，陽光城還在繼續(xù)推行全員客服計劃。2021年，陽光城舉辦400多場“全員客服”活動，覆蓋216個項目， 全年全集團(tuán)副總監(jiān)級及以上人員共計接待業(yè)主8580人次，接待時長15685小時，業(yè)主共計反饋意見及建議9176條，問題整改率達(dá)93%。

??經(jīng)過2021年的探索和實踐，2022年，陽光城在服務(wù)體系和客戶運(yùn)營方面提出了更高的標(biāo)準(zhǔn)和要求。

??在陽光城看來，越是公司危急時刻，交付和產(chǎn)品品質(zhì)越是公司的生命線；堅持“全員客服”的服務(wù)意識，才能不斷優(yōu)化升級服務(wù)品質(zhì)。