??潘石屹的北京銀河SOHO，迎來了新買主。

??近日，港股上市公司帝王實業(yè)控股發(fā)布公告，已與陜西華彬置業(yè)訂立不具法律約束力的諒解備忘錄，擬購買其物業(yè)資產(chǎn)的全部或部分所有權(quán)。目標資產(chǎn)為北京東城區(qū)朝陽門北京銀河SOHO的A座15層（2580.39平方米）、16層（2287.9平方米）、17層（1980.2平方米）以及B座寫字樓5層（3804.36平方米），以及11個地下停車位，合計面積1.06萬平方米。

??目前，這一潛在交易的價格和支付方式尚未厘定，須待訂約方進一步討論后方可作實。相關(guān)信息顯示，該寫字樓目前價格在每平方米2.4萬——3萬元間。

??帝王實業(yè)控股在公告中稱，公司一直積極考慮并探索各種投資項目機遇并根據(jù)市況擴大投資范圍，“作為本集團白酒業(yè)務(wù)策略擴張計劃的一部分，我們正在考慮收購北京銀河SOHO的全部或部分目標資產(chǎn)以進一步加強業(yè)務(wù)營運、提高客戶觸及性并充分發(fā)揮銷售潛力”。

??當資金壓力席卷全行業(yè)，房企紛紛套現(xiàn)、撤離商辦資產(chǎn)之際，一些資金卻在悄然入場，低價購入大宗資產(chǎn)自用或“抄底”，比如一些現(xiàn)金流不錯的實業(yè)老板，比如險資等金融機構(gòu)。

??戴德梁行中國區(qū)資本市場部董事總經(jīng)理、聯(lián)席主管劉兵表示，當前配置大宗資產(chǎn)是一個比較好的交易選擇，一方面，很多核心資產(chǎn)的價格預(yù)期已經(jīng)降下來了，另一方面，現(xiàn)在資金使用成本很低，銀行貸款利息往往在4%以下，如果租金回報率達到4%以上，使用杠桿投資就是合適的。

??就此次收購意向，中國房地產(chǎn)報記者向帝王實業(yè)控股發(fā)去采訪函，截至發(fā)稿未收到回復(fù)。

??煤炭大佬“撤離”

??北京銀河SOHO是北京市地標性建筑之一，其獨特外觀由世界知名建筑師普利茲克建筑獎得主設(shè)計，項目總建筑面積逾33萬平方米，包括16.6萬平方米寫字樓及8.6萬平方米的商業(yè)區(qū)域，與周邊樞紐形成網(wǎng)絡(luò)，連接附近設(shè)施。

??但這樣一個地理區(qū)位、建筑外形等光環(huán)環(huán)繞的商辦資產(chǎn)，運營管理并不算好。一位中介機構(gòu)人士稱，作為朝陽門商圈的重要組成部分，北京銀河SOHO一開始定位就很高大上，2012年最早入市時日租金高達8.5元/平方米，但入駐率并不如意，現(xiàn)在十年過去了，銀河SOHO的日租金約8元/平方米。

??SOHO中國2023年中期報告顯示，截至6月末，銀河及朝陽門SOHO可租面積為46293平方米，上半年租金收入為3225萬元，出租率61%，在主要投資物業(yè)項目中出租率最低。

??據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱，SOHO所有的產(chǎn)品幾乎都是基于散售邏輯來設(shè)計的，而非純商業(yè)運營思路，北京銀河SOHO也是如此。過去幾年，潘石屹多次將SOHO中國的物業(yè)進行公開出售，2019年6月及2022年3月兩批出售標的中均涉及銀河SOHO。

??此次銀河SOHO部分資產(chǎn)的交易賣方是陜西華彬置業(yè)有限公司，成立于2007年8月，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)樓宇銷售及物業(yè)管理。企查查顯示，2023年1月，陜西華彬置業(yè)成為被執(zhí)行人，執(zhí)行標的1.37億元。

??控股股東是彬縣煤炭有限責(zé)任公司，成立于1956年，前身是彬縣百子溝煤礦，現(xiàn)在是一家集煤炭、電力、煤化工、鹽化工、商貿(mào)物流、建材、金融投資、酒店服務(wù)為一體的大型能源化工企業(yè)集團，旗下?lián)碛?9家控股公司、12家參股公司。

??據(jù)公開信息，彬縣煤炭有限責(zé)任公司現(xiàn)有資產(chǎn)總額312億元，位居中國企業(yè)500強第480位，中國能源集團500強第85位，中國煤炭企業(yè)50強第18位，陜西百強企業(yè)第13位，陜西民營企業(yè)50強第5位。2022年實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值437億元，銷售收入491億元，利稅總額75億元,上繳國家稅費16.6億元。

??陜西華彬置業(yè)究竟何時購入的銀河SOHO部分資產(chǎn)，記者無法查詢。但在接盤SOHO資產(chǎn)的客戶中，不乏山西、陜西的煤老板、河北的鐵礦老板等。

??十年前，潘石屹回答記者問題時曾透露：2010年，銀河SOHO之所以能賣出146億元成為單體項目的全國銷售冠軍，主要是因為賣給了西北煤老板和江浙民營老板等主要客戶。

