??經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)變局以后，上海曾經(jīng)熱門(mén)的別墅區(qū)，曾經(jīng)需要高積分才能買(mǎi)到的豪宅，光環(huán)在消退，有的別墅產(chǎn)品不僅輝煌不再，還頗顯冷清。

??浦東新區(qū)頂  級(jí)豪宅綠寶園四期，近日就成為了上海今年首個(gè)零認(rèn)購(gòu)樓盤(pán)。綠寶園四期在開(kāi)盤(pán)前發(fā)布公告，38套別墅，在認(rèn)購(gòu)登記期間因無(wú)意向認(rèn)購(gòu)客戶(hù)登記認(rèn)購(gòu)，經(jīng)上海市浦東新區(qū)建設(shè)和交通委員會(huì)同意，不再采取隨機(jī)搖號(hào)排序方式確定選購(gòu)房屋順序開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，并向上海市東方公證處申請(qǐng)撤回《綠寶園四期》開(kāi)盤(pán)搖號(hào)排序活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督公正。

??綠寶園并非孤例。上海閔行旗忠別墅區(qū)的聯(lián)仲都悅匯開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)場(chǎng)只有稀稀落落的購(gòu)房人群，半小時(shí)即宣告選房結(jié)束，下午4點(diǎn)，整個(gè)售樓處除了工作人員，已無(wú)購(gòu)房客人，開(kāi)盤(pán)結(jié)束，60套房源認(rèn)購(gòu)30套，認(rèn)購(gòu)率50%。

??閔行旗忠、松江佘山、浦東東郊曾并稱(chēng)上海三大國(guó)際別墅區(qū)的板塊，如今的旗忠與浦東的別墅銷(xiāo)售卻遭遇門(mén)庭冷落。

??對(duì)此情況，上海中原地產(chǎn)資深市場(chǎng)分析師盧文曦分析表示，別墅屬于小眾產(chǎn)品，同樣的產(chǎn)品定價(jià)，人們會(huì)更傾向于購(gòu)買(mǎi)市中心大平層，在目前市場(chǎng)環(huán)境下，購(gòu)房者交易意愿不強(qiáng)，別墅產(chǎn)品去化有一定壓力，但產(chǎn)品的因素是更大的原因。

??頂豪不“香”

??地處浦東新區(qū)滬南路2888弄的綠寶園，曾在2005年至2007年連續(xù)3年入選中國(guó)房地產(chǎn)聯(lián)合會(huì)“中國(guó)十大超級(jí)豪宅”榜，媲美上海知名豪宅湯臣一品以及玫瑰園。

??早在10年前，綠寶園的別墅產(chǎn)品售價(jià)已超2000萬(wàn)元，月租金最高達(dá)8萬(wàn)元。近兩年的加推，每期均能掀起一波市場(chǎng)熱度。2020年，開(kāi)盤(pán)即清盤(pán)。2022年推出的40套洋房，入圍積分高達(dá)92.1分。

??今年第七批次新推房源中，綠寶園四期推出38套獨(dú)棟別墅房源，面積700~818平方米，備案均價(jià)12.33萬(wàn)元/平方米，套總價(jià)在6600萬(wàn)元~1.27億元，雖然只有38套房源，整盤(pán)貨值超34億元，相當(dāng)于一個(gè)剛需樓盤(pán)600套體量的總價(jià)。

??據(jù)現(xiàn)場(chǎng)一名銷(xiāo)售經(jīng)理介紹，整個(gè)綠寶園項(xiàng)目1996年拿的土地，四期綠寶園·翡梵早在2005年就已建成，此前一直只租不賣(mài)，租客多為在華外籍人士，月租金4萬(wàn)~8萬(wàn)元。滿(mǎn)租時(shí)有多達(dá)40多個(gè)國(guó)家的租客，住戶(hù)清一色為外企高管，如今租約到期后開(kāi)發(fā)商收回房屋，翻新后當(dāng)作新房售賣(mài)。

??上述銷(xiāo)售經(jīng)理表示，現(xiàn)在出售的38套房源，每套占地面積1畝至1.5畝，外立面將全部翻新為法式風(fēng)格獨(dú)棟別墅，里面恢復(fù)成毛坯房，只有地上兩層，沒(méi)有地下層，將于2025年3月交付。

