??2022年，在市場(chǎng)持續(xù)低迷、企業(yè)資金承壓下，投資拿地進(jìn)入新階段。除城投不斷在各地“托底”外，頭部的央企以及地方國(guó)企幾乎“全年無(wú)休”。

??對(duì)比2022年百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)銷售榜與新增貨值榜，我們發(fā)現(xiàn)，百?gòu)?qiáng)銷售榜中62%新增貨值不足百億，結(jié)合截至2021年底的房企總土儲(chǔ)貨值來(lái)看，其中有部分企業(yè)土儲(chǔ)或?qū)㈦y以支撐未來(lái)幾年銷售。

??我們認(rèn)為，盡管2023年至今，部分集中供地城市出現(xiàn)了一些民企的身影，但主要還是出于補(bǔ)倉(cāng)需求，目前大多數(shù)企業(yè)資金緊缺的局面并未得到有效緩解，不排除未來(lái)會(huì)有部分房企告別百?gòu)?qiáng)排行。

??2022年全年，全國(guó)土地成交面積14.6億平方米，同比下降36%；成交金額4.6萬(wàn)億，同比下降32%。成交建面降至近十年新低。

??其中百?gòu)?qiáng)房企拿地總金額額約為1.65萬(wàn)億，同比腰斬。

??在市場(chǎng)持續(xù)低迷、企業(yè)資金承壓等因素影響下，百?gòu)?qiáng)房企投資力度大幅下滑，有近四成百?gòu)?qiáng)房企全年投資暫停。

??對(duì)比“2022年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜”與“2022年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值排行榜”，我們發(fā)現(xiàn)，銷售百?gòu)?qiáng)房企中，62%百?gòu)?qiáng)房企新增貨值不足百億。

??結(jié)合“2021年中國(guó)房企總土儲(chǔ)貨值排行榜”來(lái)看，約20%百?gòu)?qiáng)房企總土儲(chǔ)貨值明顯較低，或?qū)㈦y以支撐未來(lái)幾年銷售。其中TOP50-100是重災(zāi)區(qū)。

??一直以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)“人、地、錢”的依賴度極高。土儲(chǔ)規(guī)模極大程度決定了未來(lái)的業(yè)績(jī)?cè)隽?，土?chǔ)過(guò)少，有可能會(huì)導(dǎo)致沒(méi)有項(xiàng)目可賣，最終退出市場(chǎng)。

??具體來(lái)看，自2021年2月集中供地以來(lái)，除2021年第一批次集中供地保持較高熱度，從第二批次開始，熱度便迅速下降。2021年下半年以來(lái)，在去杠桿的大背景下，地方城投公司“托底”開始成為土拍市場(chǎng)的主流。

??2022年是集中供地的第二個(gè)年份，除城投不斷在各地“托底”外，頭部的央企以及地方國(guó)企幾乎“全年無(wú)休”，成為了土地市場(chǎng)的主力軍。

??與此同時(shí)，集中供地以來(lái)，民企的表現(xiàn)可以說(shuō)是“高位下落”。2021年集中供地第一輪出讓時(shí)，民企拿地積極、表現(xiàn)突出，總拿地金額超過(guò)5000億元，占比高達(dá)40%；而后市場(chǎng)環(huán)境突變，從2021年的第二輪開始，民企投資便開始大幅萎縮。到2022年末，民企投資也暫無(wú)好轉(zhuǎn)的跡象，占比大多都低于20%。

??過(guò)去兩年在土地市場(chǎng)拿地的規(guī)模民企屈指可數(shù)，僅有濱江、龍湖、偉星等在大本營(yíng)區(qū)域進(jìn)行納儲(chǔ)。

??如，杭州作為大量浙系房企重點(diǎn)布局區(qū)域，本土民企持續(xù)投資布局，是集中供地中民企投資相對(duì)最活躍的城市。

??2022年年底以來(lái)，市場(chǎng)利好政策不斷，集中土拍也迎來(lái)規(guī)則的優(yōu)化。

??2023年2月自然資源部出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開工作的通知》，優(yōu)化完善集中供地政策。其中最大的變化在于，在土地供應(yīng)節(jié)奏上，不再要求“全年不得超過(guò)3次”，而是在公開的擬出讓時(shí)間段內(nèi)“可以一次或多次發(fā)布出讓公告”。

??2023年，隨著集中供地模式的優(yōu)化，各地為了吸引房企參與投資紛紛加大了優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)。從已公布供地計(jì)劃的部分城市來(lái)看，可謂是“誠(chéng)意滿滿”。

??但從2023年已經(jīng)拍過(guò)地的城市來(lái)看，目前分化依舊顯著，盡管有民企參與，仍是個(gè)例。城投依然疲于托底、民企現(xiàn)金流壓力仍未緩解。

??究其緣由，主要是因?yàn)橐环矫媸切袠I(yè)進(jìn)入新發(fā)展階段，不再?gòu)?qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)、高杠桿和規(guī)模擴(kuò)張，尤其是目前“求生存”階段，第一要?jiǎng)?wù)仍是促銷售、回穩(wěn)現(xiàn)金流以及保交樓；另一方面，大多數(shù)企業(yè)資金緊缺的局面并未得到有效緩解，面對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊仍是“有心無(wú)力”。

??我們認(rèn)為，部分去年沒(méi)有或少量拿地的民企，出于補(bǔ)倉(cāng)需求會(huì)積極參與到接下來(lái)的土拍市場(chǎng)之中，但當(dāng)前民企投資不具備全面復(fù)蘇的基礎(chǔ)，大部分爆雷的房企已經(jīng)喪失了融資、拿地的功能。

??綜合而言，盡管2023年在已經(jīng)集中供地的城市中出現(xiàn)了一些民企的身影，如新城、建業(yè)等，但目前來(lái)看仍是個(gè)例，除了受到三支箭利好的部分民企尚有余力能夠在市場(chǎng)中拿地補(bǔ)貨外，多數(shù)已爆雷、躺平企業(yè)仍“難以翻身”。

??未來(lái)國(guó)央企仍是主力，相較之下，城投無(wú)論是開工能力還是開工意愿都相對(duì)較低，連續(xù)兩年拿地之后托底壓力巨大。

??我們認(rèn)為，當(dāng)前民企拿地處于弱恢復(fù)的過(guò)程中，短期投資預(yù)期持續(xù)謹(jǐn)慎，企業(yè)拿地應(yīng)以“換倉(cāng)提質(zhì)” 為先。