??今年以來，險(xiǎn)資在加速撤離房地產(chǎn)。

??11月8日，中國平安正式對外宣布，目前沒有持有碧桂園控股有限公司的股份，這意味著作為曾經(jīng)碧桂園第二大股東的中國平安已清倉碧桂園。

??緊接著，11月13日，保利發(fā)展公告稱公司股東泰康人壽減持公司股份8177萬股，套現(xiàn)金額約為11.8億元。減持后泰康人壽在保利發(fā)展的持股比例降至6.31%。

??除了中國平安和泰康人壽，新華人壽、大家人壽、前海人壽等險(xiǎn)企年內(nèi)均減持了地產(chǎn)股。

??隨著行業(yè)流動性危機(jī)爆發(fā)以來，險(xiǎn)資早些年已開始撤離房地產(chǎn)企業(yè)，其邏輯也很簡單，核心是收益考量，及時(shí)止損。

??撤離房地產(chǎn)并不意味著遠(yuǎn)離，這背后實(shí)際可以看出險(xiǎn)資投資偏好已發(fā)生明顯變化，即轉(zhuǎn)向核心城市優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)項(xiàng)目。

??險(xiǎn)資紛紛減持或清倉地產(chǎn)股

??時(shí)間追溯2016年，房地產(chǎn)行業(yè)處于蓬勃發(fā)展階段，各路險(xiǎn)資通過認(rèn)購定增、戰(zhàn)略投資等方式，紛紛涌入房地產(chǎn)市場。

??這一年，泰康人壽入局保利。彼時(shí)，保利發(fā)展通過非公開發(fā)行10.99億股募集資金約90億元，其中泰康人壽認(rèn)購金額60億元，包攬了定增項(xiàng)目六成，認(rèn)購后持有保利發(fā)展7.35%股份，一躍成為保利的第二大股東。

??時(shí)至今日，泰康人壽持股保利發(fā)展七年以來首次減持。

??11月13日，保利發(fā)展發(fā)布股東集中競價(jià)減持股份結(jié)果公告，第二大股東泰康人壽在減持計(jì)劃實(shí)施期間，減持了其通過非公開發(fā)行所取得的保利發(fā)展股份8176.97萬股，占保利發(fā)展總股本的比例為0.68%。

??減持計(jì)劃實(shí)施前，泰康人壽持有保利發(fā)展股份8.44億股，占保利總股本的7.05%，其中7.33億股為認(rèn)購保利2016年非公開發(fā)行股票所取得、1.11億股為通過集中競價(jià)交易取得。減持后，泰康人壽持股降至6.31%。

??除此之外，中國平安也在年內(nèi)清空了碧桂園股份，要知道，在2016年中國平安持股比例一度超過10%。

??根據(jù)2023年中期報(bào)告，截至6月30日，中國平安保險(xiǎn)（集團(tuán)）股份有限公司持股比例為5.37%，為碧桂園的第二大股東。一直到8月11日，根據(jù)港交所披露易數(shù)據(jù)顯示中國平安持有碧桂園4.99%股份，彼時(shí)，碧桂園首次向外界承認(rèn)其遭遇階段性流動壓力。

??直至11月8日，中國平安正式對外宣布，目前沒有持有碧桂園的股份。

??隨著行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露，險(xiǎn)資撤離地產(chǎn)股已成為共識，并已于早些年開始撤離房地產(chǎn)企業(yè)。

??早在2021年，大家人壽持續(xù)減持金地集團(tuán)，持有的股份也從20.43%減少至3.63%。另外，前海人壽減持華僑城、新華人壽減持萬科等。

??房企利潤縮水 “收益分紅”是減持根源

??險(xiǎn)資撤離地產(chǎn)股的邏輯很好理解，其投資房企是出于收益考量，退出房企也正是出于同樣原因，其中收益分紅是核心。

??2023年以來，地產(chǎn)股持續(xù)走低，險(xiǎn)資此時(shí)減持可以鎖定收益，實(shí)現(xiàn)落袋為安。比如保利發(fā)展，股價(jià)較年初開盤價(jià)縮水近三成。