??公開(kāi)資料顯示，綠寶園開(kāi)發(fā)商上海匯寶房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，是外企尼特羅發(fā)展有限公司全資子公司，于1994年在浦東康橋開(kāi)發(fā)區(qū)注冊(cè)，上海綠寶園是其在中國(guó)投資開(kāi)發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，這個(gè)誕生已有20多年的項(xiàng)目，外立面由黃金麻干掛石材打造，配備涉外別墅級(jí)草坪活動(dòng)廣場(chǎng)，下沉式露天泳池，噴泉廣場(chǎng)，不論社區(qū)內(nèi)部還景觀(guān)園林，即使放在現(xiàn)在，依然是頂  尖品質(zhì)。

??即使有著高品質(zhì)及高認(rèn)購(gòu)率的過(guò)往輝煌，也難掩綠寶園四期目前的銷(xiāo)售暗淡。上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至10月31日，綠寶園四期38套房源，僅售出1套，還有37套未售，可售住宅面積27282平方米。

??對(duì)于綠寶園四期的銷(xiāo)售遇冷，有房企人士表示，與四期套均面積過(guò)大，總價(jià)過(guò)高，加上2005年就已建成，項(xiàng)目概念較“老”，定位與定價(jià)不符有關(guān)。綠寶園所處地段并非“傳統(tǒng)老牌別墅區(qū)”，周邊1公里范圍內(nèi)舊廠(chǎng)房、汽配城、家居建材市場(chǎng)等，難免不讓人質(zhì)疑綠寶園高額的頂豪售價(jià)。

??項(xiàng)目周邊住戶(hù)稱(chēng)，綠寶園1.5公里內(nèi)城市界面雜亂且偏僻，周邊環(huán)境跟“繁華”二字相差甚遠(yuǎn)，屬浦東新區(qū)外環(huán)外板塊，這樣的價(jià)格可以在上海市中心買(mǎi)頂  級(jí)豪宅，或在佘山購(gòu)置超級(jí)別墅，綠寶園四期別墅產(chǎn)品顯然競(jìng)爭(zhēng)力不足。

??綠寶園案場(chǎng)銷(xiāo)售經(jīng)理也表示，周邊沒(méi)有配套，也沒(méi)有對(duì)口學(xué)校，附近有幾所外國(guó)語(yǔ)學(xué)校，但都需要業(yè)主自己找。

??鏡鑒咨詢(xún)創(chuàng)始人張宏偉表示，上海總價(jià)3000萬(wàn)~4000萬(wàn)元的高層公寓豪宅，擁有江景資源或新天地優(yōu)質(zhì)地段較受歡迎，也是目前市場(chǎng)主力需求。綠寶園的價(jià)位屬于頂豪標(biāo)準(zhǔn)，但周邊生活配套不夠完善，交通也不方便，在投資價(jià)值與居住價(jià)值方面，不如公寓類(lèi)豪宅的競(jìng)爭(zhēng)力。

??同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)也認(rèn)為，豪宅市場(chǎng)成交活躍度高的項(xiàng)目集中在總價(jià)3000萬(wàn)元以下房源。5000萬(wàn)元以上的項(xiàng)目成交量本就較低，綠寶園6000萬(wàn)~1.27億元的總價(jià)，成交量低屬正常。

??“目前實(shí)體經(jīng)濟(jì)壓力較大，企業(yè)的中高層也面臨現(xiàn)金流緊張的情況。原來(lái)打算置換豪宅的企業(yè)主，現(xiàn)在也因企業(yè)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，沒(méi)有條件改善?！彼渭t衛(wèi)表示，未來(lái)3年將是上海豪宅的井噴年，將有大量中高端項(xiàng)目入市，包括將要入市的新天地翠湖天地項(xiàng)目，很多豪宅購(gòu)買(mǎi)群體在等這些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市。

