??在增量市場(chǎng)不景氣的背景下，存量市場(chǎng)成為了物業(yè)公司的發(fā)力點(diǎn)。

??7月12日，碧桂園服務(wù)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“碧桂園服務(wù)”，06098.HK）宣布已進(jìn)駐佛山市順德區(qū)大良街道北部片區(qū)改造工程EPCO總承包項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱“大良項(xiàng)目”），為片區(qū)內(nèi)的38個(gè)小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。EPCO即設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理一體化，旨在解決傳統(tǒng)社區(qū)改造中改管脫節(jié)、資源浪費(fèi)、資金不足等難題。

??碧桂園服務(wù)是第一家將EPCO模式引入老舊小區(qū)改造的物業(yè)公司，在2021年就中標(biāo)了天津市濱海新區(qū)345個(gè)老舊小區(qū)的改造項(xiàng)目。碧桂園服務(wù)總裁李長(zhǎng)江曾對(duì)投資者透露，天津EPCO模式是政府拿剛性業(yè)務(wù)換管理，保證了業(yè)務(wù)，收入直接在公司手中，不存在向政府拿錢的問題，“全國(guó)各省市都去踩點(diǎn)、評(píng)估，得到好評(píng)?！?/p>

??不過，EPCO模式的拓展難度不小，大良項(xiàng)目是碧桂園服務(wù)的第二個(gè)項(xiàng)目。碧桂園服務(wù)相關(guān)人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，老舊小區(qū)、社區(qū)改造有很大發(fā)展空間，但EPCO模式的門檻不容易達(dá)到，公司也還在摸索階段，相信“路能走通”。

??廣東首個(gè)老舊小區(qū)改造EPCO項(xiàng)目

??大良項(xiàng)目是2022年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部56個(gè)老舊小區(qū)改造發(fā)展工程聯(lián)系點(diǎn)之一，也是廣東首個(gè)采用EPCO模式改造的老舊小區(qū)。該項(xiàng)目改造的建筑面積達(dá)54.23萬平方米，包括5個(gè)社區(qū)、38個(gè)小區(qū)，涉及792棟房屋、5211戶居民，改造總投資約1.1億元，撬動(dòng)社會(huì)資本約760萬元。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括建筑外立面改造、房屋改造工程、安裝工程、配套小區(qū)道路工程、燃?xì)夤こ?、景觀綠化工程、智能化改造以及“1+5+X”鄰里中心建設(shè)等。

??2022年7月，佛山市順德區(qū)大良街道與中標(biāo)聯(lián)合體企業(yè)廣東騰越建筑、廣東順建規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院以及碧桂園服務(wù)簽訂了項(xiàng)目合同。

??過去的一年時(shí)間，大良項(xiàng)目主要進(jìn)行了道路修復(fù)、三線改造、雨污分流、環(huán)衛(wèi)綠化提升、天然氣管道敷設(shè)、娛樂休閑設(shè)施配置、停車位增設(shè)、居住安全提升等工程改造工作。完成38個(gè)小區(qū)的全面改造后，就到了物業(yè)公司進(jìn)場(chǎng)的時(shí)候。7月10日，在該項(xiàng)目的物業(yè)入場(chǎng)進(jìn)駐交接儀式上，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局局長(zhǎng)曾陽春表示，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，往往面臨基礎(chǔ)配套設(shè)施改造后，出現(xiàn)“沒人管”的問題，以往就是政府大包大攬，但真正要管理好物業(yè)，必須要由企業(yè)去管才能夠管得好。

??碧桂園服務(wù)進(jìn)駐后，將進(jìn)行片區(qū)化管理，實(shí)現(xiàn)街區(qū)作業(yè)機(jī)械化、網(wǎng)格管理集約化、社區(qū)服務(wù)數(shù)字化、生活服務(wù)平臺(tái)化、社區(qū)資源增值化，建立“職能部門+居委會(huì)+業(yè)委會(huì)+物業(yè)服務(wù)單位+社區(qū)群眾代表”五方協(xié)同參與的老舊小區(qū)長(zhǎng)效管理機(jī)制。

??在今年2月份的廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域重點(diǎn)工作調(diào)度會(huì)上，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)人介紹了這個(gè)項(xiàng)目的特點(diǎn)，首先是片區(qū)聯(lián)動(dòng)、整體打包，項(xiàng)目前期以社區(qū)為核心，按5公里的距離設(shè)立中心位置進(jìn)行摸底排查，實(shí)現(xiàn)片區(qū)捆綁聯(lián)動(dòng)改造。其次是建管兼顧，對(duì)社區(qū)閑置物業(yè)進(jìn)行盤活經(jīng)營(yíng)，提供社區(qū)公共服務(wù)，實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目建管一體化。最后則是激活市場(chǎng)，長(zhǎng)效管養(yǎng)。改造后續(xù)利用聯(lián)合體全鏈條效益優(yōu)勢(shì)，由社會(huì)資本兜底2年過渡期物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)成本，通過“先嘗后買”引導(dǎo)業(yè)主主動(dòng)付費(fèi)和長(zhǎng)效管養(yǎng)，實(shí)現(xiàn)改造項(xiàng)目全生命周期建管一體化。

