??2月9日，在發(fā)出業(yè)績預虧公告9天后，深圳華僑城股份有限公司（以下簡稱“華僑城A”，000069.SZ）收到了深圳證券交易所的關注函。該公司被要求說明業(yè)績由盈轉虧且虧損主要集中在第四季度的原因及合理性，以及是否存在集中在報告期計提大額資產減值的情形等問題。

??2022年，華僑城A預計實現(xiàn)歸屬母公司凈利潤虧損80億元至110億元，為上市以來的首次虧損，且數(shù)額不小。在一些投資者看來，計提大額存貨跌價準備及資產減值損失，意味著新任管理層希望一次性處理華僑城A的歷史包袱和出清經營風險，以便輕裝上陣。

??華僑城集團有限公司（以下簡稱“華僑城”）新任掌門人張振高的規(guī)劃很清晰，那就是轉變經營思路，構建更加適應市場需求的業(yè)務體系，推動房地產及文旅等業(yè)務實現(xiàn)規(guī)?；I(yè)化，朝著地產行業(yè)排頭兵的位置奔跑。為此，華僑城在內部進行了一系列的組織架構調整和業(yè)務改革。

??經過一年的內部革新，這家老牌央企準備提速了。2月10日，華僑城方面對中國房地產報記者表示，今年公司將堅持去化與投資兩手抓、兩手硬，主動出擊，搶抓優(yōu)質資源。關注核心城市核心板塊，積極參與市場化“招拍掛”。

??預虧最高110億元收深交所關注函

??在1月31日的業(yè)績預告中，華僑城A透露預計2022年的歸屬母公司凈利潤將虧損80億元至110億元，對比2021年約38億元的盈利，同比下降310.6%至389.5%。

??由盈轉虧的原因包括，受房地產市場下行影響，房地產業(yè)務銷售量、結轉量和結轉毛利率同比下降，部分項目采取更加靈活的價格策略促進銷售去化，結轉毛利同比下降。而且，考慮到部分新房城市新房銷售價格進入下行通道， 出于審慎客觀考慮，計提存貨跌價準備同比增加。旅游景區(qū)業(yè)務方面，因受疫情的沖擊嚴重，虧損金額加大。因持續(xù)虧損或更新改造等因素，華僑城A對部分景區(qū)資產計提減值，同時轉讓子公司產生的投資收益也同比減少。

??華僑城A在公告中表示，面對復雜的外部形勢，2022年公司遵循謹慎經營原則，對部分資產按會計準則要求計提減值準備，有利于公司未來更加穩(wěn)定的經營。

??但這次預虧的額度顯然超出了市場的預料。根據(jù)華僑城A的2022年三季報，該公司實現(xiàn)營業(yè)收入293億元，同比下降約41%。歸屬母公司的凈利潤約1.3億元，同比雖下降96%，但仍保持盈利狀態(tài)。

??中金公司表示，華僑城A的業(yè)績數(shù)據(jù)低于市場和該機構此前的預期，主要原因是減值規(guī)模大幅超預期。

??這也是深圳證券交易所的關注點，華僑城A被要求說明計提存貨跌價準備及資產減值損失涉及的具體資產及項目的相關情況，主要減值測試過程，包括主要假設及重要參數(shù)選取等情況，是否與以前年度存在較大差異，以前年度資產減值損失計提是否充分合理，是否存在集中在報告期計提大額資產減值的情形。

??2021年，華僑城A計提了約21.7億元的資產減值及信用減值，占利潤總額的約21%。

??預虧公告在投資者圈里激起了不少水花。一部分投資者在探尋華僑城A過往是否存在戰(zhàn)略失誤，以及由此帶來的地產項目、文旅業(yè)務的盈利能力不足等問題。另一部分則認為，一次性的大額計提更多的是一種財務處理手段，表明新任掌門人欲破舊立新的態(tài)度，企業(yè)未來可能會有更多的想象空間。

??調整“十四五”規(guī)劃

??2023年要主動出擊市場

??在公告中，華僑城A披露了未來的工作方向，即全面提升各主營業(yè)務專業(yè)化水平，培育獨立自主經營、市場化發(fā)展、滾動可持續(xù)發(fā)展與風險防范能力。

??自張振高上任以來，“專業(yè)化、市場化”等詞語便在華僑城的各大經營會議中頻繁出現(xiàn)。

??華僑城A曾對投資者透露，張振高對公司提出了三點要求，其一是調整“十四五”發(fā)展規(guī)劃，提升房地產業(yè)務專業(yè)化、市場化運作水平及存量文商旅業(yè)務經營能力，并適時探索相關新興行業(yè)機會。第二是加大專業(yè)化整合力度。目前該公司已進一步完善了歸口管理體系，初步劃分多條專業(yè)線，促進業(yè)務規(guī)?；?、專業(yè)化發(fā)展。最后是落實精益管理。

??據(jù)了解，在文化旅游板塊，華僑城目前已搭建了5個專業(yè)化平臺，改組成立全新的文化集團，整合主題樂園業(yè)務注入歡樂谷集團，改組酒店集團，并成立旅發(fā)集團、組建商業(yè)管理公司等。

??房地產已被確立為華僑城最大的主業(yè)，因此地產板塊的調整動作不小。降本增效是主要目的，措施包括組建城市公司，形成“總部-事業(yè)部-城市公司-項目部”管理體系，推動產品標準化建設，加快項目開發(fā)建設和銷售的速度，加速資金回籠等。

??項目的投資標準也提高了，張振高要求華僑城堅持聚焦中心城市和中心城市圈，堅持單個項目良性循環(huán)和健康發(fā)展，通過退出缺乏發(fā)展?jié)摿?、經營效果不佳的企業(yè)，加快資金的回收和資產的周轉，積極拓展具有全局性和戰(zhàn)略性的優(yōu)勢業(yè)務。

??據(jù)華僑城方面介紹，2022年，該公司已經全面完成房地產業(yè)務的城市公司組建，未來將以城市公司作為特定區(qū)域的開發(fā)建設管理主體和資源整合平臺，統(tǒng)籌所在地區(qū)各類項目的開發(fā)建設工作。隨著專業(yè)化整合全面落實，華僑城的各業(yè)務將逐步實現(xiàn)“一業(yè)一企、一企一業(yè)”運作，各業(yè)務板塊獨立自主經營能力與效益水平將在市場競爭中得到檢驗。

??中金公司的統(tǒng)計顯示，2022年華僑城A的拿地力度偏小，全年購地總額27億元，對應拿地強度5%。有投資者認為，張振高對階段性的地產發(fā)展形勢判斷是正確的，暫時慢下來重新整理思路，調整發(fā)展方向，有利于實現(xiàn)有效率和有效益的增長。

??2023年，華僑城打算加速前進了。該公司相關人士表示，今年公司將以“抓機遇、謀發(fā)展”為主旋律，推動資源的區(qū)域結構、業(yè)態(tài)結構更好匹配市場需求。在房地產板塊，積極參與市場化“招拍掛”，并通過人才房、保障性住房開發(fā)進一步豐富收入結構。同時，保持文旅綜合開發(fā)優(yōu)勢，適時補充高性價比綜合開發(fā)項目。