??市場(chǎng)需要活躍

??今年以來(lái)，上海豪宅市場(chǎng)爆冷，綠寶園四期只是其中之一。位于閔行旗忠板塊的聯(lián)仲都悅匯9月推出262~306平方米聯(lián)列別墅共60套，備案均價(jià)73500元/平方米，套總價(jià)在1900萬(wàn)~2200萬(wàn)元，認(rèn)購(gòu)結(jié)束也僅約30組客戶(hù)認(rèn)購(gòu)。

??“周邊沒(méi)有商場(chǎng)，要么點(diǎn)外賣(mài)，要么去幾公里以外的地方購(gòu)物?！甭?lián)仲都悅匯現(xiàn)場(chǎng)一名銷(xiāo)售人員表示，項(xiàng)目為住宅純聯(lián)排別墅，交房時(shí)間為2025年6月，附近別墅區(qū)的人長(zhǎng)期以來(lái)都沒(méi)地方購(gòu)物，只能開(kāi)車(chē)走很遠(yuǎn)購(gòu)物。

??走在聯(lián)仲都悅匯項(xiàng)目里，周邊是大片空無(wú)人煙的草地，寧?kù)o而空曠，不時(shí)有些蟲(chóng)鳥(niǎo)的聲音，很難想象這里是上海大都市區(qū)，上述銷(xiāo)售經(jīng)理表示，項(xiàng)目自帶商業(yè)目前在建設(shè)中，周邊沒(méi)有地鐵軌交，也無(wú)產(chǎn)業(yè)，規(guī)劃落地真正發(fā)展可能還需要5~10年時(shí)間。

??聯(lián)仲·都悅匯地處閔行馬橋旗忠別墅區(qū)，也是上海老牌富人區(qū)，曾與松江佘山、浦東東郊齊稱(chēng)為滬上三大國(guó)際別墅區(qū)。上海僅存少量的容積率0.18以下超低密度居住用地中，大多數(shù)在馬橋旗忠別墅區(qū)。

??公開(kāi)資料顯示，聯(lián)仲都悅匯項(xiàng)目由聯(lián)美與仲盛集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)，仲盛集團(tuán)為上海首批民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一，由“上海地產(chǎn)大王”葉立培創(chuàng)立，長(zhǎng)期以來(lái)深耕閔行古北板塊，包括名都城、名都古北、翡翠名都，西郊花園別墅等。

??聯(lián)美集團(tuán)創(chuàng)立于1997年，是一家以實(shí)業(yè)為基礎(chǔ)的大型集團(tuán)性企業(yè)，涉足能源，地產(chǎn)，科創(chuàng)等多個(gè)領(lǐng)域，集團(tuán)擁有多家下屬上市公司。除了聯(lián)仲都悅匯外，聯(lián)美集團(tuán)在上海還開(kāi)發(fā)過(guò)聯(lián)美品悅，虹橋悅瀾。

??聯(lián)仲都悅匯，2014年拿地，總建筑面積約33萬(wàn)平方米，分成四個(gè)地塊開(kāi)發(fā)。2019年6月首次推出73套建筑面積約183~263平方米疊加別墅，套總價(jià)1200萬(wàn)~1400萬(wàn)元。

??今年推出三期共60套聯(lián)排別墅，均價(jià)73500元/平方米，套總價(jià)約2000萬(wàn)元，認(rèn)購(gòu)率50%。

??對(duì)于該項(xiàng)目的遇冷，張宏偉認(rèn)為，聯(lián)仲都悅匯屬經(jīng)濟(jì)改善型別墅產(chǎn)品，有過(guò)別墅購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)的人，同等價(jià)位可能更愿意花2000萬(wàn)~3000萬(wàn)元去買(mǎi)中心城區(qū)的大平層產(chǎn)品，居住體驗(yàn)舒適性更高。

??張宏偉分析表示，上海10月較9月市場(chǎng)有所回落，二手房成交量約14500套，一方面中秋和國(guó)慶假期沒(méi)有網(wǎng)簽量，另一方面上海接下來(lái)可能還會(huì)有其他政策出臺(tái)，無(wú)論剛需改善樓盤(pán)，還是高端改善樓盤(pán)，均有必要讓市場(chǎng)活躍起來(lái)。