??商業(yè)資產RIETs來了！

??11月26日，證監(jiān)會官網顯示，首批3只消費基礎設施公募REITs（Real Estate Investment Trust，簡稱“REIT”，也稱“房地產投資信托基金”）——華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業(yè)資產REIT、中金印力消費REIT已正式獲得證監(jiān)會準予注冊的批復。

??此前10月20日，證監(jiān)會正式發(fā)布《關于修改〈公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)〉第五十條的決定》，將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施。文件發(fā)布僅一個月左右，首批消費基礎設施公募REITs即正式獲批。

??從此次公募REITs的底層資產看，皆為華潤置地、金茂和印力分別位于青島、長沙和杭州的商業(yè)資產項目。

??一位接近監(jiān)管層的受訪者表示，“商業(yè)資產REITs是國際上的通用做法，3只消費基礎設施公募REITs獲批，在制度設計上很有意義。它真正形成了‘投、融、管、退’的閉環(huán)，我國商業(yè)大宗資產的交易，每年只有十幾單，交易量太少了，這次商業(yè)資產REITs的設立解決了關鍵的投資退出問題?！?/p>

??該人士認為，3只消費基礎設施公募REITs獲批，短期看受益的企業(yè)還很少，至少在最近兩三年里，產生的效益還不明顯，企業(yè)、監(jiān)管部門等各方都還在觀望后續(xù)市場表現(xiàn)、資金流向等問題，但長期看信號意義還是比較強的。

??“寵物豬”變“市場豬”

??統(tǒng)計數(shù)據顯示，首批申報消費基礎設施公募REITs的企業(yè)共有4家，它們所涉及的底層資產總額估值約140億元。

??從本次獲批的三只產品來看，華夏金茂購物中心REIT底層基礎設施長沙覽秀城位于中部地區(qū)首個國家級新區(qū)湘江新區(qū)梅溪湖板塊核心商圈，建筑面積約10萬平方米，2016年底開業(yè)至今已運營近7年，是成熟穩(wěn)定的購物中心項目。

??中金印力消費REIT擬投資的基礎設施資產為杭州西溪印象城，整體建筑面積25萬平方米，是杭州城西單體總建筑面積最大的TOD購物中心。自2013年開業(yè)以來，憑借穩(wěn)健運營、區(qū)域深耕等優(yōu)勢，西溪印象城實現(xiàn)業(yè)績較高增長。

??2022年營業(yè)額超過35億元；2023年上半年營業(yè)額突破21億元，創(chuàng)歷史新高。此外，還有華潤青島萬象城，項目估值達81.47億元。

??中金基金指出，消費基礎設施公募REITs作為成熟REITs市場主要的類型之一，資產規(guī)模大，市場化程度高，是投資消費增長的重要載體。在我國范圍內，百貨商場、購物中心等商業(yè)不動產具有投資金額高、投資回報周期長等特征，一定程度上限制了行業(yè)的發(fā)展。

??截至2022年末，我國存量購物中心數(shù)量超過5500家，體量超過5億平方米。換句話說，我國消費基礎設施公募REITs還有很大的發(fā)展空間。

??上述人士表示，由于近幾年房地產市場調控的關系，所以這次REITs的定調弱化了房地產的說法，是從消費基礎設施商業(yè)角度出發(fā)的。近十多年來，各方人士都在關注商業(yè)資產的RITEs，總體看這次開閘后市場反應是受到認可的。

??他舉了一個形象的例子說，有了REITs后，養(yǎng)的就是“市場豬”，把小豬養(yǎng)大后，賣掉，再買小豬仔，以此循環(huán)，這是一個商業(yè)買賣；而傳統(tǒng)的商業(yè)地產運營模式則是養(yǎng)“寵物豬”，是要給它“養(yǎng)老送終”的。

??IPG中國區(qū)首席經濟學家柏文喜認為，首批三只消費基礎設施REITs獲批，這無疑給不動產商業(yè)市場帶來了一定的影響，促進了不動產市場的活力提升。首先，REITs為投資者提供了更多的投資選擇，特別是對于那些希望通過投資獲得穩(wěn)定收益的投資者來說：其次，REITs可通過吸引更多的投資者來增加不動產市場的流動性，從而有助于提高市場的活躍度和穩(wěn)定性。

??各方仍在觀察效果

??此次三個項目中，最受關注的還是發(fā)起人為華潤置地的華潤商業(yè)REIT，其底層資產為青島萬象城，項目估值達81.47億元，占據首批項目估值總和的“半壁江山”。

??作為山東省建筑面積最大、入駐品牌最多的購物中心之一，青島萬象城商業(yè)建面約30.1萬平方米，區(qū)位優(yōu)勢明顯，雙地鐵上蓋，交通便利，客群覆蓋青島全域。項目于2015年開業(yè)，2016年至2022年客流量年復合增長率達7.6%，近3年來營業(yè)收入復合增長率達15%。

??截至2023年6月，華潤置地持有在營購物中心67個，另有47個在建購物中心計劃于2026年底前開業(yè)，資產規(guī)模超2000億元。

??上述人士表示，總體看，這次設立的REITs資產估值總量并不大，而且每一家參與的并不是最佳的資產，因為把特別優(yōu)質的資產包賣給別人，企業(yè)是舍不得的。但后期根據情況還可以再裝進資產。

??一位公募基金經理表示，國家通過支持消費基礎設施REITs來盤活現(xiàn)有商業(yè)資產，并拉動投資，而且這些項目底層資產具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，總體看也是比較優(yōu)質的。但這些企業(yè)沒有拿出真正好的資產，因為商業(yè)資產REITs還在摸索階段，新生事物總要有一個測試風險的階段。此外，這次涉及的三家企業(yè)全是央企，沒有民營企業(yè)，所以至少目前他們并沒有從商業(yè)利益的角度來考慮此事。

??在資金用途上，根據申報材料信息，印力集團承諾以不低于凈回收資金的90%用于消費基礎設施的投資，擬投向5個改擴建或新建購物中心項目。

??上述人士稱，其實企業(yè)方面希望有更多的資金形成現(xiàn)金用來降杠桿，所以這也可能成為一個消費基礎設施REITs擴容的阻礙因素。

??總體來看，目前我國消費基礎設施項目投資周期長、初始投資成本高、新增投資缺口大，亟須補充資本金，消費基礎設施公募REITs提供了很好的解決方案。

??柏文喜表示，關于消費基礎設施REITs的發(fā)展前景則取決于多種因素。首先，消費基礎設施REITs的成功與否將取決于其運營能力和投資回報，如果這些REITs能夠提供穩(wěn)定的收益并實現(xiàn)資產增值，那么將會吸引更多的投資者參與其中；其次，政府的政策支持和監(jiān)管也是影響REITs市場發(fā)展的重要因素，政府需要制定合適的政策來促進REITs市場的發(fā)展，同時也要加強監(jiān)管，確保市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展。

??他認為，消費基礎設施REITs的獲批對于不動產商業(yè)市場來說是一個積極信號，為市場帶來了新的投資機會和活力。但是，要想實現(xiàn)市場的持續(xù)發(fā)展還需要政府、投資者和市場的共同努力。