??更重要的原因是，房地產(chǎn)行業(yè)利潤普遍縮水，CRIC數(shù)據(jù)顯示，80家重點(diǎn)房企2022年及2023年上半年的歸母凈利率中位數(shù)分別為-1.7%及-0.9%，均為虧損。即便是行業(yè)前列的房企也面臨利潤縮水的情況，同樣以保利發(fā)展為例，2022年歸母凈利率同比下降3.1個(gè)百分點(diǎn)至6.5%，2023年上半年歸母凈利率同比下降了0.88個(gè)百分點(diǎn)至8.92%。

??歸母凈利潤下降也意味著派現(xiàn)總額也隨之下降。2022年保利發(fā)展派現(xiàn)總額53.87億元，同比下降22%。從分紅方案來看，2019年保利發(fā)展10派8.2元（含稅），此后逐年下調(diào)至2022年10派4.5元。

??在持股保利發(fā)展期間，泰康人壽約取得了3.48元/股的分紅（2017-2022年），但隨著近年股東回報(bào)的減少，泰康人壽此時(shí)選擇減持也在情理之中。

??險(xiǎn)資“換倉” 看好核心城市不動產(chǎn)項(xiàng)目

??險(xiǎn)資減持或者清倉地產(chǎn)股，并不意味著離開地產(chǎn)行業(yè)，反而持續(xù)“加倉”核心城市的優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)項(xiàng)目。

??比如，10月底泰康人壽保險(xiǎn)以底價(jià)1.12億競得廣州黃埔區(qū)地塊，用于建設(shè)醫(yī)院和養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)。

??另一保險(xiǎn)巨頭中國平安旗下的平安人壽，更是在1月20日發(fā)布大額不動產(chǎn)投資公告，以73.33億向弘毅投資收購北京、上海四個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。

??從中國平安公布的年報(bào)中也能發(fā)現(xiàn)，近期險(xiǎn)資在不動產(chǎn)投資領(lǐng)域的偏好轉(zhuǎn)向。

??數(shù)據(jù)顯示，中國平安投向不動產(chǎn)的規(guī)模及占比均有收縮的趨勢。2022年中國平安保險(xiǎn)資金投資組合中不動產(chǎn)投資余額2046億元，同比下降5%；在總投資資產(chǎn)中占比4.7%，同比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)，023年上半年雖然不動產(chǎn)投資余額較年初有回升，但總投資資產(chǎn)中占比繼續(xù)下滑至4.5%。不動產(chǎn)投資余額快速下滑，主要由于債券類及股權(quán)類投資規(guī)模下滑所致。

??雖然不動產(chǎn)投資規(guī)模收縮，但是物權(quán)投資的規(guī)模及占比在快速攀升。

??所謂物權(quán)類投資主要指的是直接投資及以項(xiàng)目公司股權(quán)形式投資的持有型物業(yè)，主要投向商業(yè)辦公、物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園、長租公寓等收租型物業(yè)。

??數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年中國平安于不動產(chǎn)投資余額中物權(quán)投資達(dá)1583億元，較年初增長34%，在不動產(chǎn)投資中占比76%，較年初大幅增長18個(gè)百分點(diǎn)。

??另外一組數(shù)據(jù)也可以看出，險(xiǎn)資并未真正撤離地產(chǎn)行業(yè)。

??2023年上半年，中國平安的投資性房地產(chǎn)凈額1207.99億元，較年初增長5%；投資性房地產(chǎn)租金收入32.10億元，同比增長2%；而2022年中國平安的投資性房地產(chǎn)凈額更是同比增長33%；租金收入同比增長34%。

??一直以來，險(xiǎn)資都是房地產(chǎn)市場中不可忽視的一支投資力量。

??在地產(chǎn)行業(yè)利潤空間收窄的大背景下，險(xiǎn)資通過減持地產(chǎn)股完成“換倉”，投資偏好轉(zhuǎn)向核心城市優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)項(xiàng)目。

??隨著監(jiān)管層同意首批5家險(xiǎn)資入局公募REITs，未來險(xiǎn)資與地產(chǎn)之間的關(guān)聯(lián)還將更加緊密。