??境外債重組正成為房企緩解境外債兌付壓力的首要選擇。

??11月13日晚間，中梁控股公告，預期不會在寬限期內支付兩筆明年4月到期票據的應付利息，并宣布將暫停支付公司境外債務項下所有的應付本金和利息。

??這是距離旭輝宣布尋求境外債全面解決方案10天后，又一家“蹲下去”的房企。

??“年初房企基本就斷定不會再保境外債了，集體‘躺平’意味著境外融資這條渠道堵死了?，F在房企就是抓生產、抓銷售，雖然境內融資難度巨增，但境內債不能‘躺平’?！蹦撤科髢炔咳耸空f。

??短短幾天時間，先后有旭輝控股、金科股份、中南建設、中梁控股紛紛宣告美元債違約，選擇不再支付美元債的本金或利息，開始著手境外美元債重組的同時，將“保交樓、保生產、保境內債務兌付”擺上臺面。

??不過，利好也接踵而至，繼國家三部門召集21家民營房企召開座談會推進第二輪增信發(fā)債之后，央行“第二支箭”再度發(fā)力，緊接著人民銀行、銀保監(jiān)會出臺“金融16條”支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。熱度還在繼續(xù)醞釀，近兩日的地產股市、債市也迎來了高光時刻。

??多位接受中國房地產報記者采訪的市場人士認為，樓市維穩(wěn)政策持續(xù)升級，避免房地產業(yè)因去杠桿提速引發(fā)系統(tǒng)性風險。大部分房企美元債展期主要是因為流動性問題，這一系列政策發(fā)布后是不是拐點還需要時間去驗證。房企現金流主要來源于融資和銷售回款，若內生動力不足，“寒冬”仍將持續(xù)。

??“現在的市場信心恢復尤為重要，比融資更重要的是促進市場銷售企穩(wěn)，唯有企業(yè)銷售回款得到明顯改善，再生產再經營才可持續(xù)，進而才能使行業(yè)真正恢復平穩(wěn)發(fā)展。”前述某房企內部人士說。

??“棄外保內”的抉擇

??在房地產行業(yè)下行周期里，房企美元債違約愈發(fā)頻繁。

??11月1日，旭輝控股一紙公告拉開了又一輪上市房企公開暫停償還境外債本息序幕。截至公告日，旭輝境外債務總額約68.5億美元，暫停支付的款項約4.14億美元。

??緊隨其后中南建設發(fā)布公告我，未能在寬限期內支付JIAZHO 11.5 04/07/24利息，構成違約事件。由于市場調整、行業(yè)非良性循環(huán)等原因，將暫不支付有關票據利息。同時有消息稱中南建設也要開始著手境外美元債重組。

??一周后，中梁控股宣布將暫停支付公司境外債務項下所有的應付本金和利息。截至公告日，中梁控股境外債務的未償還本金合共約11.8億美元。

??至于為何做出這一選擇，從這幾家房企公告中可以看出，“缺錢”是主要困境，在暫停支付全部境外債券本金和利息后，將集中有限的資金保交樓、穩(wěn)經營及維護境內融資。

??前述某房企內部人士認為，局部爆發(fā)的“斷貸潮”打擊了市場對民營房企最后的信心，部分金融機構出于風險管控對民營房企采取差別化對待，停貸、抽貸等行為也進一步加劇了民營房企的流動性緊張，導致企業(yè)不得已出險。尋求整體債務解決方案能夠緩解短期內流動資金壓力。

??“看似‘棄外保內’，實際上很多‘躺平’企業(yè)基本所有債券都還不上了?！鼻笆瞿撤科髢炔咳耸空f，近期一系列利好政策保的是“三好生”房企現金流，不是“暴雷”房企的資不抵債。

??IPG中國區(qū)首席經濟學家柏文喜認為，依靠民營房企自身信用很難自行發(fā)債融資，放棄境外債本息支付會造成境外債市場對中國市場整體信用狀態(tài)的重新評估，一般企業(yè)發(fā)行信用債的綜合成本與難度會大大增加。即便債務重組完成，也不意味著企業(yè)徹底脫困。房企化債的核心在于銷售，真正的脫困還有待市場回暖。

??幾乎在同一時間，綠地控股將旗下9只美元債集體“打包”展期，這9只美元債目前尚未償還的本金總額合計約31.82億美元。金科的10億元中期票據“20金科地產MTN001” 迎來二次違約，資金緊張程度已無法承受分期兌付。