??如今，房地產(chǎn)大環(huán)境已經(jīng)發(fā)生變化。在出售北京商辦資產(chǎn)的同時，彬縣煤炭也在謀劃新產(chǎn)業(yè)。據(jù)報道，2023年5月，其斥資2.7億元在寶雞市太白縣拿地99畝，計劃布局“康養(yǎng)+文旅”項目。

??值得注意的是，在SOHO中國公開租售平臺上，北京銀河SOHO目前仍有辦公、商鋪房源正在出售。其中，曾于2019年6月公開宣布出售的A座12層整層辦公項目依然待售。

??“散售的面積很難賣，機構(gòu)投資者不會特別感興趣?！币晃魂P(guān)注房地產(chǎn)領(lǐng)域投資的業(yè)內(nèi)人士稱，SOHO潛在買家有三類：一是個人投資者；二是小微型自用型買家，用于資金及自用需求，但他們的需求不會很大；三是國內(nèi)小型機構(gòu)投資者運用杠桿去購買寫字樓，但天花板較低，如投資標的在1億元或3億元以下。即便是這三類買家有潛在目標客戶群，他們出手也很謹慎。

??白酒新貴欲“抄底”？

??意欲接盤的是一家白酒上市公司帝王實業(yè)控股。該公司董事會認為，憑借中國首都地標性商業(yè)建筑北京銀河SOHO，能夠提升公司在公眾中的品牌知名度。

??帝王實業(yè)控股，原名深藍科技控股有限公司，是一家主要從事人工革化學(xué)品業(yè)務(wù)的投資控股公司。2020年，帝王實業(yè)控股于香港交易所上市，有兩大主要業(yè)務(wù)，一是人工革化學(xué)品業(yè)務(wù)，主要從事涂飾劑合成樹脂的研發(fā)、制造銷售；二是2022年啟動了白酒業(yè)務(wù)，依托貴州帝池王醬酒業(yè)創(chuàng)立“帝皇池”“地龍池”兩大自有品牌，生產(chǎn)場地總占地面積600畝，年產(chǎn)量達1.2萬噸。

??財報數(shù)據(jù)顯示，帝王實業(yè)控股2021和2022年總營業(yè)收入分別為2.34億元、5.01億元，股東應(yīng)占溢利分別為-0.03億元、0.22億元。

??今年上半年，帝王實業(yè)控股取得收入2.52億元，同比增加25.9%；凈利潤3945.3萬元，同比增長492.8%；公司擁有人應(yīng)占溢利2886.6萬元，同比增加111倍。

??關(guān)于凈利潤的增加，帝王實業(yè)控股表示，主要由于集團白酒業(yè)務(wù)的正面貢獻及并無上一期間投資金融資產(chǎn)的虧損。中報數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)來自白酒業(yè)務(wù)的分部收入約1.4億元，在集團總收入中占比逾半，為55.56%。

??今年10月，帝王實業(yè)控股完成了杭州市西湖區(qū)一處物業(yè)項目的交易，代價為人民幣3000萬元，公告稱“用作辦公室及研究用途”。

??據(jù)悉，該處物業(yè)的16層長期以來一直是帝王實業(yè)控股人工革化學(xué)品業(yè)務(wù)的辦公室及研究中心。因此，帝王實業(yè)控股認為，收購事項符合集團長期業(yè)務(wù)策略，同時將為集團業(yè)務(wù)營運提供更大自主權(quán)及穩(wěn)定性，從而可消除與租賃該等物業(yè)相關(guān)的業(yè)務(wù)不確定性。

??作為白酒“新貴”，帝王實業(yè)控股表示，一直積極考慮并探索各種投資項目機遇，并根據(jù)市況擴大投資范圍。此次考慮收購北京銀河SOHO的全部或部分目標資產(chǎn)，正是集團白酒業(yè)務(wù)策略擴張計劃的一部分。

??IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜表示，通過收購物業(yè)資產(chǎn)，帝王實業(yè)控股可以自用或者進入商辦物業(yè)投資領(lǐng)域，實現(xiàn)業(yè)務(wù)多元化發(fā)展。收購位于北京核心地段的物業(yè)資產(chǎn)，也可以為帝王實業(yè)控股帶來穩(wěn)定的租金收入和資本回報，這種收購行為可能是出于對未來經(jīng)濟的看好，以及對于房地產(chǎn)市場趁低吸納的投資熱情。

??對于一些實力雄厚、現(xiàn)金流允許的實體企業(yè)來說，當下“抄底”收購優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)算是一個不錯的選擇和時機，因為這些資產(chǎn)通常具有較高的長期投資價值和穩(wěn)定的預(yù)期收益。

??哪些資本在進入不動產(chǎn)大宗交易市場？劉兵表示，一些現(xiàn)金流比較好的實業(yè)老板，配置大宗資產(chǎn)滿足自用的同時，也是出于投資考慮；國內(nèi)保險公司投資大宗資產(chǎn)的動作幅度也不??；外資機構(gòu)則鮮少有投資舉動，不是他們不看好中國不動產(chǎn)市場，而是這些外資的資金成本太高，比如1年期美元存款利率高達5%，相比投資不動產(chǎn)，銀行存款肯定是最安全的。