??據(jù)悉，大良項(xiàng)目的住戶目前每個(gè)月僅需交35元的物業(yè)管理費(fèi)。

??EPCO模式門檻高拓展不易

??接手大良項(xiàng)目前，碧桂園服務(wù)已經(jīng)在天津積累了不少經(jīng)驗(yàn)。

??2020年，根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，天津市濱海新區(qū)提出計(jì)劃在2021年到2025年，對(duì)區(qū)內(nèi)2000年以前交付入住的小區(qū)（共345個(gè)）進(jìn)行老舊小區(qū)改造。2021年，碧桂園服務(wù)以聯(lián)合體形式中標(biāo)該項(xiàng)目，聯(lián)合體成員還有中鐵十八局集團(tuán)有限公司、中信建設(shè)投資發(fā)展有限責(zé)任公司、天津?yàn)I海新區(qū)建設(shè)投資集團(tuán)有限公司。

??在這個(gè)項(xiàng)目上，碧桂園服務(wù)進(jìn)行了老舊社區(qū)改造EPCO模式的探索，將運(yùn)營(yíng)前置，實(shí)現(xiàn)改管一體化，對(duì)項(xiàng)目改造工程設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工和運(yùn)營(yíng)全流程實(shí)施整體總包方案，在優(yōu)化完善小區(qū)生活服務(wù)設(shè)施的同時(shí)，帶動(dòng)社區(qū)服務(wù)產(chǎn)業(yè)增量發(fā)展。簡(jiǎn)而言之，所有老舊小區(qū)改造的投資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)都是由“政府+社會(huì)力量”共同來完成的。

??聯(lián)合體進(jìn)入后，會(huì)對(duì)所要改造的社區(qū)進(jìn)行城市級(jí)的體檢，制定改造的項(xiàng)目和內(nèi)容，并植入到最終的改造方案當(dāng)中，然后將方案對(duì)居民進(jìn)行公示，通過資金匹配完成改造。其中，中鐵十八局集團(tuán)有限公司、天津?yàn)I海新區(qū)建設(shè)投資集團(tuán)有限公司主要負(fù)責(zé)施工作業(yè)，中信建設(shè)投資發(fā)展有限責(zé)任公司發(fā)揮融資功能，碧桂園服務(wù)則對(duì)改造后的345個(gè)小區(qū)進(jìn)行接管，進(jìn)行長(zhǎng)效的物業(yè)服務(wù)。

??截至2022年末，碧桂園服務(wù)已對(duì)107個(gè)改造后的社區(qū)實(shí)行長(zhǎng)效管理服務(wù)。

??碧桂園服務(wù)天津區(qū)域總裁楊鑫曾表示，該項(xiàng)目所有老舊小區(qū)的場(chǎng)景服務(wù)設(shè)計(jì)都是碧桂園服務(wù)自行投資、運(yùn)營(yíng)的，投資金額較大，需要提前介入對(duì)居民需求進(jìn)行調(diào)研，進(jìn)行產(chǎn)品研發(fā)并轉(zhuǎn)化為線下的空間運(yùn)營(yíng)及場(chǎng)景服務(wù)，才能保證投入的每一分錢都能達(dá)到預(yù)期效果。他認(rèn)為，碧桂園服務(wù)的平臺(tái)完全可以承接全業(yè)態(tài)的服務(wù)以及運(yùn)營(yíng)，并可以實(shí)現(xiàn)良好的投資回報(bào)。

??截至目前，碧桂園服務(wù)沒有披露過濱海新區(qū)項(xiàng)目的具體經(jīng)營(yíng)情況。按照李長(zhǎng)江的說法，這種模式的好處就在于沒有政府應(yīng)收款的困擾，停車、菜市場(chǎng)管理、道路清掃等服務(wù)，都是碧桂園服務(wù)和社會(huì)資本以及政府指定的企業(yè)一起去做的。因此，這一業(yè)務(wù)會(huì)加大力度發(fā)展。

??“經(jīng)營(yíng)有一定壓力，盈利模式還在摸索，不過接近成熟了?！北坦饒@服務(wù)相關(guān)人士表示，EPCO模式是從運(yùn)營(yíng)城市到經(jīng)營(yíng)城市的轉(zhuǎn)變，需要政府承擔(dān)一點(diǎn)，企業(yè)投入一點(diǎn)，居民交一點(diǎn)，有一定的進(jìn)入門檻，要把政府資源、居民和企業(yè)以及融資投資機(jī)構(gòu)結(jié)合起來，才可能成功。受制于這些因素，該公司目前只拓展了兩個(gè)項(xiàng)目。

??一些地方政府正在嘗試擴(kuò)大EPCO模式的試點(diǎn)范圍。繼大良街道后，佛山市的里水鎮(zhèn)今年也計(jì)劃引入EPCO模式對(duì)4個(gè)老舊小區(qū)進(jìn)行改造提升，引導(dǎo)小區(qū)居民“先嘗服務(wù)、后付費(fèi)用”。佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)人透露，2023年至2025年，佛山全市計(jì)劃統(tǒng)籌推進(jìn)362個(gè)小區(qū)改造，鼓勵(lì)規(guī)?；瘜?shí)施運(yùn)營(yíng)，優(yōu)先采用EPCO改造模式。