??當(dāng)下市場(chǎng)最有錢的險(xiǎn)資金主們，又重新殺回房地產(chǎn)市場(chǎng)了。

??最新消息顯示，上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司的股權(quán)關(guān)系發(fā)生變更，大連萬(wàn)達(dá)商管正式退出，取而代之的是大家保險(xiǎn)。上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)置業(yè)為上海周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的項(xiàng)目公司，而上海周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一直是萬(wàn)達(dá)商管的現(xiàn)金“奶牛”。

??事實(shí)上，今年5月份，大家保險(xiǎn)已經(jīng)從大連萬(wàn)達(dá)商管手中接過(guò)了上海松江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、江門臺(tái)山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和青海西寧萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)3個(gè)項(xiàng)目。

??這不是個(gè)案。9月28日，大悅城控股將旗下中糧·置地廣場(chǎng)項(xiàng)目賣給了中郵人壽，交易價(jià)格為42.56億元。同日，世茂集團(tuán)公告稱，擬出售珠海世茂新領(lǐng)域51%股權(quán)，總價(jià)為39.1億元，接盤方為項(xiàng)目合營(yíng)聯(lián)營(yíng)企業(yè)，背景為中國(guó)人壽系。

??9月27日，華泰資管斥資40億元投資萬(wàn)科不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)計(jì)劃，而華泰資產(chǎn)起源于華泰財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)投資部。

??今年以來(lái)，平安保險(xiǎn)、新華保險(xiǎn)、太平保險(xiǎn)、陽(yáng)光保險(xiǎn)等在房地產(chǎn)領(lǐng)域投資金額均明顯增加。曾在2021年頻繁撤離地產(chǎn)股的險(xiǎn)資們現(xiàn)在又卷土重來(lái)，開(kāi)啟了大舉加倉(cāng)房地產(chǎn)的戲碼。

??險(xiǎn)資密集出手

??一個(gè)多月前，大悅城控股子公司西單大悅城將北京昆庭100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)的轉(zhuǎn)讓公告掛在了北京產(chǎn)權(quán)交易所上，掛牌底價(jià)為42.56億元。其中，股權(quán)掛牌底價(jià)為34.49億元，債權(quán)掛牌底價(jià)為8.07億元。

??在掛牌期滿后，這一項(xiàng)目終于迎來(lái)接盤方。9月28日，西單大悅城與中郵人壽簽署了產(chǎn)權(quán)交易合同，成交價(jià)約42.56億元。中郵人壽采用一次性付款方式。

??北京昆庭的主要資產(chǎn)為位于北京東城區(qū)的中糧·置地廣場(chǎng)項(xiàng)目，2018年竣工投入使用，總建筑面積8.15萬(wàn)平方米，目前已有摩根士丹利、CBA聯(lián)盟、至信保理、國(guó)聯(lián)證券等企業(yè)入駐。另有車位377個(gè)。

??截至今年4月，北京昆庭總資產(chǎn)為20.61億元，今年前4個(gè)月實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5107.9萬(wàn)元。近3年及今年上半年，中糧·置地廣場(chǎng)分別錄得租金收入1.63億元、1.76億元、1.49億元和7580萬(wàn)元，目前出租率為83%。

??資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告顯示，北京昆庭凈資產(chǎn)評(píng)估值為24.38億元，增值率為125.4%，主要增值原因是在投資性房地產(chǎn)中核算的房屋以成本價(jià)計(jì)量，其所處區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況較好，該區(qū)域市場(chǎng)整體趨勢(shì)呈現(xiàn)一定上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值增加。

??大悅城方面稱，本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓將有利于盤活存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化，回籠資金助力公司高質(zhì)量發(fā)展。

??買家中郵人壽為國(guó)有企業(yè)，控股股東為中國(guó)郵政，第二大股東為友邦保險(xiǎn)。今年上半年中郵人壽大幅虧損28億元，在上市險(xiǎn)企中幾乎處于墊底位置。中郵人壽在投資端壓力可見(jiàn)嚴(yán)峻性。

??除中郵人壽，國(guó)壽系也投資了不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。

??9月28日，世茂集團(tuán)、上海世茂股份發(fā)布公告稱，為緩解公司流動(dòng)性困難，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，擬出售珠海世茂新領(lǐng)域51%股權(quán)，總價(jià)為39.1億元，受讓者為合營(yíng)伙伴國(guó)壽星灣以及合營(yíng)聯(lián)營(yíng)企業(yè)國(guó)壽啟航基金，二者均屬中國(guó)人壽系。

??珠海世茂新領(lǐng)域主要業(yè)務(wù)為發(fā)展位于珠海的綜合商業(yè)及商用綜合體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目占地面積22.56萬(wàn)平方米，目前正分為六期開(kāi)發(fā)，包括酒店式寫(xiě)字樓、商業(yè)物業(yè)、酒店及展會(huì)中心。

??世茂集團(tuán)表示，由于該項(xiàng)目持續(xù)開(kāi)發(fā)需要訂約各方進(jìn)一步投資，鑒于公司目前流動(dòng)資金問(wèn)題，公司無(wú)法再進(jìn)一步投資及支持該項(xiàng)目的持續(xù)開(kāi)發(fā)。進(jìn)行出售事項(xiàng)使本集團(tuán)能夠償還其結(jié)欠合營(yíng)伙伴的債務(wù)，確保開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目所需持續(xù)資金，并有機(jī)會(huì)分占該項(xiàng)目物業(yè)所得款項(xiàng)。

