??“大家都不容易。”在3月21日的業(yè)績會(huì)上，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（以下簡稱“招商蛇口”，001979.SZ）董事長許永軍如此感慨。

??2022年，招商蛇口的經(jīng)營指標(biāo)不太好看，營業(yè)收入同比增加13.9%，歸屬母公司凈利潤同比減少58.9%。自2019年8月許永軍上任董事長以來，該公司已經(jīng)連續(xù)三年增收不增利。

??但他神色輕松，因?yàn)槌死麧欀笜?biāo)下滑，該公司有不少數(shù)據(jù)還是跑贏了同行，包括銷售排名上升到行業(yè)第六。

??在招商蛇口內(nèi)部看來，地產(chǎn)行業(yè)的政策底已現(xiàn)，市場(chǎng)預(yù)期和信心將逐步回暖，行業(yè)的馬太效益也日益明顯，頭部企業(yè)將擁有更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。在今年的新年致辭中，許永軍已表示招商蛇口要主動(dòng)識(shí)變應(yīng)變求變、趕超進(jìn)位。

??據(jù)招商蛇口總經(jīng)理蔣鐵峰透露，今年年初，該公司管理層已提出新三年的新目標(biāo)——行業(yè)地位提升到頭部五強(qiáng)?！拔覀儍?nèi)部有一系列的指標(biāo)在落地分解?！?/p>

??2023年，首先要實(shí)現(xiàn)的便是銷售額回歸增長通道，同比增長10.5%至3300億元。

??凈利潤下跌近六成

??一年前，在招商蛇口2021年度業(yè)績發(fā)布會(huì)上，許永軍說：“去年很難，今年也不會(huì)輕松?！?/p>

??他說的沒錯(cuò)。2022年，該公司錄得約1830億元的營業(yè)收入，同比增加13.9%，歸屬母公司凈利潤約42.6億元，同比減少58.9%。歸屬母公司凈利潤已連續(xù)三年下跌，歸屬母公司的凈利率僅2.3%。

??凈利潤下跌的原因包括受市場(chǎng)下行影響，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降5.9個(gè)百分點(diǎn)至21.1%，對(duì)符合條件商戶進(jìn)行了7.49億元的租金減免，計(jì)提約64億元的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，減少歸屬母公司凈利潤約45.6億元，以及轉(zhuǎn)讓子公司產(chǎn)生投資收益同比減少等。

??“去年是非常不容易的一年，全行業(yè)都在確保現(xiàn)金流安全，毛利率都在下滑。”招商蛇口財(cái)務(wù)總監(jiān)黃均隆解釋，上述影響因素中，毛利率下滑是最重要的。

??增收不增利的現(xiàn)象在兩年前就已出現(xiàn)。2020年，該公司錄得超過3成的營業(yè)收入增速，但歸屬母公司凈利潤卻同比減少了約23.6%，2021年的營業(yè)收入同比增長了23.93%，歸屬母公司凈利潤則同比下降15.4%。

??2022年，招商蛇口原定的銷售目標(biāo)是3300億元，最終實(shí)現(xiàn)了2926億元，同比減少約10.5%。

??高能級(jí)城市的銷售表現(xiàn)較為突出，2022年，招商蛇口在上海、合肥、蘇州、南通、徐州的市占率超過10%，其中上海單城銷售金額突破740億元。在全國12個(gè)城市，該公司進(jìn)入了當(dāng)?shù)劁N售金額前五位，其中上海、蘇州、合肥、南通排名第一，深圳、南京、徐州進(jìn)入前三，溫州、西安、無錫、重慶、金華位居第五。

??低成本資金向央企集中的趨勢(shì)也很明顯，2022年末，招商蛇口綜合資金成本3.89%，較年初下降59個(gè)基點(diǎn)。年內(nèi)，該公司新增50億元中期票據(jù)、100億元公司債、100億元超短期融資券額度注冊(cè)，完成市場(chǎng)首單并購中票、綠色中票等創(chuàng)新品種發(fā)行，公開市場(chǎng)融資327.2億元，票面利率多次創(chuàng)下同期內(nèi)房企債券利率新低。

??2022年，為匹配戰(zhàn)略目標(biāo)和轉(zhuǎn)型方向，招商蛇口將原來的三大主業(yè)調(diào)整為三類業(yè)務(wù)，即開發(fā)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營、城市服務(wù)，著力構(gòu)建租購并舉、輕重結(jié)合的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，聚焦培育第二成長曲線。其中，開發(fā)業(yè)務(wù)主營以住宅為主的可售型商品房的開發(fā)與銷售；資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)主營包括集中商業(yè)、產(chǎn)業(yè)辦公、公寓酒店等持有物業(yè)運(yùn)營與資產(chǎn)管理；城市服務(wù)業(yè)務(wù)主營包括物業(yè)管理、郵輪、會(huì)展、康養(yǎng)等城市運(yùn)營服務(wù)。