??據上海票據交易所信息顯示，前三季度累計有36家房企美元債違約，較2021年全年增加24家，涉券規(guī)模550億美元，較2021年全年增加368億美元。

??某機構研究負責人表示，目前國內大部分房企美元債違約主要是因為房企面臨流動性問題。由于近期若干頭部企業(yè)宣布暫停境外債償付或申請債務展期，預期未來海外債新發(fā)行將更加艱難。如何恢復流動性和造血能力是當下房企最大的考驗。

??要促進市場銷售企穩(wěn)

??近一周來，伴隨房地產重磅利好政策頻出，也有個別出險房企債務重組的操作給行業(yè)帶來了新路徑。

??11月10日，富力地產公告，已發(fā)行的全部境內債券共8筆獲得展期，加權平均到期期限從4個月左右延長至3年以上，總額為135億元。自此，富力成為首家完成境內外債券整體展期的內地房企。今年7月，富力已經完成10筆美元債的整體展期，合計49.43億美元，還款期限全部延長3~4年。

??從展期條件上來看，富力以兩處海外資產——倫敦ONE項目和馬來西亞富力公主灣，作為其10只美元債展期的增信措施。

??此前一天，華夏幸福發(fā)布公告稱，持有境外美元債券本金總額超過50%的持有人已簽署“境外重組支持協(xié)議”。其中，持有原始債券本金超過10億美元持有人選擇將其債權中的部分份額通過以股抵債受償。目前，華夏幸福美元債存續(xù)總額為49.6億美元。

??今年9月16日，華夏幸福在“債務重組計劃”基礎上增加償債資源和選擇權，制訂了補充方案，即以“幸福精選”平臺股權作為新增償債資源實施以股抵債。

??“有些出險房企救不回來了，要么表外負債太多，要么被合作項目活活‘拖死’。”某房企資金中心相關人士說，境外債整體重組只是獲得短暫喘息時間，債務并沒有減少，只是時間線拉長了。他進一步強調，市場信心和銷售都未獲明顯改善，沒有市場購買就沒有企業(yè)的再生產再經營，哪怕企業(yè)用新的融資再生產了，沒有市場購買依然無法轉化為實際經營，最終企業(yè)還是沒能實現良性循環(huán)。

??房企當前最急缺的就是現金流，但銷售端“回血”仍然沒有明顯起色。

??11月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2022年前10月全國房地產開發(fā)投資數據顯示，1~10月份，全國房地產開發(fā)投資113945億元，同比下降8.8%；房地產開發(fā)企業(yè)到位資金125480億元，同比下降24.7%；商品房銷售額108832億元，下降26.1%；商品房銷售面積111179萬平方米，同比下降22.3%。

??寒冬猶在，“第二支箭”“金融16條”以及“銀行保函置換預售監(jiān)管資金”等新政的暖意也在不斷釋放。

??市場人士紛紛認為，一系列政策開始從“保項目不保房企”轉向“保優(yōu)質房企”，加快“輸血”短期經營困難的企業(yè)，實質性扭轉房企融資困境，推動民企恢復經營“造血”能力。

??同策咨詢研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認為，政策出臺目的是穩(wěn)定房地產行業(yè)。從當前實際來看，融資政策是行業(yè)復蘇及穩(wěn)定的最大制約因素。不管是救“爛尾停工”項目還是降低優(yōu)質房企債務錯配導致的暴雷風險，都急需融資政策調整。如果政策不調整，紓困政策的效果會大打折扣，優(yōu)質房企也會因為債務問題出現資金鏈斷裂的風險。房企經歷了行業(yè)債務危機洗禮后，變得更為理性，當前房企融資更多是優(yōu)化自身債務情況，控制企業(yè)風險，新增融資大比例是債務展期的置換融資。

??某房企高管表示，房企靠的是銷售回款和融資“兩條腿”走路，正常持續(xù)的銷售經營和再生產才是房企的生存之道。沒有了高周轉，單靠融資活不下去，即使民企融資額度增大了，能不能輪到‘暴雷’房企還是一個未知數。因為一旦企業(yè)有新的融資進來，各路債主都會蜂擁而至，要求企業(yè)先還債，但企業(yè)首先要“保交樓”。

??國際評級機構穆迪11月15日發(fā)表研究報告提出，一系列對房企的支持工具有望提振市場信心，緩解部分符合要求的開發(fā)商的流動性壓力，房企恢復與維持債務資本市場融資渠道的能力以及合約銷售的回升將是重建中國房地產市場信心的關鍵因素。