??值得注意的是，中國(guó)人壽的業(yè)績(jī)也不算好。2023年上半年，中國(guó)人壽實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)161.56億元，同比下降36.28%；而其一季度實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)178.85億元。也就是說(shuō)，二季度中國(guó)人壽是虧損的。

??中國(guó)人壽還是遠(yuǎn)洋集團(tuán)的第一大股東。對(duì)于遠(yuǎn)洋集團(tuán)暴雷事件，中國(guó)人壽在中期業(yè)績(jī)會(huì)上稱對(duì)遠(yuǎn)洋只是財(cái)務(wù)投資，對(duì)公司整體影響可控。為此，中國(guó)人壽還在財(cái)報(bào)中計(jì)提了資產(chǎn)減值損失，將對(duì)遠(yuǎn)洋集團(tuán)的長(zhǎng)期股權(quán)投資，在財(cái)報(bào)中直接清零。

??從逃離地產(chǎn)股到重倉(cāng)不動(dòng)產(chǎn)

??過(guò)去兩年，險(xiǎn)資在上市房企股票投資中可謂損失慘重。亦因此，早在2021年，險(xiǎn)資就在陸續(xù)大手筆減持手中地產(chǎn)股，如泰康系“割肉”減持陽(yáng)光城，浮虧17億元；大家人壽自2021年9月以來(lái)6次減持金地集團(tuán)，所持股份從20.43%削減至5.43%；中國(guó)人壽則對(duì)萬(wàn)科A連續(xù)減持。

??“不是沒(méi)有錢，也不是不出錢，是找不到可以匹配的GP(普通合伙人)，有錢配不出去?！泵媾R投資荒情況下，有險(xiǎn)資人士這樣稱。

??而房地產(chǎn)行業(yè)的資金特征與險(xiǎn)企的資金需求高度匹配，險(xiǎn)資對(duì)房地產(chǎn)的直接投資具有多重優(yōu)勢(shì)，這使得險(xiǎn)資不可能真的拋棄地產(chǎn)投資，只不過(guò)換個(gè)方式而已。

??今年以來(lái)，在房地產(chǎn)行業(yè)政策紅利頻出之后，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，相比前兩年，今年險(xiǎn)資對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)投資將變得更為“大手筆”，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)項(xiàng)目與險(xiǎn)資特性的高度匹配一直都是不變的。

??確實(shí)，今年以來(lái)，險(xiǎn)資入手不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)量持續(xù)走高。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，友邦人壽、平安人壽、泰康人壽、友邦人壽多家險(xiǎn)企發(fā)布了關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)投資的信息披露公告，涉及資金千億元。僅平安人壽就已累計(jì)披露對(duì)5個(gè)大額不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的投資，出資總額達(dá)539億元。

??從險(xiǎn)企布局不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目偏好看，相關(guān)標(biāo)的多涉足商業(yè)辦公類樓宇、產(chǎn)業(yè)園區(qū)不動(dòng)產(chǎn)和自用辦公樓等，這類型資產(chǎn)穩(wěn)定的收益和增值能力受到險(xiǎn)資青睞。

??一位保險(xiǎn)從業(yè)人士稱，對(duì)于商業(yè)辦公樓宇、工業(yè)園區(qū)、物流倉(cāng)儲(chǔ)等收租型物業(yè)一直保持著濃厚的配置興趣。尤其是位于核心城市的核心資產(chǎn)，既能創(chuàng)造期間穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)收益，又有穿越周期資產(chǎn)增值的潛力，一直是保險(xiǎn)資金配置的重點(diǎn)方向之一。而且經(jīng)過(guò)3年疫情沖擊，許多不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目估值已進(jìn)入低谷，險(xiǎn)資選擇此時(shí)入局也是出于“抄底”心態(tài)。

??經(jīng)過(guò)華夏幸福暴雷一事的中國(guó)平安高管在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，目前房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)可控，看好具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動(dòng)產(chǎn)投資，例如商辦、長(zhǎng)租公寓、園區(qū)類投資。

??截至2023年6月30日，在中國(guó)平安保險(xiǎn)投資組合中，不動(dòng)產(chǎn)投資余額2093.93億元，占比4.5%；在所有不動(dòng)產(chǎn)投資中，物權(quán)類資產(chǎn)近76%，包括商業(yè)辦公、物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園、長(zhǎng)租公寓等，“這類資產(chǎn)總體非常優(yōu)質(zhì)，能夠貢獻(xiàn)穩(wěn)定的租金收入，并實(shí)現(xiàn)保值增值?！敝袊?guó)平安高管稱。

??太平資產(chǎn)副總經(jīng)理徐鋼在4月份相關(guān)論壇上表示，我們測(cè)算房地產(chǎn)12個(gè)月滾動(dòng)銷售面積，目前已降至13.5億平方米，較2021年6月高點(diǎn)19.5億平方米已下行30%。在經(jīng)歷過(guò)劇烈收縮后，考慮到前期政策面的積極變化以及經(jīng)濟(jì)重新放開(kāi)，預(yù)計(jì)地產(chǎn)短周期應(yīng)將趨于穩(wěn)定。今年地產(chǎn)銷售面積可能將回到14億平方米。