??期內(nèi)，該公司管理范圍內(nèi)全口徑資產(chǎn)運(yùn)營收入（未扣除租金減免金額）57.1億元，同比增長6.2%。從規(guī)模來看，資產(chǎn)運(yùn)營收入還有很大提升空間，在總收入中的占比只有3%。該公司的目標(biāo)是，到“十四五”期末，持有物業(yè)的營業(yè)收入能夠達(dá)到100億元。

??新目標(biāo)：行業(yè)前五

??對(duì)于資金實(shí)力雄厚的央企、國企來說，2022年是在土地市場(chǎng)抄底的絕佳時(shí)機(jī)。招商蛇口也是這么想的，按照黃均隆的說法，該公司的操盤端和投資端都在積極換倉，狠抓銷售回籠的資金都用在了重新?lián)Q倉上。

??2022年，招商蛇口累計(jì)獲取56宗地塊，總建筑面積約726萬平方米，總地價(jià)約1279億元，權(quán)益地價(jià)為766億元。期內(nèi)，該公司在“強(qiáng)心30城”和“深耕6+10城”的投資金額占比分別達(dá)94%和90%，單城投放權(quán)益地價(jià)高達(dá)31億元，先后獲取上海10宗、深圳5宗、合肥5宗土地。

??這些新增的項(xiàng)目在銷售端都取得了不錯(cuò)的業(yè)績，有22個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)當(dāng)年拿地當(dāng)年開盤，首開當(dāng)天平均去化率77%，在2022年貢獻(xiàn)銷售金額約300億元。

??城市更新和收并購也有突破。截至2022年底，招商蛇口累計(jì)獲取排他資格的城市更新項(xiàng)目共25個(gè)，規(guī)劃計(jì)容建筑面積約1200萬平方米，總貨值超過4000億元。期內(nèi)，該公司還與佳兆業(yè)集團(tuán)、半島城邦房地產(chǎn)、富力集團(tuán)簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。

??蔣鐵峰介紹，2021年下半年房企大規(guī)模出險(xiǎn)后，招商蛇口響應(yīng)國家和地方政府的號(hào)召，積極參與了房企的紓困工作。對(duì)于紓困類項(xiàng)目，該公司秉承兩個(gè)原則，一是體現(xiàn)央企的擔(dān)當(dāng)和社會(huì)責(zé)任，第二個(gè)原則是商業(yè)可行。商業(yè)可行的意思是項(xiàng)目的投資回報(bào)要優(yōu)于公開市場(chǎng)拿的土地，因?yàn)橹苻D(zhuǎn)速度相對(duì)較慢。他透露，2022年，招商蛇口跟很多企業(yè)進(jìn)行了合作，落袋的項(xiàng)目已有幾百萬平方米。其中有些公司的項(xiàng)目比較復(fù)雜，需要分批推進(jìn)，合作的總標(biāo)的規(guī)模有一兩千億元之多，項(xiàng)目擇優(yōu)合作，成熟一個(gè)推進(jìn)一個(gè)。

??蔣鐵峰表示，2021年下半年以來拿的地整體不錯(cuò)，毛利率在23%以上，今年土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)預(yù)計(jì)會(huì)比去年激烈一些，但利潤空間還存在，凈利率基本在10%左右。

??對(duì)于今年的銷售目標(biāo)，他認(rèn)為達(dá)成的難度不大。今年招商蛇口有6000億元的存貨貨值可供應(yīng)，按平均55%的去化率，就可實(shí)現(xiàn)3300億元的銷售額，其中包括去年拿的地，有不少價(jià)格倒掛的項(xiàng)目具備紅盤潛質(zhì)，基本上開盤就可以秒光。今年該公司也計(jì)劃在核心城市繼續(xù)新增土地，預(yù)計(jì)有不少可實(shí)現(xiàn)當(dāng)年銷售。

??今年前兩個(gè)月，招商蛇口的銷售額同比增長了52%，其中2月份的同比增速高達(dá)115%。但進(jìn)入3月份后，增速有所下滑，前10天下滑了10%左右，中旬又下滑了10%左右。“我覺得這是一個(gè)很正常的現(xiàn)象。我們的一些續(xù)銷項(xiàng)目，它的流速和去化速度還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于去年的平均速度，有的甚至高達(dá)50%以上，這是有保證的?！?/p>

??雖然說3300億元是此前未達(dá)成的目標(biāo)，但若以2022年為基準(zhǔn)，也算是重新回到了增長軌道。

??面對(duì)時(shí)代與市場(chǎng)賦予的巨大機(jī)遇，央企們對(duì)未來都有了更高的追求。保利發(fā)展提出“進(jìn)三爭(zhēng)一”，招商蛇口也希望在未來三年進(jìn)入行業(yè)前五強(qiáng)，除了規(guī)模外，還包含利潤、質(zhì)量、效益等多維度的指標(biāo)。